房地产市场调研培训幻灯片

《房地产市场调研培训幻灯片》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场调研培训幻灯片（62页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产市场调研研究,房地产市场调研流程,房地产调研报告撰写,目 录,知己知彼，百战不贻；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败。 孙子兵法,房地产市场调研流程,城市调研流程,专项调研流程,实地调研阶段,调研准备阶段,报告写作阶段,城市调研流程,城市调研又称为普查调研，是对某个城市的宏观经济、产业结构、房地产发展水平等方面，分析房地产现状及预测发展趋势，直观了解该城市的发展潜力。对企业的进驻与否提供依据，且可为后期专项调研提供基础数据。,成立市场调研小组,根据工作量，设立市场调研小组并确定小组人数，选出调研组长。,调研准备阶段,-为本次调研定向,了解本次调研的目的、需取得的成果，确定调研

2、方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。,注： 计划应包括预计调研时间、个人职责（区域、专项）等明确划分、调研方法、调研预期效果等。,调研准备阶段,-相关物料准备,由专人准备市调所需的地图、调查表格（包括项目简介表、问卷等）、照相机、名片等。,调研准备阶段,-基础信息收集,在售房地产项目。 大型已成社区。 城市基础信息,调研准备阶段,（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济水平、房地产发展等）。,纸上得来终觉浅，绝知此事须躬行 准备做足，开始实地调研阶段。,-按计划开展工作,注： 此期间由调研组长根据实际情况安排工作，要求每天向部门经理汇报当天工作进度。,需着重调查的方向有：政府机关（

3、包括统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业中心等。,实地调研阶段,具体 工作 包括,在售楼盘调查,大型厂矿企业调查,商业中心调查,行政机关调查,已成社区调查,实地调研阶段,-及时、详尽记录信息,要求调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者建立良好的人际关系，为今后数据、信息支持作铺垫。,实地调研阶段,-初步确定报告框架,当天工作结束后小组全体成员应立即整理各自掌握的调研信息，总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步讨论报告写作思路。,实地调研阶段,-服务内部,调研过程中应留意地块信息和发展商信息，为市场拓展人员提供相关资料。,实地调研阶段,-周期性工作,

4、对于普查调研，应进行周期性工作。具体周期根据城市不同而定（如半个月、一个月、一个季度等），调研所获得信息应及时输入数据库，予以信息更新。,实地调研阶段,无声之处听惊雷 耳听为虚，眼见为实。报告写作阶段。,1、确立报告写作思路、模式及框架。,3、初稿完成后由部门全体人员进行审阅，并提出修改建议。,2、根据职责分工，由专人主笔报告写作，其余人员进行资料整理、录入，并辅助写作。,4、完成报告并向领导提案。,报告写作阶段,专项调研是通过对项目及周边信息的收集、统计并进行分析，为策略部门或发展商提供真实市场情况、项目可操作性、风险性，使项目能更准确的定位、操作。,专项调研流程,实地调研阶段,调研准备阶段

5、,报告写作阶段,根据工作量及紧迫性，设立市场调研小组，选出调研组长，并确定小组人数。,-成立市场调研小组,调研准备阶段,认识本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。,-为本次调研定向,调研准备阶段,根据出差人数及外出天数进行经费预算，报领导审批。,-相关物料准备,由专人准备市调所需的地图、调查表格、照相机、名片等。,调研准备阶段,项目发展商基础信息（包括公司规模、实力、曾运作过的项目等）。,-基础信息收集,有关项目的基础信息（项目位置、发展商前期定位）,项目所在城市基础信息（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济发展水平、房地产发展水平等）。,调研

6、准备阶段,-项目地块调研,注： 此期间由调研组长根据实际情况安排工作，要求每天向部门经理汇报当天工作进度。 通过对项目地块的了解，可以增强对本调研的认识，并有目的性的开展工作。,抵达目的城市后，所有成员必须立即前往项目所在地进行实地调研。 （途中需观察沿路交通、经济、在售楼盘、地块等情况，为开展调研提供准备） 对地块的调研包括地块形状、土质、目前地上建筑物、坡度等。,实地调研阶段,-按计划开展工作。,需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业中心等。,1地块附近调查,2地块所在区域调查,3整体城市调查,具体工作包括：,实地调研阶段,此区域的调查为项目

7、调查重点，主要包括地块周边道路交通、商业氛围、常住人口结构、区域在城区的位置、周边厂矿企业状况、在售项目、已成小区等，生活配套包括医院、学校、超市、商场等。,-地块附近调查,注： 地块附近是专项调研的重点，通过对周边信息的收集、分析，更有助于认识项目，做产品建议时更有针对性。,实地调研阶段,-地块所在区域调查,区域政府部门（主要是所在区域居委会、村 委会等），了解区域人口、收入、从业、经济发展等基础情况。 区域商业中心，大型生活配套。 在售楼盘，大型已成社区。,此区域一般按经济发展状况或区级行政划分， 需要调查方向包括：,注： 此阶段调查可通过对基础信息的分析，了解该区域的定位、档次，为项目定

8、位提供依据。,实地调研阶段,城区商业中心，调查商业中心的消费水平、消费人群、地理位置等情况。 城区大型在售项目及大型已成熟社区。,-整体城市调查,主要方向包括：,政府部门（包括规划局、统计局、建设局等），了解整个城市的经济状况及项目周边经济发展、未来规划。,城市大型企事业单位，了解各单位从业人员结构（人口、性别、教育、收入水平等）。,注： 对整个城市的调查需从多角度进行了解，通过城市结构划分、规划、经济指标等了解项目发展方向并更能准确定位。,实地调研阶段,要求调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者建立良好的人际关系，方便为后期数据、信息取得支持。,-及时、详尽记录信息

9、,注： 通常在调研中有部分信息调查不全，或后期需要更新，通过建立的人际关系可以方便对今后工作的支持。,实地调研阶段,当天工作结束后小组全体成员应立即整理各自掌握的调研信息，总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步讨论报告写作思路。,-总结每日工作,实地调研阶段,1、确立报告写作思路、模式及框架。,2、根据职责分工，由专人主笔报告写作，其余人员进行资料整理、录入，并辅助写作。,3、初稿完成后由部门全体人员进行审阅，并提出修改建议。,4、完成报告并向领导或发展商提案并为策略部门提供相关数据。,报告写作阶段,市场调研的结果一般都是通过报告形式表现出来，报告应由整个小组共同完成。形式包括：调研小组进

10、行讨论，确定报告主线，由主笔人员完成；小组成员根据分工，每人负责某一专项写作，再由主笔人员进行贯穿、融合。 信息查询可通过网络、报纸、年鉴、档案等多种途径。 已成社区的调查在市场调研中有很重要的作用，通过二手房价格、入住率、入住人口结构等方面更能真实反映当地房地产市场现状。,小 结,在市场调研阶段，需注意：,房地产调研报告撰写,一切经济行为都是建立在市场之上，房地产也不例外。我们可以了解一下，房地产开发的流程为：地块的招排挂开发商拿地产品规划设计项目开工建设项目销（预）售房屋交付物业管理。 任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我们的决策指引方向。从市场现状分析市场目前的供求关系、客户偏

11、好了解产品的发展方向、再通过综合分析判断市场走向。,由此可以看出市场信息的重要性，可以说市场调研是房地产业的先行兵。目前，我们的市场调研报告主要为以下几个环节服务,公司通过调研报告所提供的信息，判断该城市的成熟程度，决定是否进驻。,开发公司往往拥有政府部门提供的宏观信息，但对于微观方面则需要策划公司进行市场调研。此外，策划公司有比较系统的评估系统，可对甲方项目进行风险评估。,房地产的销售环节同样需要市场调研报告的支持，通过对市场信息的分析判断，制定出更加准确的营销策略。,xx公司,开发企业,策划部门,服务环节,市场调研报告并非是简单的数据罗列，应在报告写作前甚至调研开始前明确本次报告的写作目的

12、，对方对信息的要求是什么，有针对性的进行写作,明确调研报告写作目的后，我们将对市场调研所采样的信息进行整理、加工，进行报告写作。,需要重点说明的是：,写作须知,第一章 *城市概况 第二章 *城市经济 第三章 *城市规划 第四章 房地产发展 第五章 区域住宅市场基本特点 第六章 区域市场专向分析 （有针对性选择本章） 第七章 客户问卷调查分析 第八章 本项目分析 第九章 项目建议,序言,基本框架,主要起到开篇引入的作用。用大家比较感兴趣或最为关心的话题，引出全篇报告，一般都要与房产、与本项目有直接关系。如果没有找到此类话题，不能够很好的切入报告，则此序言部分可以省略。,内容包括：,调查的目的，调

13、查的组织及具体实施方案。,序言,人文,主要内容,*城市概况,小结,交通架构（附主要路线图）,教育,行政划分（附区划图）,概况概述,人口数量、外来人口数量、人口密度,位置 、面积、环境、气候、地形、地貌特点等要素，描述城市的显著特点。,尽可能要包括各行政区域的基本情况。,教育系统构成；大、中、小学校数量及分布；整体或人均教育水平等。,1、概况概述,*城市概况,2、行政划分（附区划图）,3、人文,4、教育,5、交通架构（附主要交通线路图）,公交系统 （线路、车辆、日运旅客数量、出租车运营公司及车辆等数值说明） 铁路系统 （线路、年运旅客数量、 城市交通作用等方面） 高速公路 （公路构架、公路通车里

14、程、 公路密度、城市交通作用等） 港口 （航线、吞吐量） 机场 （机场建设标准、承载量）,*城市概况,要起到承上启下的作用，因此，要用尽量简单的话语将以上各点穿线，但要准确的描述出城市的显著特点，最好能引出第二章的经济状况。,6、小结,*城市概况,综述城市经济发展情况，包括GDP总值，突出产业等。,附图近几年城市GDP的图 例举重点创收企业,*城市经济,3、人均生活水平 区域市场购买力的主要支撑点。,1、产业结构 附图近几年产业结构的变化图，就图给予分析,2、特色产业描述 主要辅证三产结构的变化发展情况，主要描写项目所在区域的经济支撑产业，有助于房地产开发性质以及定位等方面的分析。,*城市经济

15、,某市的恩格尔系数为 %，属于 富裕/贫困 地区，其房地产方面,4、城市居民的消费结构 附图如：,*城市经济,主要分析该城市的经济发展水平、经济结构、购买力水平等，根据城市经济判断房地产业的发展环境及前景。,5、小结,*城市经济,以下是分析未来城市发展方向的宏观参考，更有助于本项目的市场定位。具体写作时仍然要图文并茂，同时注意筛选与本项目有关的规划。,1、城市总体规划 4、市政规划房产规划 2、经济规划 5、本项目所在区域的规划 3、市政规划 6、小结,*城市规划,城 市 规 划 包 括,通过上述规划了解本城市的定位、发展方向，结合城市整体规划及项目所在区域规划，判断项目预期发展潜力。,6、小

16、结,*城市规划,1、发展历程 主要描写本项目所在城市的房地产发展史，以及未来的房地产发展预期。,3、本年度以来市场分析,2、上年度市场分析,房产市场发展,2、上年度市场分析,2.1 价格,2.2 房地产投资情况,2.3 新开工结构,2.4 房产供求,2.5 安居工程,2.6 二手房市场,包括城市和项目所在区域的商品房市场的均价、增幅以及原因分析等,此部分内容直接反映市场供求关系，是分析中的重点。,包括城市和项目所在区域的二手房成交情况，如；价格、成交面积、成交数量等方面，以及对商品房市场的影响。,安居工程的总体规划，完成时间及规模等，分析其对商品房市场的冲击。,房产市场发展,1、城区总述 总述城区地产开发状况,3、在售楼盘情况 3.1 项目简介 3.2 楼盘户型价格分析 3.3 楼盘配套分析 3.4 楼盘定位分析 3.5 楼盘营销策略分析 3.