2008年杭州房地产市场研究报告

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1、杭州市房地产市场评估报告, 1、08年杭州市房地产救市政策概要及分析 、政策内容 杭州市政府出台“二十四条” 竭尽全力拯救楼市 2008 年10 月13 日，杭州市政府出台杭州市人民政府出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳定发展，杭州市楼市救市政策正式出台。意见如下: 一、进一步创造良好的住房消费环境，调整购房入户政策、放宽住房公积金贷款政策、实行购买商品房契税、印花税补贴、实行存量房交易税收补贴、简化存量房交易纳税申报手续、明确界定购买第二套住房的对象、暂停征收房产登记等相关收费；二、鼓励推行房屋拆迁货币化安置；三、进一步优化房地产业投资发展环境；四、营造房地产业发展的良好社会氛围。 、政策

2、分析 政策效用有限，楼市继续调整 市场长期积累的观望心理很难立时更改，尤其在对价格下行和后续政策还有预期的时候，新政对新房市场的作用短期内难以显现。由于有效需求的不足，无法支撑起过度虚高的楼价。利好政策在为一部分有效需求降低交易成本并缓解开发商压力的同时，也不会对短期楼市价格的走向起到决定性的作用。10 月份举行的房交会的成绩与去年相比有所下降，政策显然没有成为新房市场的拐点。而从长期来看，在后市去化压力和还贷压力等因素的影响下，楼市价格继续下行几乎已成定局。,一、政策,2、城市住房建设规划 杭州市住房建设规划（20082012年） 、规划区域及周期：本规划的规划区为杭州市城区（不 含萧山、余

3、杭区），规划期限为2008年1月2012年12月。 、城市住房现状： 至2007年年底，杭州市区居民人均住房建筑面积已达28.78平方米 、城市住房需求预计：根据杭州市的城市规划、经济、人口发展现状与规划，预计规划期内，杭州市预计年住宅建筑面积需求量（不包括暂住人口）约为500650万平方米，与目前每年商品房竣工面积基本相符。其中，政府每年将安排保障性住房（含廉租住房、经济适用住房、限价商品房、经济租赁房和危旧房改善工程）约150200万平方米，市场对普通商品住宅的年需求量约350450万平方米。 、住房建设总量目标：规划期内住房建设套数共约31.1338.08万套，其中套型建筑面积小于90平

4、方米的住房约26.8432.29万套，约占85%。 、 保障性住房建设目标：规划期内，新供应政府保障性住房用地总量约312万平方米，具备开工条件的建筑面积约739万平方米，约11.29万套，套型建筑面积均小于90平方米。 、 普通商品房建设目标：在规划期内，总出让商品住宅用地约10001350万平方米（约15000 20250亩），总建筑面积20002700万平方米，约19.8426.79万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约15.5521万套。,一、政策,二、城市,1、城市GDP走势 2000 年以来，杭州全市生产总值始终保持两位数的速度增长，全市经济表现出了快速强劲的发展势头。在20

5、07 年达到顶峰，全年生产总值4103.89 亿元，环比增加19.26%，而2008 年1-9 月，生产总值为3321.11 亿元，环比增幅回落至11.6%，降幅达到7.66 个百分点，随着全球经济的转冷，杭州未来经济的增长将放缓。,近5年杭州GDP保持在近15%的增长率，人均GDP保持在13%左右的增长率，宏观经济的快速发展为房地产的发展提供了强力的支撑,正常情况下GDP增长率和房地产发展状况间的关系：,二、城市,2、城市人口 2007年末，全市常住人口达786.2万人，比上年末增加13.1万人。其中户籍人口672.35万人，比上年末增加6.04万人。在户籍人口中，农业人口348.6万人，非

6、农业人口323.75万人。人口出生率为9.01。，自然增长率为3.36。 3、城市人口年龄结构 据2007年5人口抽样调查，在杭州常住人口中，014岁的人口为102.36万人，占总人口的13.02%；1564岁的人口为598.85万人，占76.17%：65岁及以上的人口为84.99万人，占10.81%。与上年相比，014岁人口比重下降了0.49个百分点，65岁及以上人口比重上升了0.31个百分点。,二、城市,4、城市产业结构 产业结构不断改善和优化 全市第一产业实现增加值167.57亿元，增长2.6%；第二产业增加值2059.15亿元，增长14.4%；第三产业增加值1877.17已元，增长16

7、.1%。三次产业的比例由上年的4.5：50.4：45.1调整为4.1：50.2：45.7。 以“项目推进年活动”为抓手，着力调整投资结构。全市完成全社会固定资产投资1684.13亿元，其中限额以上固定资产投资1583.78亿元，均增长15.3%。从产业投向来看，三次产业的投资比例为0.1：33.4：66.5。其中重大工程建设投资完成382.44亿元，占限额以上固定资产投资的24.1%；房地产开发投资完成518.79亿元，占限额以上固定资产投资的32.8%。投资主体日趋多元化。全市民间投资完成832.10亿元，占限额以上固定资产投资的52.5%。,二、城市,5、城市规划,城市发展定位：生态休闲与

8、产业集群的结合，构建长三角经济圈真正的RBD,城市发展定位 将自然优势与现代产业巧妙结合、引领休闲经济潮流的城市,发展战略：以旅游业为龙头，从西湖时代迈向钱塘江时代， 旧城保护与新城开发并举，建立生态型经济模式,二、城市,5、城市规划,二、城市,5、城市规划,发展布局：东、西、中部产业布局，发展现代商贸、现代服务业， 城市定位与上海错位互补,商务结构：七大商务引擎，助推城市商务经济发展,省会经济,都市圈经济,私营经济,交通经济,城市产业经济,会展经济,观光经济,城市七种商务引擎，在不同范畴对城市的商务需求量产生源源不断的助推力，促使城市商务板块不断裂变，扩容。七者之间更互为作用，互相推进， 产

9、生不可估量的联动效应。,推动城市商务设施建设 扩大城市商务板块 增强城市商务辐射能力,二、城市,5、城市规划,城市决择：拟建区域金融中心，核心区选 址钱江新城，滨江区受惠其金 融CBD的强大辐射,三步走，建立杭州样本 第15届全球金融年会分论坛上，杭州金融办主任孟繁明指出，2007年，杭州的存款量达1万亿元，占浙江省的1/3，贷款量达9000亿元，存贷比高达90%，相当于一个中等省份的存贷规模。全国第五的金融规模加上全国第一的投资环境，使得杭州拥有了成为金融中心的基础条件。 杭州区域金融中心将重点发展境内外各类金融法人机构、各类大型金融机构省级分支机构、地区总部，上市公司总部，各类投资机构总部

10、，区域产权交易中心以及会计事务所、律师事务所等高端中介服务机构总部。,二、城市,5、城市规划,1长三角经济圈的RBD,2发展现代商贸、现代服务业，城市定位与上海错位互补,3七大商务引擎，助推城市商务经济发展,4在金融规模和投资环境的影响下，拟建钱江新城金融中心,以休闲娱乐为核心，建立与上海错位互补的商务模式。并建立区域型金融中心作为依托,二、城市,5、城市规划,城市功能定位总结,三、房地产市场分析,1、房地产投资分析 自2003 年国家对房地产行业进行宏观调控以后，虽然总量上持续增加，但是增幅连续下滑。到了2006 年，由于住宅市场受2005年开始陆续出台的各项宏观调控政策影响，该年增幅为历年

11、最低水平。2007 年后，由于需求市场旺盛，开发投资增幅开始大幅攀升，当年开发商蜂拥拿地，使得开发投资的高速增长惯性延伸至2008年（07年拿地08年开工建设），2008 年1-10 月同比增长了29.2%。,三、房地产市场分析,2、一级土地市场分析 土地市场供应分析 08年土地供应同比大幅减少 2008 年1-11 月杭州主城区公告出让土地87 幅，数量上与08 年同期的88 幅基本持平，但是出让面积仅有222.74 万平方米，为07 年同期公告出让面积的55%（07 年1-11 月公告出让面积408.52 万平方米）。,三、房地产市场分析,2、一级土地市场分析 土地市场供应分析 工业用地供

12、应大幅增长，住宅用地供应大幅减少 08 年工业用地的供应占据市场份额的48%，供应面积达到108.61 万平方米，较07 年增长了400%，而住宅用地供应量收缩明显，供应面积为46.83 万平方米，较07 年减少了73.52% ；商业/商办/商住性质土地总量下降，仅有67.32 万平方米； 住宅用地供应集中于下城区、商业/商住/商办用地供应集中于滨江和西湖区 下城区住宅用地19.45 万平方米，是主城区住在用地供应的大户，出让的土地中不乏重机厂地块和环城北路167 号地块这类优质地块。滨江区和西湖区有大量商办/商住类的经营性用地出让，预计未来这两个区域会有大量服务式公寓出现。,三、房地产市场分

13、析,2、一级土地市场分析 土地市场成交分析 流标土地主要为工业用地 截止到11 月30 日，杭州主城区成交土地74 幅，流标15 幅，流标土地中，14 幅为工业用地，1 幅商业用地因规划变动政府收回。,土地交易市场稳定，理性拿地，土地溢价率低。 、08 年，商办类土地楼面价下降了12.38%。 、商住类土地由于成交结构由07 年的三墩、下沙、拱北这类近郊板块向市中心倾斜，楼面价较07 年增加了27.42%。 、住宅类土地楼面价较07 年小幅增加了9.16%，08 年住宅用地购买比较理性，未出现天价地块，市中心与郊区地块搭配出让，稳定了出让土地的均价。 、2008 年非工业用地成交34 幅，其中

14、18 幅在起始价基础上加价20 万元直接成交，土地市场比较平静。溢价率低于1%的土地达到20 幅，占非工业用地成交总量的58%，其中不乏位于市中心且属于地铁物业的下菩萨地块；仅有杭政储出20082 号一块的溢价率超过100%。,非工业用地成交楼面价TOP10,三、房地产市场分析,2、一级土地市场分析 重点地块：绿城新蒋村地块 该区域北至规划双龙路，南到文一西路，西至规划蒋村六号路，东到双龙村。临近西溪湿地，再加上其住宅用地2.0左右的容积率，可规划为“排屋&公寓”的复合社区。,基本技术指标,三、房地产市场分析,2、一级土地市场分析 重点地块：原杭州重机场地块 重机厂地块西靠东新路，北邻石祥路，

15、南为长大路，东依新东路，距市中心武林广场仅为8公里，其周边路网系统完善，交通便捷。,基本技术指标,三、房地产市场分析,3、二级市场分析 商品房施竣工面积走势 商品房施工面积 2008 年上半年施工面积占到去年总量的81% 2008 年上半年杭州市商品房施工面积为4046.67 万平方米，同比增长7.4%，其中住宅施工面积2998.31 万平方米，增长3.9%。 商品房竣工面积08 年上半年仅占去年全年总量的31% 2008 年上半年，商品房竣工面积295.40 万平方米，增长74.4%，其中住宅226.15 万平方米，增长60.4%。,三、房地产市场分析,3、二级市场分析 2006-2008年

16、季度商品住宅供求关系及价格走势 供求关系：从06年供大于求到07年供小于求，再到08年供求关系重新发生逆转，回到供大于求局面； 价格走势：从06年上下震荡到07年高速上涨，再到08年呈现典型的成交量下滑与价格上涨同时并存的 “滞涨”现象，但进入四季度未价格又呈现震荡下滑的趋势,三、房地产市场分析,3、二级市场分析 2008年月度商品住宅供求关系及价格走势 供求关系：08年全年除2月份受春节影响外，其它月份均呈现供大于局面，尤其是进入三季度后供大于 求的比重进一步扩大； 价格走势：08全年住宅成交均价同比07年仍有较大幅度的上涨，与成交量的大幅下滑形成显明对比， 但月度价格走势表现震荡，10、11月表现快速下滑趋势；,三、房地产市场分析,3、二级市场分析 08年住宅市场供应与成交类型分析 普通住宅是主流 普通住宅：2008年普通住宅新增供应354.49万平方米，占到总