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1、十月十日,史上最全标书,【指标 指数 指南 指点】,标书解读,【怎么做 做什么 做成什么】,市场发展潮流,区域发展状况,客户定位描述,项目价值平台,品牌策略方案,销售执行建议,计划费用预算,品牌传播方案,目标 解决 问题,品牌 机制 模式,盈利模式,客户线路,产品线路,营销线路,一堆 关键 词语,蓝海,品牌,1.5倍,泛地产,文化力,影响力,创领,生活方式,精神意义,情感文化要求,SOHO,星河湾,学先进,【成为星河湾与建外SOHO一样的模范项目】,星河湾 建外SOHO,品牌定位： 地产界的 劳斯莱斯,星河湾 建外SOHO,三个核心,星河湾 建外SOHO,星河弯弯，波士堂堂,【纳尔克全球副总裁
2、兼大中华区主席叶莺】,星河湾 建外SOHO,北京“最时尚的生活橱窗“,建外SOHO,星河湾 建外SOHO,时代杂志上曾这样评价： SOHO的生活方式能否给住宅区以新的活力， 众多建筑师们的巨型建筑能否改变中国的面貌， 这是谁都无法断言的。 但这些新的建筑确实影响了中国的年轻一代。 中国也正在迈向一个新的时代。,说重点,【我们是来提案的，只说与众不同的】,社会赋予项目精神 项目销售先于精神,【我们是代理公司，我们更注重实际】,前奏完毕 我们来了,昆山花桥国际商务城C 25地块 品牌策略与广告创意报告,2009-10-10,出品人：全忠 总监制：黄章林，封辉 策略组：龚晓欣，徐昌华，刘祯婷 创意组
3、：刘俊杰，赵纳，徐崇，夏玉莹，杨立峰，方小燕，刘道兵 后援团：姚强，丁毓，马淼,市场发展潮流 / 区域发展状况,壹。 我们身处何方,贰。 我们身为何人,叁。 我们所为何物,肆。 我们所做何事,客户定位描述,项目价值平台 / 品牌策略方案,品牌传播方案 / 销售执行建议 / 计划费用预算,报告目录,我们身处何方,【2010年5 6月上市】,市场发展潮流 / 区域发展状况,2010 中国的 上海的,9月22日 绿城以楼面价28057元/平米竞得苏州一地块， 创下了全国土地出让市场的单价记录；,9月17日 中海地产集团有限公司以70.06亿元的价格拍下 上海普陀区长风两地块，溢价超129%，刷新了
4、今年以来国内土地交易市场的总价纪录 ；,9月8日 保利16亿竞得南京河西金沙江地块， 楼面地价7553元/平米，拿下南京地王。,为庆祝中华人民共和国60华诞,9月30日，上海市优秀企业绿地集团以72.45亿元的价格 摘下徐汇龙华路1960号地块。 刷新9月10日由中海地产创造的 长风地块70.6亿元的纪录。,他们说：价格在合理范围,是钱，还是数字？,【09年疯狂了 10年会消停吗】,这钱，还是钱吗？,【上海旁 卫星城 城际铁路 地铁】,视线聚焦花桥,本案,鑫苑 METOWN,花桥CBD,轨交11号线,价格 涨势猛烈,1000 UP,【昆山在左 上海在右 一切皆有可能】,大浦东 大虹桥 大花桥,
5、大时代,Coming Soon,【年龄 身份 性别 行业 目的】,客户定位描述,我们身为何人,花桥 历来的投资圣地,【壹克拉的大部分客户均作投资用途 】,项目有甚,SOHO总户数 1354户 MINI HOTEL 总房数 980间 LOFT总面积 19651.8 商业总面积 15698.2,谁来买 VS 卖给谁,青年,【非一般的客群 非一般的青年 】,青年一词的含义在全世界不同的社会中是不同的， 而青年的定义随着政治经济和社会文化环境的变幻一直在变化。,青年,多少岁的人算“青年” 联合国： 15-24岁的人为青年。 世界卫生组织： 14-44岁的人为青年。 联合国教科文组织：14-34岁的人为
6、青年。 我国国家统计局： 15-34岁的人为青年。 共青团： 14-28岁的人为青年。 青年联合会： 18-40岁的人为青年。 港、澳、台地区： 10-24岁的人为青年。,何必用 年龄限定青年？,他们有钱,新投资青年,新创业青年,新生活青年,壹克拉的房子？ 我有,中寰广场的办公？ 我有,绿地21城和赛格？ 我有,南京路上的写字楼？ 我有,七浦路的商铺？ 我有,他们有钱,新投资青年,新创业青年,新生活青年,投资股票？ 我宁愿投资买楼,短期利益？ 我宁愿长线投资,为何花桥？ 我相信自己眼光,他们有闲,新投资青年,新创业青年,新生活青年,给别人打工？ 那只是权宜之计,证交所炒股？ 那是退休人干的,租
7、商铺开店？ 那也特别不自在,他们有闲,新投资青年,新创业青年,新生活青年,自己出来单干？ 那是必须的,有自己的产业？ 那是当然的,选择置业花桥？ 那是自信的,他们有志,新投资青年,新创业青年,新生活青年,上海房价还在涨！ 我该怎么办,我的事业在上海！ 我该怎么办,我想要有一间房！ 我该怎么办,他们有志,新投资青年,新创业青年,新生活青年,去看了壹克拉公寓！ 我有些心动,去转了绿地二一城！ 我觉得挺好,去查了花桥的规划！ 我决定留下,他们的共同特征,他们有梦想，也有把梦想付诸实现的勇气,他们有眼光，相信花桥的未来和自身钱途,他们有能力，这样的能力让他们青春无限,青春永不落幕,【只要有一颗年轻的心
8、，就是青年 】,【项目该如何定性，不跑偏】,项目价值平台 / 品牌策略方案,我们所为何物,上海青年城 2.0,【是这样么？不是这样么？】,或许，我们是,SOHO,LOFT,MINI HOTEL,STORES,SQUARE,我们的菜单,在家办公,创意小跃层,6-9产权酒店,沿街商铺,中心广场,非2.0，乃资料片,【只有创造一个时代，才能更替上一个时代】,如此产品，以SOHO星河湾为标杆,前卫规划设计，全小空间设计；,核心优势,二十一城对面，花桥未来核心；,物业类型多样，客户全面吸引；,仅四十年产权，无煤气等基建；,核心劣势,缺乏项目主题，推广重心不强；,住宅概念不强，高溢价难度大；,寻找核心策略
9、,寻找物理定位,无论策略怎样，定位如何 归根结底，销售硬道理,【实现项目资金回笼预期是实现项目精神的大前提】,策略方向： 突围 突出 新概念,【资料片的策略不能太过一般】,核心策略,策略之：一统性别,策略之：一统性别,推，还是不推住宅？,周边都是住宅，无疑缺乏优势,【四十年产权说住宅，无疑下马战上马】,策略之：一统性别,主打：纯商业综合体,【商业的价值感更高，实现溢价有利】,【商业的差异化更强，容易实现突围】,核心策略,策略之：突出重点,策略之：突出重点,壹克拉卖得好，主题鲜明,【11号线安亭站500米 70年盛装MINI公寓】,策略之：突出重点,迷你,策略之：突出重点,6.5的HOTEL，
10、哪个户型比我小？,【西安的13平米户型尚且能上CCTV】,策略之：突出重点,1354 户SOHO， 比小户谁人可比？,【那么大批量的迷你户型，花桥首屈一指】,主打：MINI型商业体,【MINI COOPER很小，但是很时尚】,策略之：突出重点,【我们的项目，也是这样子的】,核心策略,策略之：拉动关系,策略之：拉动关系,人和人靠什么？关系,事与事靠什么？关系,策略之：拉动关系,每个人 都有一层关系网,策略之：拉动关系,王石如此 全忠亦如此,策略之：拉动关系,产业链，亦如此,大自然中有食物链，它让生态可以平衡,【每个生意人都希望自己的生意可以一条龙】,MSN,可能发生在我们这里的神奇产业链,策略之
11、：拉动关系,主打：产业链商业体,【一条龙式的商业服务，无论做什么都能在此实现】,纯商业 迷你型 产业链,项目物理定位,你要想找一个纯住宅就别来了，你要想找一大户型就别见了。 不看好花桥发展的免谈，没有大志向的免谈（暂时落魄没关系）， 省的咱们互相都会失望。星河湾和建外SOHO固然不错， 可是我也有我的调性，您真要是一世界首富阿拉伯酋长我也担待不住， 没期待您随便卖几吨石油就能把我给收购了。 有些资产，心怀志向，眼光独到的青年人就行。 要是多少还有点敢想敢干的气派那就更靠谱了。,说得够具体了吧！ 自我介绍一下，我的外表非常时尚前卫，城开集团培养我长大。 知名建筑院毕业，带有产品类型很多， SOH
12、O，LOFT，MINI HOTEL，STORES，SQUARE， 特别能吸引有眼光的人，现在带着堪比星河湾和建外SOHO的志向而来。 实话实说，应该定性为基本都是小户型，最小6.5平米， 产品丰富能做很多事儿的,跨界商业快活体,前景远大，有意者电联，非诚勿扰,【营销推广那回事儿】,品牌传播方案 / 销售执行建议 / 计划费用预算,我们需做何事,10.01,10.02,10.03,10.04,10.05,10.06,10.12,五月参加上海房展会 进行最后爆破,项目推广主线,营销推广那回事儿,这不是一个普通的项目,【地铁站台？时代报？很有用，可是是否一定要用？】,营销推广那回事儿,这本书讲的是
13、未来的组织方式,互联网未来应用,营销推广那回事儿,作者观点在于： 互联网的发展，特别是社会化软件及社区的发展， 终将带来整个人类社会的普遍人性化。 ”湿“与”干“相对， 强调未来的社会不会再干巴巴的， 而是会充满人情味，变得湿乎乎的。,营销策略,NO.1 线上高举高打,NO.2 线下四处开花,NO.3 不屑地铁媒体,营销策略,不屑地铁媒体不表示不用,【开盘的重要节点当然还是会上】,主打 互联网及线上媒体,【未来是湿的，所以我们要学习更好地运用互联网】,线上高举高打 线下四处开花,搜房网主投放 其余有侧重,第一招：,线上高举高打 线下四处开花,上海搜房很强势 必然大合同绑定,线上高举高打 线下四
14、处开花,【一年60 70万 ，可以让搜房做很多事】,网络营销：网站论坛贴吧群E-mailMSN广告互动 以互动共享为原则，多功能网站 软硬兼施的网络广告投放,线上高举高打 线下四处开花,第一地产立体媒体绑架,第二招：,线上高举高打 线下四处开花,第一地产旗下：,线上高举高打 线下四处开花,第一地产电视 第一财经频道 第一地产今夜播报 周一至周五 首播：19：35 重播：23：30 17：00（次日） 第一地产楼市纪录 周六 首播：07：30 重播：11：30 19：30 第一地产决战商场 周日 首播：07：30 重播：11：30 19：30 第一地产广播 第一财经频率 FM97.7/AM142
15、2 周一至周五 播出时间：14：05 周六 播出时间：09：00 地产画报杂志 依托第一地产资源下的房地产杂志 双周刊 直达全上海5000余家东方书报亭 长三角地区2000余家超市便利连锁店 虹桥机场 浦东机场 温州机场书报亭免费取阅,线上高举高打 线下四处开花,月度花费20万 30万 即可完成上海的 立体高空媒体布局,网上售楼处 飞信售楼处,第三招：,线上高举高打 线下四处开花,线上高举高打 线下四处开花,项目主页上自行设置网上售楼处， 让售楼时间更晚一些,线上高举高打 线下四处开花,开设专用飞信 售楼员每日轮流掌控 回答问题 解答疑惑 让客户的问题解决在萌芽中,主打 点线面等细枝末节,【高
16、举高打是气势，细枝末节是门道，卖房客户是王道】,线上高举高打 线下四处开花,线上高举高打 线下四处开花,撒点式现场体验售楼处,第一招：,线上高举高打 线下四处开花,来伊份店很小 但是数量很多,线上高举高打 线下四处开花,我们不要打很多报广 所以能节省不少费用,【我们要用这些钱来开铺，漫天飞舞】,线上高举高打 线下四处开花,售楼处 可以开在七浦路 可以开在淘宝城 还可以每个区都开一个,售楼处 不要很多东西 不要配很多人 也不需要搞得很好很大,6.5 足矣,线上高举高打 线下四处开花,每一个售楼处 都是间样板房,【30万 40万 一年，可以搞了】,套餐式购买优惠吸引来人,第二招：,线上高举高打 线下四处开花
