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1、,xxxx地块投资分析报告,2010P14地块投资分析报告,第一章：宏观分析,第二章：市场分析,第三章：地块分析,第四章：项目定位,第五章：投资分析,地块规划出让条件 区域规划与建设 地块环境分析 地块SWOT分析,土地市场分析 房地产市场分析 区域市场分析 市场总结,开发销售计划 成本估算 起拍价效益分析 投标报价分析 投标竞争分析 风险分析,报告内容框架,客群定位 形象定位 产品定位 价格定位,宏观经济分析 厦门经济环境 宏观政策分析 厦门政策环境,1 宏观经济环境分析 2 厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析,第一章：宏观环境分析,全国经济保持快速发展，二季度经济
2、增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现,宏观经济,启示：今年第二季度全国GDP增长率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了联系四季度增速上升的发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现；因此，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。,货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在,上半年新增货币供应量为4.84万亿元，超过2009年的一半，达到全年货币供应预估值（7.5万亿）的65%。因此，下半年货币供应量可能逐步下降； 广义货币与狭义货币余额呈现逐月增长趋势；适度宽松货币政策得以体现，流动性过剩依然存在。 在流动性过剩和通胀预期作用下，房地产宏观调控可能再次面临
3、失效。,宏观经济,宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落,宏观经济,CPI和PPI从2010年1月开始一直保持增长趋势，6月CPI、PPI增长率双双回落；7月CPI再度上升，达到一年来的最高点；PPI回落明显； PMI连续4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，创下了17个月的新低，房地产调控、信贷控制效果已得到体现； CPI、PPI、PMI数据反映上半年全国经济发展总体较好，房地产调控已对整体经济产生影响。,厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理,厦门GDP近年保持了约16%的增长速度；受金融危机的影响，2009年增速为为历史新低
4、；,2009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第二产业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增加值816.2亿元，增长14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4.0个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,厦门经济,城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，城市居民生活富裕购买能力强,厦门城市居民人均可支配收
5、入保持稳步增长，2009年已达到26131元。比08年增长9.1； 厦门城市居民2009年人均消费性支出17990元同比上年增长5.1%； 2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系数为39.8%，处于富裕阶段。,厦门经济,厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市,厦门的经济总量相对较小，但人均GDP远远领先与福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市； 厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基础设施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快；,厦门经济,上半年固定资产与房地产开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资44.3%,上半年固定资产投资451.74亿元，
6、比去年同期增长39.8% ； 房地产开发完成投资199.99亿元，增长152.8% ； 6月房地产新开工项目较多，下半年房地产开发投资将保持快速增长； 房地产开发投资比重过大。上半年房地产投资占全社会投资的比重为44.3%。,厦门经济,2010年上半年厦门经济快速恢复增长,上半年主要经济指标,数据来源：厦门市统计局,工业继续成为全市经济增长的火车头 批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力 政府财政支出与居民消费支出均有较快增长 外贸出口实现恢复性较快增长 金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长,上半年厦门经济发展主要特点,厦门经济,中央会议定调下半年经济工作,加快推进财税金融房地产社会
7、保障等改革 ； 以“七要继续”促进经济平稳较快发展 ； 下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调 ； 增强回升向好势头 提高增长质量效益；,宏观政策,会议解读： 央行于7月30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松的货币政策；保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性 。因此，下半年房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。,会议核心内容：,厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展的意见,“意见”核心内容 增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ； 取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源， “一房一价”和明码标价制度。销售价格调整10以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。 住房
8、信贷政策按国务院住房信贷政策执行；,厦门政策,政策解读： 2010年3月厦门房价与2007年底接近，而全国主要城市房价上升2378%；因此，厦门并非房价上涨过快城市； 厦门地方政策没有停止第三套房贷款； 厦门地方政策未限制外地户籍购房；,近阶段厦门市获得的政策性支持,城市发展,特区扩大到全市,2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍,福建支持厦门 申报新特区,区域外休闲消费需求，以特色资源结合良好空间感受来拉动，创造出市场需求，此为成败关键,体制创新试点,中国服务外包示范城市 跨境贸易结算试点城市 “三网融合”试点城市 国家创新型试点城市 国家知识产权工作
9、示范城市,城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设,岛外新城建设,岛内优化提升,四大新城：集美新城、海沧湾、翔安新城 、同安滨海新城 建设面积：240平方公里 建设目标：一流现代化国际性滨海新城,旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动 ； 综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区建设全面推进；,2009年8月厦门市委提出，要加快推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。 2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求 “规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化” 。,城市发展,宏观环境总结,宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增长速度下降；,厦门经济
10、发展速度全面恢复，经济结构趋向合理；,房地产调控政策处于短期内难以放松，但持续性受市场质疑；,厦门地方政策总体比较温和；,“特区扩大”、“岛内外一体化”等将进一步推动城市发展；,1 土地市场分析 2 房地产市场分析 3 区域市场分析 4 市场总结分析,第二章：市场分析,厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取决于房地产市场状况,土地市场,2007年2009年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元/； 2010年土地出让以岛外为主，拉低整体土地价格； 土地出让量受房地产市场状况绝对影响；,土地出让重点区域向岛外转移,2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27：63；其中集美区商住
11、用地出让占45%； 2010年上半年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为4：96；其中同安商住用地出让规划建筑面积占51%； 岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设； 岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常明显； 岛外成为房地产开发经营的最主要战场已势不可挡； “高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。,土地市场,岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城,土地市场,岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出让楼面价680010000元/； 集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；
12、是厦门住宅用地出让的集中区域；区域出让住宅楼面价23003500元/；滨海区域楼面价可达6000元/； 同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要区域；区域楼面价为25003500元/； 翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为20005000元/； 海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价5000元/左右,厦门商品住宅年成交量约为300万平米，住宅成交均价约为900011000元/,房地产市场,06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米； 07年以后厦门住
13、宅成交均价长期保持在900011000元/；,房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低，住宅交易价格保持稳定,房地产市场,信贷政策调整以来，住宅成交量由3、4月份的30万平米下降到7月份的7万平米； 住宅销售均价保持稳定；7月份住宅销售均价达到12170元/，是近两年来的高点； 上半年住宅销售均价同比有较大增长；,2009年以来供销比失衡，供应量小于销售量，市场持续消化存量,房地产市场,0306年，供销比小于等于1；市场供销平衡，供应量略小于销售量； 0708年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重； 0910年上半年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量；,厦门本地购
14、房客群比例下降，外省市购房客群逐年上升，省内其它区域保持稳定,2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点； 省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%35%之间； 省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；已经成为厦门购房客群的最重要组成部分； 海外客群比例较小，维持在2.5%7%之间。,房地产市场,区域市场,中央美地,御之苑,禹州城上城,禹州香槟城,书香佳缘,欣悦园,凯悦新城,幸福密码,本案,区域主要项目分布图,区域市场,区域待售项目分布图,区域市场,筼筜新区2009G41 楼面地价：9048 总建面积：7.14万,筼筜新区2009G4
15、1 楼面地价：9048 总建面积：7.14万,特房2009G24 楼面地价：8628 总建面积：7.88万,融景湾（2009G08） 楼面地价：6867 总建面积：1.5万,新景地（2009G45） 楼面地价：9933 总建面积：5.8万,水晶apple 总建面积：2.36万,本案,融景湾（2009G08） 楼面地价：6867 总建面积：1.5万,特房2009G21 楼面地价：6545 总建面积：11.37万,万科湖心岛 楼面地价：9163 总建面积：19.97万,建发2010P13 楼面地价：6271 总建面积：49.46万,区域市场,枋湖片区内暂无地块成交，但来自湖边水库、五缘湾区域的竞争
16、压力较大。,区域市场总结,区域市场,枋湖片区暂无土地出让，周边湖边水库、五缘湾拉升片区地块价值；,片区中高端楼盘不断涌现，片区认知度和接受度日益提高；,随着片区接受度提高，将成为开发商角逐的热土；,湖边水库、五缘湾将会分流片区部分客户；,从在售项目看，片区中小户型较受青睐；,1 地块位置 2 地块规划与出让条件 3 片区分析 4 地块环境分析 5 地块SWOT分析 6 竞争力提炼,第三章：地块分析,地块位置,地块位于枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧，为枋湖片区原西部工业区与东部办公居住区衔接地带。 其南邻湖里实验小学，西与枋湖花园和龙湖花园A区隔路相望，规划中的厦门客运站位于地块西南侧。,地块分析,地块区位图,地块规划与出让条件,地块分析,地块现状图（摄于2010年8月初）,枋 湖 路,枋 湖 西 路,纵 四 路,枋 湖 南 路,本地块为湖里枋湖片区精品高尚居住项目，位居湖里行政新核，周边教育、交通等资源优越，兼具成熟配套和成长潜质。,地块分
