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1、,8月武汉房地产市场监测报告,克而瑞（中国）信息技术有限公司 2009年9月,2009年8月武汉房地产市场月报,声明： 1、本报告数据均来源于上海易居房地产研究院武汉易居房地产研究所，分析结果仅供合法取得本报告的单位、个人参考使用。报告中的信息或者表达的意见不构成任何投资买卖建议。 2、报告所刊载的所有内容，包括但不限于文字、图片、图表、标志、标识、广告、商标、专栏目录与名称、内容分类标准以及编排方式等提供的所有内容，为上海易居房地产研究院所有，均受中华人民共和国著作权法中华人民共和国商标法的保护。 3、报告的发表权、署名权、修改权、作品完整权、复制权、发行权、出租权、展览权、广播权、信息网络
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3、服务,宏观政策 4 整体市场 9 重点区域 22 月度专题 68 土地市场 79 市场营销 91,目 录,当前政策调整，是根据经济形势与市场情况所进行的微调，房地产政策基调未发生根本转变,宏观政策,8月份，货币政策有所收紧；政府加大了二套房贷款、查处土地闲置等政策的执行力度,5,大政方针,国内经济回升基础仍不牢固，政策动态微调不会转变为全面收紧,5.5,下半年全球经济复苏过程仍将曲折目前出现的部分证明信号是否意味着经济衰退已经结束尚待观察。尽管全球经济企稳大趋势已基本确定，但复苏过程可能是缓慢而曲折的。风险因素包括：美元汇率、大宗商品价格、各项政策对通胀预期的影响、保护主义等。 国内经济回升基
4、础仍不牢固，尚处于企稳回升的关键时期外需严重萎缩的负面影响仍将持续；内需回升基础不牢固，民间投资意愿偏低，部分行业和企业困难，经济结构不合理，自住创新能力弱，就业压力及收入预期影响下，不利于消费需求的增长。 下半年央行将更加注重适度宽松货币政策的动态微调央行提出要继续坚定不移落实适度宽松货币政策，但也新提出要“根据经济形势和价格变化，注重运用市场化手段进行动态微调”。具体措施上，央行不再强调“继续保持银行体系流行性充裕，引导金融机构合理增加信贷投放”，而是指出要“灵活运用货币政策工具，引导货币信贷适度增长”。,下半年流动性降低属正常，货币政策调整将从总量刺激转为结构优化,资金流动 历史数据显示
5、，信贷投放规模通常集中在上半年，约占全年信贷总额70%，而下半年仅占30%左右。因此，下半年流动性的下降实际上是一种正常回落，而不是政策收缩的结果。,调整方向 前期政府庞大的财政刺激和天量的货币信贷投放，投资超高速增长导致钢铁、水泥等行业产生过剩和大量项目重复建设的问题日益突出。温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署抑制部分行业产能过剩和重复建设。,优化信贷结构将成为未来货币政策的着眼点下半年工作重点，是在保增长的同事，加大调整结构的力度，并继续坚定不移执行适度宽松货币政策，同时央行亦会更多地通过加大公开市场操作、窗口指导等方式，逐步加大对货币政策动态微调的力度。,二套房贷、严查土地闲置
6、等政策力度有所加强，但不会对房地产行业进行打压式调控,判断依据一：中央政府一再表态：经济正处在企稳回升的关键时期，坚定不移地继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实好应对国际金融危机的一揽子计划。 判断依据二：7月份数据显示，当月新增居民贷款仍处于较高水平，居民中长期消费贷款余额也保持较高增长，这表明至7月份房贷并没有明显的实质性收紧。但8月份以来，一线城市纷纷表示要严格执行二套房贷政策，但大部分二、三线城市并未跟进，二套房贷仍可享受优惠。因此，我们认为当前的二套房贷款政策对市场的影响较小。,判断依据三：对于最近二度出台的加大闲置土地查处力度以及严格房地产开发相关土地、税收管理
7、，这是针对目前一些城市供应不足以及房价持续上涨，而采取的警示措施，同时也是 政府充实地方财政的选择。这将对违规行为较多的企业将产生明显压力，但对于塑造行业公平竞争环境长期有利。 判断依据四：近期关于取消土地增值税的传闻我们认为值得关注，尽管此举对政府而言既可规避土地增值税的征收难度，又可为征收物业税铺平道路；对开发商而言，则有可能减少一项重要的税负。但明文出台取消已有政策似无必要。,市场成交逐步由城市中心向外延展，中心区价格继续攀升，城郊价格稳定；全市整体市场量价依然保持平稳，金九银十蓄势待发。,市场特征,自2008年12月以来总体保持着供不应求的局面，2009年至今仅400多万方的新增供应入
8、市，总体销量高达716万方。未来2-3月虽新增供应虽有所增加，但在成交积极放量情况下，整体供求比将依然较低。,新增供应继续显示负值，而且有增加的趋势，全市处于去化存量期，部分区域严重供不应求。,至8月份，成交面积已连续6个月突破或接近100万方。在金九银十之季，新增供应入市明显增加，新增房源入市及营销活动的刺激之下，预计未来两月市场仍将保持高位成交,本月成交面积持续增长成交量接近07年最高水平，持续在高位震荡。市场的回暖，对购房的追涨心理，使得近期成交稳中有升，由于二手房政策趋近，后期对改善型、投资购房有一定影响，因此可能会表现在成交量中。,受成交区域结构影响，全市成交价格出现合理的下滑。在目
9、前城市中心房源不足，成交格局由中心向外围延展趋势之下，预计整体价格还将出现小幅下调的波动趋势。,市场分析,成交价格下滑主要与成交结构有关，由于中心城区可售房源减少，成交价格上浮明显，因此客户挤出效应越来越明显，郊区成交拉低了整体的成交价格。,全市存量继续下降，存货去化周期不足6个月；在整体成交格局由城市中心向外延展趋势之下，后市处于城郊板块的区域存量及去化压力降逐步减轻。,最近几个月成交量持续放大，武汉市住宅存量和动态存量去化期连续5个月的下降，存销比也下降到了06年以来的最低值6.28,整体市场在09年以来，首置和首改并驾齐驱占据市场成交主力，在城市中心价格企高及可售房源不足，成交向外延展而
10、带来城郊板块改善类产品的成交，预计首改类产品成交占比将有所增大。,5,512,受到成交产品结构的影响以及二手房信贷政策的收紧实施的影响，本月100平米以下首次置业和首次改善房源成交占比有所回升，而首改产品占比下滑,具体房型面积段来看，80-90平米实用性两房成交最为突出，90-100平米紧凑三房成交次之，在房价逐步攀高趋势下，预计首次置业及功能型首改产品成交仍成市场主力。,金银湖、盘龙城、大后湖、沌口等城郊区域成交在近两个月均有大幅提升，成交结构由城市中心板块向城郊板块延展的趋势较为明显。,本月盘龙城、金银湖、大后湖等郊区成交非常突出，主要是挤出效应的影响充分体现，郊区项目成交占到整体市场50
11、%,同样受房价高企及可售房源不足等因素的影响，8月份，城市三环外及二三环成交逐步量逐步增长，城市内环及一二环间成交量出现了小幅的下降。,自09年6月以来，环线由里向外，成交量由小变大，本月最为明显，三环大存量得以消化，郊区市场回暖明显,近期市场供应主要集中于2房以下的首置类产品，主要集中于汉口及中南中北板块，但城市中心区域内首置类产品供应不足，需求旺盛的供求矛盾依然难解。,存量以80-100平米两房及120-130平米三房为主，且主要集中在盘龙城、金银湖及吴家山板块，后市因成交区域外延影响，处于城郊板块的此类产品成交可望迎来市场机会。,60平米以下投资类产品，主要集中于城市中心区域，因此价格在
12、近几个月呈上扬走势； 而首置和首改类产品，由于成交区域结构影响而出现了一定程度的下调波动。,可售房源不足从根本上决定了内环及一二环价格的快速上升，而二三环、三环外主要由于存量去化压力较大，即便在成交出现一定程度放量的情况下，价格依然保持平稳。,汉口中心、武昌中心、光谷及东西湖市场解读,重点区域,供求较为稳定，价格继续上涨， 09年3季度投资性、首置产品占主导， 09年4季度首改型产品也将发力。,汉口中心市场特征,汉口一、二环在07年到09年完成了一轮波动周期。09年2月至7月供求比都小于1，2009年成交表现较为稳定；供应量自08年5月达到峰值后，汉口一、二环月度供应量都未突破10万方。预计在
13、09年四季度供应也不会有大幅的放量。,=1,2009年成交量经历了回升并维稳的一个过程，09年7月成交量达到近期的一个高点，成交主要来源于各片区标杆楼盘及前期去化压力较大楼盘。,汉口一、二环成交价格在本月达到了近期的一个高点，接近于2007年10月的价格，较2008年5月的最高点尚有约22%的空间,由于有限的供应量，存量去化压力较小。存量主要来自08年的新增供应，建设大道片区存量略高。,汉口一、二环首次置业产品08年是市场成交主力，进入09年主力位置逐步被首次改善产品所取代，汉口一、二环需求有向多向发展的趋势,一环内仍有一定投资需要释放。,从产品线来看，由于供应的问题，近期首次改善型产品成为汉
14、口一、二环的成交主力，随着110-120平方米的三房的大量消化，预计未来成交主力将出现变化。,顶琇晶城、三阳金城共成交69套,顶琇晶城、三金鑫城国际共成交114套,从供应情况来看，近三个月的主要供应量集中60平方米以下一房，据不完全数据显示新增供应成交良好，9月60平方米一房成交会顺势上升。,万景国际、颐和丽晶共供应 551套,全部来自创世纪广场,海虹锦都、硚口金利屋共供应162套,海虹锦都、硚口金利屋共供应166套,从汉口一、二环存量来看，50-60平方米一房存量主要来自于汉口中心片区7、8月新入市的万景国际、创世纪广场，从实际表现来看上述项目开盘去化良好。90-100平方米两房存量主要来自
15、建设大道片区，130-140平方米三房存量也主要来自同馨花园二期二组团项目。,汉口一、二环各产品线价格在未来一段时间内都会保持稳中有升的态势。随着融科天城二期入市，90100平方米三房产品价格将会提升。,晋合世家、武汉天地御江苑拉升,金色家园等标杆楼盘的拉动,市场特征综述,1 供求关系较为稳定，预计在09年四季度供应也不会有大幅的放量； 2 成交量将在新盘的带动下维稳，存量去化压力较小； 3 价格将继续上升，各楼盘关注的将是如何增加楼盘附加值，取得更高的溢价，寻 求量价平衡； 4 投资性产品近期有一个集中的释放，后期首改产品的表现将影响2010年汉口一、二环的整体走向。,处于存量快速消化期，首改、再改类产品成交稳定，后期供应仍处较低水平,武昌中心市场特征,武昌中心区自2008年12月以来已经连续8个月呈现供求失衡的格局，2009年至今仅43万方的新增供应入市，而受2007年下半年以来政策调控导致的房地产投资及新开工面积下降的影响，未来数月新增供应仍将维持较低水平,复地东湖国际提价后成交萎缩，美林青城、安顺家园成交量上升明显，区域整体成交量仅小幅下滑。,安顺家园、美林青城成交共192套,武昌中心区成交价格近几个月来稳步上扬，较2009年2月的最低点上涨约14%，高出2007年同期价格。较2008年2月的最高点尚有约14%的空间，后三
