2010年博思堂宿迁御景龙庭项目市场调研报告

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1、宿迁御景龙庭项目市场调研报告,博思堂地产综合服务股份有限公司 2010 年 8 月,研 究 目 录,第一部分：宿迁宏观环境,第二部分：房产开发概况,第三部分：微观市场分析,第四部分：项目发展建议,2、经济环境,3、产业规划,1、城市概况,宿迁宏观环境,4、城市规划,5、宏观小结,1）区位、规模、行政规划、人口,地理位置： 宿迁市位于江苏省北部，介于北纬338-3425，东经11756-11910之间。属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低。 行政规划： 1996年7月经国务院批准，设立地级宿迁市。市政府驻地宿城区。 下辖宿城区、宿豫区、宿迁经济开发区、湖滨新城

2、和苏州宿迁工业园区，以及沭阳县、泗阳县、泗洪县三个县。全市总面积8555平方公里，为江苏省第4位。 人口： 2007年末总人口531.53万，为江苏省第7位。 目前宿迁人口构成特征： 市区人口比例还较低； 乡镇人口城市化明显； 外来人口比例偏低，以本地人为主。,2）城区构成,宿迁整体的城市建设定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”。 宿迁市区被两条河流分隔成为三个区域，从东到西依次是宿豫区、主城区和宿城新区。 老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位成为宿迁未来的商业中心； 宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区； 宿豫区曾经是宿迁的一个县，2004年行

3、政区域调整成为宿豫区，整个区域的建设正处于起步阶段。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区。 1）宿城区 宿城区下辖14个乡镇、4个街道、1个省级经济开发区，区域面积854平方千米，人口82万。是宿迁市的主城区。已经形成了纺织服装、机械电子、木材加工、食品饮料等四大主导产业。宿城新区建设快速推进，核心区城市轮廓基本显现，城市功能逐步完善，将成为一个新兴的行政、文化、商贸和生活区。 2）宿豫区 2004年3月撤宿豫县设区，下辖16个乡镇，总面积1176平方公里，总人口64万人。宿豫交通便利，京杭大运河纵贯南北，宁宿徐、徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿新一级公路等构架起了快速便捷的交通网络

4、，西距观音机场60公里，东离京沪高速公路50公里。宿豫工业渐成体系，初步形成食品、纺织、建材、化工、机械、包装、新能源等七大类支柱产业，江苏省宿豫经济开发区、省级张家港宿豫工业园区、宿迁市彩塑工业园区。宿豫新区建设突飞猛进，行政区、商贸区、三产区、教育区、居住区、工业区初具规模，建成区面积已达36平方公里。,2）城区构成,3）宿迁经济开发区 1998年11月经省政府批准设立的省级经济开发区。开发区位于宿迁城区南侧，规划面积105平方公里，建成区面积45平方公里。 4）湖滨新城 2006年2月经宿迁市人民政府批准设立，是中心城市的重要板块,享受省级开发区待遇。目前纳入统一规划和管理的区域面积11

5、6平方公里，人口5.6万人。湖滨新城开发区由生态旅游产业园、职业教育产业园、高新技术产业园、软件和服务外包产业园、现代农业产业园、体育休闲产业园和嶂山森林公园保护区七个部分组成。 5）苏州宿迁工业园区 苏州宿迁工业园区是省委省政府帮助宿迁实现更大突破战略决策所采取的重大措施，由苏州宿迁两市共同建设，主要依托苏州工业园区实施。项目位于宿城新区内，规划面积13.6平方公里，首期开发启动2平方公里。,3）城市交通,宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。 公路: 京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐

6、宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。 航空: 西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。 水路: 京杭大运河穿境而过，河通航里程 1005 公里， 通航 2000吨的船只。新沂至浙江长兴与沪宁，京杭铁路相接的 新长铁路已穿过该市到淮阴，2000年已全线建成。 铁路: 正在兴建的南京至宿迁一级公路纵贯南北可望2000年 建成，徐宿淮盐一级汽车专用线横卧东西，加上将要兴 建的京沪高速公路、宿迁至新沂一级公路，宿沐灌二级 公路，将构成以“三纵三横”为主骨架的公路格局。,2、经济环境,3、产业规划,1、城市概况,宿迁

7、宏观环境,4、城市规划,5、宏观小结,1）地区生产总值,宿迁总体经济在江苏省内，依然处于较低水平；和长三角区域各城市相比，依然较为落后。,2009年宿迁地区总值为826.9亿元，增速为13.5%。 自从宿迁1997年设立地级市以来，城市经济呈现持续增长。在进入新世纪以来更加呈现较快的发展水平。 但从江苏省内和长三角区域的城市相比较，依然发展较为落后。 我们从以上统计数据可以看出： 1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平。 2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。,2）产业结构,第一产业的比重下降，二、三产业比重上升，产业结构不断优化。,宿迁在

8、经济发展中： 第一产业所占的总体比重不断下降；第二产业的比重稳定增长；第三产业所占比重也在不断增长。 三次产业结构在2002年实现“一二三”向“二一三”转变的基础上，2004年转变为“二三一”，与全省同构。,根据人均GDP、城市化水平、产业结构来综合衡量宿迁的工业化进程，可分为两个阶段： 1996年2005年：工业化准备期及工业化初期。1996年三次产业结构为47.7：30.8：21.4，城市化率为10.1%，农业经济占绝对主导地位。2004年工业经济上升到主导地位，工业增加值占GDP的30.5%，标志全市经济步入工业化起点。到2005年，全市人均GDP912美元，三次产业结构为25.6：45

9、.0：29.4，工业比重达32.3%，分别超过一产和三产，城市化率达31.5%，初步判定全市经济已从农业主导型向工业主导型转变，进入工业化初期。 2006年2008年：工业化初期向中期迈进时期。2006年，全市人均GDP1184美元，三次产业结构为23.6：44.8：31.6，工业占GDP的比重上升到34.3%，城市化率达到 32.4%，比建市初提高22.3个百分点。进入2008年，全市人均GDP达1973美元，三次产业结构为20.4：46.6：33.0，工业增加值占比上升到36.8%，城市化率为34.1%，人均GDP即将突破2000美元，一产比重即将低于20%，表明宿迁市正由工业化初期向中期

10、迈进。,3）社会消费品零售总额,宿迁总体消费能力仍然有限。但后续增长速度较快。,2009年宿迁社会消费品零售总额为234.6亿元，较去年增长18%。增长速度较快。 但同江苏省内发达城市相比，宿迁的整体消费能力仍然有限。 经济水平的相对低下，限制了当地的消费品市场的活跃程度。体现在房地产市场的是房价增长幅度迟缓。项目销售周期加长。,4）居民收入分析,宿迁总体消费能力仍然有限。但后续增长速度较快。,宿迁城镇居民可支配收入绝对数值呈增长态势，2009年城镇居民人均可支配收入达到122230元的历史高位。 根据统计数据结合实地考察情况： 1、宿迁全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平，总体而言并不富裕

11、。 2、宿迁市区居民平均收入水平高于全市水平，私营服务业和商贸业使当地已经形成了一部分高收入群体。 3、宿迁市居民储蓄观念仍为主，消费、投资型观念还没有形成主流。,2、经济环境,3、产业规划,1、城市概况,宿迁宏观环境,4、城市规划,5、宏观小结,1）产业园发展,重点建设发展“七区” 根据宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要： 坚持工业向园区集中的方针，努力打造区域经济发展的龙头。进一步完善开发区和工业园区的整体功能，真正实现“特区模式、封闭运行”的社会化管理体制和自主经营、自负盈亏的企业化运作机制。不断强化市经济开发区、骆马湖现代生态农业示范区、沭阳工业园区、泗阳工业园区、泗洪工业园

12、区、宿豫工业园区、宿城工业园区等载体功能，发挥其在全市经济社会发展中的强大支撑作用。 重点发展“十园”经济。根据产业基础、发展定位和特色优势，重点发展和壮大： 木材加工业：沭阳县扎下镇、桑墟镇、贤官镇；泗阳县临河镇、众兴镇；宿城区陈集镇、洋河镇； 白酒酿造：宿城区洋河镇、泗洪县双沟镇、沭阳县沂涛镇为重点区域的； 现代包装：宿豫区井头乡为重点区域的； 粮食加工：泗洪县孙园镇、城头镇为重点区域的； 纺织服装：宿豫区顺河镇、宿城区龙河镇为重点区域； 茧丝绸加工：宿豫区侍岭镇为重点。,2）大力培育产业集群,积极建设“四纵三横”产业带。 合理的工业布局是彰显区域特色、实现工业经济可持续发展的重要保证。按

13、照“立足淮海，呼应徐连，策应沿江，接应长三角和环渤海经济圈”的区域定位，根据城市总体规划、交通、能源、通讯等基础设施条件、水资源分布状况和产业发展基础，大力建设： 沿京沪高速、京杭大运河、宁宿徐高速、新长铁路等四条纵贯南北的产业带； 和沿宿淮盐高速、宿沭一级公路和泗洪、泗阳、沭阳一级公路等三条横跨东西的产业走廊，努力构建“四纵三横”产业新格局。,2、经济环境,3、产业规划,1、城市概况,宿迁宏观环境,4、城市规划,5、宏观小结,1）宿迁市城市总体规划(2003-2020)概况,规划期限 新一轮城市总体规划期限为2003-2020年。 城市化水平 至2007年，市域城市化率为35%，至2010年

14、为39%，至2020年为50%。 市域城镇规模等级结构 一级中心城市1个：宿迁市区，人口规模50万人。 二级城镇3个：沭阳县城45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城25万人。 三级城镇9个：为中心镇，分别是洋河、大兴、皂河、双沟、半城、华冲、马厂、王集、新袁。规划人口分别为3-10万人。 四级城镇28个：为一般乡镇，每个乡镇人口1-3万人。,2）宿迁市市域规划,城区总体布局：通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构： 1、老城区全市传统商贸中心，教育、科研中心。 2、市府新区全市行政、文化中心，现代生产服务中心。 3、宿豫新区居住、工业兼容的综合性片区。 4、宿

15、城新区综合性生活片区。 5、市经济开发区全市主要的工业生产基地。 6、骆马湖现代生态农业示范区生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。,中心城市功能; 徐州都市圈南部重要节点，东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导、生态环境优良的园林化城市。宿迁市域政治、经济、文化中心，技术创新、制度创新的中心。以绿色农业、观光农业为基础，大力推进农业产业化进程。 中心城市规划范围: 1、规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区的全部。 中心城市性质: 东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导，现代休闲旅游服务业为特色的生态型园林化滨湖城市。,2、经济环境,

16、3、产业规划,1、城市概况,宿迁宏观环境,4、城市规划,5、宏观小结,1）小结,通过对宿迁宏观环境的：城市概况、经济环境、产业规划和城市发展规划的分析，我们初步了解： 宿迁升级为地级市，才经过14年的加速发展阶段； 由于经济基础的薄弱，目前宿迁的GDP、三产产值、人均收入水平，虽然较以前有较大、较快的增长，但是目前与江苏省内其他城市和长三角区域的对比，仍然处于较低的水平； 宿迁的人口构成中，本地人占有绝对比例； 而在社会各个阶层中，改革开发后通过经营企业、个体经济发展起来一批具有较好经济条件的高收入群体，从而形成宿迁收入水平差距较大的现状。反映在房地产市场，则是高端置业群体和中低收入群体，目前宿迁中产阶级群体比例非常少； 发展经济，提升人民生活水平，成为宿迁目前的重点目标； 发展轻工业和乡镇特色经济，以重点园区作为主要突破点； 宿迁明确了城市的发展规划，本项目所处的宿城新区是城市的居住导向区域，承担着中心城区人口扩散，服务于周边产业园居住功能的重点居住板块。 宿迁的经济基础目前还较为薄弱，但城市经济和人民生活水平在不断改善；