《2010年8月上海房地产市场月度报告房地产营销策划大全精选》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010年8月上海房地产市场月度报告房地产营销策划大全精选（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、仲 品 行 置 业 有 限 公 司,【房地产市场月度报告】 The real estate market monthly report. 上 海 仲 品 行 研 展 部 2010年8月,仲 品 行 置 业 有 限 公 司,概 述,本月房地产市场最重要的政策动态莫过于关于房产税的传闻。国务院副总理李克强八天两度强调，释放出的重要信号就是本轮楼市调控不会半途刹车。接下来，还将有9部委联合进行全国督察。国家发改委主任张平8月26日向全国人大报告经济情况时称，房地产调控政策不会松动。而且发改委官员重提税收体制改革。虽然各方认为房产税作为收紧贷款、严查土地之后的终极解决方案，并不能一蹴而就。但各地方政府
2、的紧张筹备表明，启动税收体制改革的大幕也许已经拉开。,仲 品 行 置 业 有 限 公 司,目 录 概述 第一部分 宏观环境 一、政策新闻 二、市场动态 （个人小结） 第二部分 土地市场 一、上海土地市场 （1）8月上海土地成交相关数据 （2）上海交易地块分析 （3）上海本月土地供应 第三部分 商品房市场,一 上海8月商品房市场概述 二 上海8月商品房小结 第四部分 个案楼盘销售 一 8月楼盘TOP10小结 二 十大楼盘销售点评 第五部分 总结概述 一、市场总结 二、个人小结,仲 品 行 置 业 有 限 公 司,第一部分 宏观环境,一. 政 策 新 闻,1. 上海公积金全面停贷三套房 继北京、天
3、津等城市之后，上海也已经全面叫停公积金三套房贷的办理。 目前，本市住房公积金个贷政策方面除了“三套房”明确停贷之外，包括首付比例、贷款额度等在内的其他住房公积金个贷发放政策暂时还没有变化,不过二套房贷开始收紧,虽然首付比例不变,但对借款人家庭住房情况从严审查。这一转发通知除了明确严格执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策外，着重就通过本市房屋登记信息系统核查借款人家庭住房情况申请、初审、查询、出具查询结果等程序予以细化。公积金二套房贷的首付比例还是按照今年年初颁发的规定：即对人均住房面积低于本市平均水平，再次贷款购买第二套普通自住房的，住房公积金贷款最低首付比例继续执行不低于所购房屋总价款20
4、%的规定。对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策。 来源于：第一财经日报8月20.日 个人小结：上海公积金实施3套停贷，也表明上海政府在全国率先响应国家政策的执行力 度为打击为各种相关的名义和途径炒房人的一个有力的还击。不要轻易想政府的漏洞。,仲 品 行 置 业 有 限 公 司,2. 国土部：官员调离后仍将追究土地违法责任 国土部的时间表：7月督察、8月约谈、9月问责。 部分土地违法严重地区的市长被约谈。违法用地后果严重的将被问责，包括记大过、降级或撤职等。8月19日，继公布1457宗闲置土地名单后，国土部最新披露的闲置土地名单增至2815宗，数量翻了一番，时间点延续到了今年5月底。国土
5、部同时通报了7宗违法违规案件，挂牌督办案件从5月的4宗增至6宗，不减反增。对于即将到来的土地问责，国土部部长一度坦言“压力极大”。此前不久，国土部公布的问责时间是：7月督察、8月约谈、9月问责。 个人小结：上述表明，政府开始对用地违法违纪的行为将继续严格审查，坚决查处土的出让和土的闲置等一系列问题，给民众一个满意答复。,信息来源：网上房地产网8.20日,仲 品 行 置 业 有 限 公 司,高层接连就楼市表态 开发商可能“以价换量” 本月13日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒
6、作等不合理需求，切实增加住房有效供给后，21日，李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会上再度强调，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。 中国工商时报8.13日 个人小结：在廉租房和公共租赁的问题上，可能还会出现不合理的分配，借机炒作，担心以价换量的现象，得再次强调把握好，政策监管力度。,仲 品 行 置 业 有 限 公 司,3. 调控政策对房价产生压力 国土部19日要求，10月底前基本完成房地产违法违规用地查处任务。此前，国土部向银监会提供“闲置土地”开发商名单，住建部、银
7、监会联手打击“囤房”开发商。相关部委接连出台的政策或将对下半年房价产生压力。房地产违法违规专项整治将持续展开。未来开发商可能会继续与政策博弈，因此可以预计房地产调控政策不会“一步到位”。各大部委接连出台的措施，无疑是对开发商施加“高压”，可以预见下半年房价会明显松动。开发商囤地的根源在于现有的土地供给方式。未来应该出台相关政策对土地供给方式予以调整。鉴于政策持续出台，未来房地产开发商在运作、储备土地等策略上会有较大调整。当前很多违法违规囤地行为和地方政府的规划、利益紧密相关。比如，很多地方无法真正做到“净地出让”就是囤地的根源之一。当前很多地方土地管理不规范，政策执行情况不一，导致了大面积土地
8、被囤积。 消息来源于：国土资源部8.20日 个人小结：国土部这份报告，表明地方政府法规和开发商囤地和政策有着相抵触，不可轻易解决的局面存在，政府还是会出台政策向土地的供给方式违法囤地加大打击，供应量可能有明显失衡，对房价还是会有一定的影响.,仲 品 行 置 业 有 限 公 司,4. 上海：“贫富混居”遭抵制 7月31日8月9日，上海市徐汇区经济适用房供应申请家庭的选房工作全面启动，标志着上海正式告别“无经适房时代”。 但这一政府的“民生工程”却让一部分符合经济房的居民感到一些失望徐汇区的经适房并不在徐汇，而是在松江泗泾基地“新凯家园”小区和闵行浦江基地“博雅苑”小区。市中心建“经适房”遭抵制今
9、年上海期间，上海市委书记俞正声不无感慨地表示：“上海搞经济适用房是做得比较慢，在全国来说进展不是很快，但工作做得比较细。” 事实上，上海业界分析之所以上海在保障房问题上慢半拍，除了与当地政府“土地财政”思维有关之外，缺乏“合适”的经济适用房用地大有关系。上海房地产业界一位资深人士告诉中国经济周刊：“上海市中心不少地区的居住楼盘对于居住人群资产和收入情况都有比较清晰的定位和市场细分，如果采用贫富混居的模式来开发楼盘，包括配套在内的市场细分和定位可能会找不到方向。” 消息来源于：人民日报8.20日 个人小结：上海不同于其他地区的经济适用房建设，房地产起步较早，市场价格和地理位置还有消费结构有着明显
10、的差异，使得进展缓慢，市中心的老居民不愿意搬迁到地区偏远的郊区居住，但又不可避免补给差价等等的实际问题，贫富混居双方都各持一词。市场反应比较的强烈，事情比较难以解决。也是当今社会遗留问题，可能会一直延续。,仲 品 行 置 业 有 限 公 司,二. 市 场 动 态,国家发改委：一直在研究开征房产税 实施个税改革 国家发展和改革委员会财政金融司司长徐林24日在此间说，我国计划实施一系列税收体制改革，包括优化增值税和营业税税收制度，扩大增值税征收范围；统筹企业税费负担，实施资源税改革；推进房产税改革；继续实施个人所得税改革。“个税征收体制有很多缺陷，可能要开征环境税和社会保障税” 在谈到房产税改革时
11、，徐林说，我国将推进房产税改革，“这个税种一直在进行研究，它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。”他说，我国社会保障的压力也非常大，人口老龄化程度越来越高。养老体制改革还不到位。“我们正在研究要将目前的社会保障费改为社会保障税”，这有利于建设全国统一的社会保障体系。 在谈到个人所得税改革时，徐林说，目前，我国个人所得税的征收体制有很多缺陷。征收机制是通过工作单位在工资发放单位代缴的，并没有考虑每个人实际负担的人口，一部分人承担的个人所得税偏高。“我们还有些征管的漏洞，可能有一部分人并没有缴足个人所得税。这是我们下一步个税改革的主要方面。” 消息来源于新华社8.25日 个人观点：发改委
12、此次表明立场将开征房产和个税改革，是对房地产行业利润化管理和 制度的一种革新，此税种真的实施出台会对房地产行业的利润化带来深远而长久的影响，开发商和个人多套购房投资，会有很大一笔费用考虑。个人认为，国家为保障环境体系，人口老年化的社会保障体系有好处，存在问题是这种收税体制没有个完整的核定标准，本身存在很大漏洞，正式发布时间和具体的规定实施有待进一步研究。,仲 品 行 置 业 有 限 公 司,上海 房价虽高近4成开发商仍拒不言降 据对84家开发商的调查显示，53.1%的开发商认为，目前上海房价过高。2.2%的开发商表示，目前上海房价局部过热。同时，44.7%的开发商认为，目前上海房价适中 。但数
13、据显示，没有开发商认为上海目前房价过低。近4成开发商仍将在“金九银十”继续观望，没有表示明确的降价意愿。另逾五成（56.5%）开发商认为，今年“金九银十”不会到来，尤其是今年政府遏制房价上涨过快的决心如此坚定，传统“金九银十”效益不会显现。而依然看好“金九银十”，认为市场低迷，但传统旺季仍会显现魅力的开发商，仅占一成不到（5.1%）。而在针对购房者的相关调查中显示，71.4%的购房者认为现在上海房价过高，9.5%的网友也认为目前上海房价局部过热。新政四月，上海楼市依然处于开发商与政府和消费者博弈阶段，虽然成交价格大幅下滑，但楼盘实际价格并未明显下降。 消息来源于：上海证劵报8.25日 个人观点
14、：就算面对“金九银十”，只要房地产调控政策继续从紧，在下半年库存放大和资金收紧的双重压力作用下，上海楼市很可能出现成交量继续低迷和房价实质性下降的局面。,仲 品 行 置 业 有 限 公 司,上 海 酝 酿 楼 市 新 政 开 发 商 紧 急 部 署 对 策 国务院召开关于房地产市场健康发展的常务会议之后，上海市发改委等部门于第二天就紧急加班开会，研究房地产市场应对政策。上海目前未就年底到期的楼市优惠政策出台新说法。上海楼市优惠政策有望延期。但随着中央基调的变化，上海可能重新考虑优惠政策退出问题。开发商均认为，目前楼市存在泡沫已成事实。不过多数开发商判断，从宏观经济全局考虑，中央寄希望于房价适度
15、降温，成交持续稳定，因此此轮调控楼市仍会以温和为主基调。温家宝总理视察上海保障房建设后，中央高层已经对部分城市不断攀高的房价感到担忧。上海方面第一时间就中央精神给予回应。在日前召开的上海市区县长座谈会上已经传出信息，上海市将加快经济适用房建设进度，扩大供应规模，确保到2012年建设30万套经济适用房。上海市委副书记、市长韩正在会上强调，要从全局工作的高度思考和谋划，以维护人民群众切身利益为根本，在上海形成工作合力，抓落实、抓推进，让更多普通百姓得到实惠。 个人观点：上海是一座全国房价走势的标杆，国家政策和领导人关注的程度和施加压力也是可想而知的，全国实施各种形式的政策优惠，可能不会全部涉及到上
16、海，让上海先稳定房价和市场也是必然的先驱工作重点。开发商认识的观点也不无道理，从宏观经济全局考虑，中央寄希望于房价适度降温，成交持续稳定，不一定要搞降价风暴。个人认为，这次上海新政不会仅停留在30万套经济适用房的承诺上，其中可能包括营业税、公积金政策、甚至契税等都可能作为上海遏制投资投机性购房的突破口。同时还有可能在土地出让金环节严格控制，收缩房地产市场的流动性资金。这些政策影响力还是会给开发商和个人投资者带来一定的压力。,(来源于上海证劵报：8.28日）,仲 品 行 置 业 有 限 公 司,受困高负债高库存 9月楼市“主动+被动”降价并存 一方面是负债节节攀高，一方面是消化不良并仍在不断增加的库存，楼市的天平开始出现倾斜。上市房企的半年报揭示出，
