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1、1,CONTENTS,2,3,4,1月,3月,我市出台十七条新政提振楼市 四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。,09政府先保后压，二、三季度房地产市场快速反弹，从四季度开始调控政策重新启动。,二套房比照首次购买优惠政策 重庆购房契税上调至1%,廉租房规划出台 国家住房保障体系调整 国土部：将采取四方面措施制止违法违规用地 银监会要求严格执行二套房有关政策,6月,国务院:土地闲置满2年将无偿收回,9月,住建部密集调研楼市 房地产优惠政策可能刹车 住建部称明年增加低价房 国土部下发通知严打囤地 细查“批而
2、未用“土地,11月,住房转让营业税优惠终止：征免时限由2年恢复到5年 房地产市场调控再出招：土地款首付至少50% 明年1月1日起 二手房5年内转卖差额征税5.5% 部分银行在部分城市披露新制定的房贷细则。两家银行均明确界定了第三套房的最低首付比例及利率水平，执行最低45%的首付款比例，贷款利率也上浮至基准利率的1.15倍。 温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出四大举措。会议同时明确表态“遏制部分城市房价过快上涨”。,12月,主要出台部门：国务院、财政部、国土部、央行,一、2009年宏观政策回顾,重庆2006-2010年政策调控与楼市变化关系图,06年至07年一季度
3、受“国八条”、银行货币政策的全面收紧，房地产行业开始出现明显调整，供应明显大于需求市场存量大幅增加。07年三季度开始地方政策带动，积压需求突然释放成交量猛增。,08年 政府先压后保，三季度起受金融危机影响，政策全面转向，房地产有回转迹象。全年成交量依然整体下滑。,09年 保经济增长，先保后压，四季度起政策调控又开始启动。但全年整体量价齐升明显。,10年4.15新政出台后，供应量和成交量都明显下降。,5,6,上升期,下行期,振荡期,反弹期,“国六条”,“城乡统筹特区”,“9.27新政”,“政府救市”,“宽松货币政策”,重庆2007-2010年政策调控与楼市变化关系图,目前的政策调控可以对楼市起到
4、明显作用。,“4.15新政”,2月,3月,4月,4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。 4月14日，国务院常务会议指出将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。 4月15日房贷新政出台，主要有以下三条：新对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30；对贷
5、款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 4月20日开始各个银行正式执行新的二套房贷政策。自从今年房贷逐渐收紧以来，多数银行放贷均以家庭为单位来界定二套房。银行在界定的时候，以央行征信系统记录为准，只要夫妻双方的一方有过个人住房贷款记录，无论还清与否，再申请房贷就一律视为第二套及以上。 住房城乡建设部近日发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或
6、变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。,5月,主要出台部门：国务院、财政部、国土部、央行,中国人民银行：自2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调至16.5%. “京版国十一条”，实际上是今年1月国务院出台的调控楼市的“国十一条”的地方实施细则。叫停购房优惠政策 各地政府相继跟进。,3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 2010年3月10日，国土部下发关于加强房地产用地供应和监管有
7、关问题的通知 开发商拿地保证金提高至20%。 土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。 财政部收紧首套房契税优惠政策：两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用1%契税优惠政策,5月13日，国务院发布关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见，提出鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域。 市地税局已下发重庆市地方税务局关于进一步加强房地产开发企业土地增值税征收管理的通知，5月1日开始实行。另从下月开始，税务部门还将对符合条件的房地产企业加大土地增值税的清
8、算力度：普通标准住宅按预售收入1%、非普通标准住宅按预售收入的2%征收。 财政部及国税总局5月20日联合发布关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知，对棚户区改造项目实施税收优惠政策。通知共分八点，涉及印花税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等多个税种。 重庆市按照“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的调控思路，出台了重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，提出了四个方面的要求和具体十条调控措施。 国务院办公厅近日下发关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知。通知要求尚未按照有关规定公布新的征地补偿标准的省区市，必须于2010年6
9、月底前公布实施。,1月,中国人民银行：从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 国务院调控楼市“国十一条”出台： 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；二套房首付至少40；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准等 国土部：城市申报用地时，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地须占所申报住宅用地比例的70%以上。,二、2010年1-6月宏观政策解读,“渝十条”明文规定：“对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款
10、优惠政策。” 国家税务总局6月3日发布关于加强土地增值税征管工作的通知，通知指出，各地须对目前的土地增值税预征率进行调整。 6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，规定商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 市长黄奇帆表示，重庆将对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1%的房产税。 房地产调控第二波，七部委力推公租房， 发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见，既是新国十条之后的第二轮调控，更是中国住房保障制度的完善。 在6月26日2010房地产夏季峰会上，国土资源部
11、总规划师胡存智指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。,6月,8,9,房贷：本次房地产调控主要针对房贷，在各地实行了严格的差异化房贷政策，从而严重抑制了二套房和三套房的购买，从源头上控制了房地产市场，预计该政策在短期内很难有松动。 土地：今年上半年加大了调控的力度，首先土地价金必须在一年内支付完，土地出让金上调10%，从而大大提高了门槛，近期国家也加大了对土地利用的管理，禁止囤地和变性及小产权房导违法行为。 地方：今年面对国家的一系列房地产调控 ，重庆提出了“低端有保障，中端有市场，高端有竭制”的策
12、略，在全国范围内率先提出公租房的政策。中端市场即为刚需产品和性价比高的改善型产品，确实受影响程度不大。针对高端房市场，重庆提出了征收房地产消费税。 预测：国家本次调控的目标为量价齐跌，房价下降仍然会是下半年政策调控的重要方向，而且国家调控的重要目的是将房地产真正变为居住型的产品，而非投资品。下半年的政策将会从严，但不排除各个地方政府为了刺激经济而出台相应保护措施。,10,11,2009年重庆市国民生产总值达到6527亿元，比上年增长14.9%； 2010年1-5月重庆经济增长处于保持较高增速的上升周期，一季度GDP同比增长19.3%。,2009年重庆城市人均收入达到17220元，比上年增长10
13、%； 2010年1-5月人均收入为8050元，同比增长12%。,点评： 1、重庆经济发展已经进入快速通道，发展速度从2009年开始位列全国前三名。 2、“两江新区”“保税区”等将成为未来10年重庆经济发展的重点引擎。而支柱产业也将从传统的房地产业、摩配、制造转变为电子、汽车、物流、IT等高新技术产业。 3、重庆经济结构的优化，无疑给整个房地产行业不利，其产业重心和投入将发生转移，但是51%的城市化率明显与直辖市的地位不相匹配。 4、重庆人均收入约18000元，在全国处于中等水平，但是随着2010-2015年经济的飞速发展，预计其收入水平将达到中上游水平。,12,点评： 1、2010年初重庆市政
14、府启动了万亿的投资计划，在此计划的指引下，房地产投资的增长达到了34%，其速度较快。 2、2010年以后，重庆市政府在其基础设施投入上将进一步加大，房地产投资的比例将在固定投资的比例中缩小。,2009年重庆市房地产开发投资突破1000亿元，达1238.91亿元，同比增长25.0%，呈大幅增长的趋势。 2010年1-5月度投资量大幅度上涨，同比增长达到了34.9%，与2007年相持平。,13,2009年重庆市商品房新开工面积3813.68万平方米，同比增长8.7%，结束了去年的负增长态势。 2010年1-5月新开工面积达1619.65万方，同比增长60.65%，超过2007年的31.2%。,20
15、09年重庆市商品房竣工面积2907.05万平方米，同比增长22.8%； 2010年1-5月重庆市商品房竣工面积768.11万平方米，同比增长8.4%；,14,点评： 1、2010年上半年市场整体而言，为供不应求，但是新政前市场特征为异常火爆，而新政后市场趋缓。 2、2010年上半年成交接近1000万方，主要来自1-4月的市场贡献，5-6月市场以刚需产品成交为主，纯投资和高端项目受影响较大。 3、整体而言，2010年上半年1-4月价格节节攀升，价格上涨30%左右，而5-6月价格平稳，部分项目进行优惠，价格下浮在5-10%左右。 4、2010年下半年整体市场将供需平衡，刚需产品和性价比高的改善型产
16、品将受到市场热捧。预计下半年成交量在700-800万方左右。,15,重庆整体市场6月成交:成交量环比小幅下跌，成交均价涨至5000以上，新增供应也小幅增加。,16,-13%,16%.,成交金额同比 （亿元）,成交面积同比 （万平米）,2010年1-6月市场整体成交面积同比09年同期下跌13%；成交均价同比09年同期增长32% ；新增小幅增加，库存小幅上升。,重庆整体市场供求关系：新增小幅增加，成交小幅下降，市场仍供略小于求，改善类住宅备案数量增加，经济适用房占比下降，对房价干扰减小。,17,一、整体市场供需走势,2010年上半年市场整体成交建面均价5374元/（套内均价在6500元/ 左右），较09年，价格小幅上升；4月由于经济适用房的成交占比减少，价格超6000元/。,18,从上表中看到， 2月成交价格回升至5000以上，达到5400元/，环比增长11.5%，同比增长47.2%。 3月成交价格回落至4996元/，经济适用房成交46万，单月占
