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1、,目 录,全市物业管理企业发展到1236家 物业管理规模面积过亿（平方米） 物业服务项目2200余个 服务人口6万余人 成立业主委员会665个 统一归集商品住宅维修资金达50亿元,制定背景,（一）原条例适用范围过窄 原条例规定：城市规划区内住宅区物业管理 “规划区”排除:我市行政区域内建制镇外的广大农村,制定背景,（二）原条例部分规定与上位法规定不一致,制定背景,（三）原条例内容有欠缺 原条例实施10年来，物业管理工作出现了一些新情况、新问题亟待解决 如业主大会成立难、 车位车库配置、使用、 物业企业与专业管线单位之间的关系、 相关职能部门对物业管理区域的监管职能等,制定背景,（四）原条例对业
2、主物权的定位不明确，不利于最有效的保护业主权利,制定背景,条例主要内容介绍,条例主要内容介绍,规划区,行政区,住宅区 物业,物业,（一）、适用范围,条例主要内容介绍,（二）推行物业管理基本原则 住宅区物业实施专业化管理 业主自愿选择. 自我管理和其他人管理参照执行,（三）对政府各主管部门的职责规定更具体明确 尤其是增加了街道办事处、社区对业主大会和业主委员会的指导、监督责任和调处物业矛盾纠纷方面的职责。 具体为：,条例主要内容介绍,1、指导、协助成立业主大会/业主委员会,条例主要内容介绍,2、督促开发建设单位派员参加筹备工作，提供相关物业资料，并承担召开首次业主大会必需的宣传、资料等费用（第2
3、2.24条）,条例主要内容介绍,3、对业主大会/业委会成立事项进行备案管理（第25条），指导、监督业主委员会日常工作，当业主委员会逾期不依法或不依约召开业主大会或换届改选时，会同区局组织召开业主大会、换届改选（第27.2、39.2条款）,条例主要内容介绍,4、业主委员会换届后，监督前、后业主委员会移交有关凭证、档案等文件资料和印章、及属于全体业主共有的财物（第40条）,条例主要内容介绍,5、建立业主委员会联席会议制度，召集业主委员会联席会议（第42条）,条例主要内容介绍,条例主要内容介绍,6、确定老旧城区物业管理区域（征求业主意见后），报区局备案（第6.3条款） 对政府相关职能部门的职责更明确
4、：,（四）明确了物业管理区域划分原则和物业服务用房配建标准及基本条件 1、规定：物业管理区域的划分标准为（第5条）,条例主要内容介绍,2、规定：附属设施设备的配置要求为,条例主要内容介绍,（五）理顺了供水、供电等设施设备的建设、维护和管理关系,一 户 一 表,条例主要内容介绍,（六）规范了前期物业服务费用的缴交时点（交付适用）及“打折”标准 规定： （1）前期物业管理期间，交付使用前（含当月）发生的物业服务费由开发建设单位承担；交付使用后发生的物业服务费由业主承担，但业主在交付后一年内未入住的，空置期间的物业服务费按70%比例承担（第12.1条款）。,条例主要内容介绍,（2）交付指：房屋通过验
5、收达到交付条件、业主收到交付通知并办完相应手续；如业主收到通知一个月内无正当理由不办理相应手续，视为交付（第12.2条款）。,条例主要内容介绍,（七）对业主大会制度进行了细化规定,业主大会成立条件,投票权 计算,业主委员会 管理,条例主要内容介绍,1、明确了召开首次业主大会应当具备的条件（第19、21条）： 专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积的50%以上；或： 首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积20%以上。 符合上述条件之一，开发建设单位应当书面报告所在地的区房屋主管部门和街道办事处。 20%以上业主联名，也可以向区局或街办提出成立业主大会的书
6、面要求。,条例主要内容介绍,2、列举了业主大会的职责（第26条） 所有涉及全体业主利益的重大事项须经业主大会作出决定（须经双1/2以上业主同意，其中筹集和使用专项维修资金、改建或重建建筑物须经双2/3以上业主同意）（第32条），包括：,条例主要内容介绍,制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则； 选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期； 监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定； 决定选聘、解聘物业服务企业;,条例主要内容介绍,依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项； 根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；
7、决定业主委员会工作经费的筹措方式； 决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。,条例主要内容介绍,3、规定了业主大会履行职责的形式 形式为：集体讨论或书面征求意见，均通过投票决定结果。针对业主不及时反馈意见难以形成决定，条例规定，逾期不反馈意见的，视为弃权，弃权票数是否计入多数票，由业主大会议事规则约定（第28条）。 投票权的统计：区分按人数统计和按建筑面积统计，强调一人一票，未售出部分的专有部分为一票（人）（第30条）。,条例主要内容介绍,4、界定了业主大会决定事项的效力 业主大会/业主委员会作出的决定对业主有约束力。前述决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销（国
8、务院条例第12.4-5条款）。 业主大会/业主委员会作出的决定违反法律法规的，区局或街办应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主（国务院条例第19.2条款）。,条例主要内容介绍,5、明确了业主大会的执行机构 业主委员会是业主大会的执行机构，由其产生，向其负责、并报告工作。业主委员会实行任期制，每届不超过五年，可连任，另有约定除外（第34条）,条例主要内容介绍,（八）强化了对物业服务企业的监管,条例主要内容介绍,1、按国家规定实行物业服务企业资质等级管理制度 各资质级物业服务企业的条件如下：,条例主要内容介绍,对从事物业服务经营活动的机构和外地企业到本市提供服务， 实行备案管理制度（第44条
9、）,2、实行物业服务项目经理责任制项目负责人应具有物业管理资格（第45条） 3、实行物业服务重大事项报告制度发生重大安全事故或8小时内难以排除的安全隐患、群体事件、中断物业服务等，物企应及时向相关主管部门或专营单位报告（第46条）,条例主要内容介绍,4、业主委员会、物业企业按规定向主管部门报送统计报表制度（第47条） 5、实行物业服务质量等级考核制度（第48条） 6、实行物业服务收费分类管理制度（第51条）,条例主要内容介绍,（九）对“住改商”行为分别作了限制性和禁止性规定 明确规定规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场
10、所,条例主要内容介绍,（十）加强对车位、车库处置、使用的规范 规定普通住宅、经济适用房和廉租房车位、车库租赁费实行政府指导价,条例主要内容介绍,（十一）细化了前期物业招投标管理制度 1、明确规定：住宅物业应通过招标投标方式选定前期物业服务企业，但投标人少于3人，或多层、单栋高层、混合物业总建筑面积分别少于5万、3万、4万平方米的，经物业所在地区局批准，可协议选聘物业公司（第10条） 2、规定：房屋买卖合同应当包括前期物业服务合同约定内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备（第11.1条款）,条例主要内容介绍,（十二）老旧住宅区推行物业管理有了明确规定 规定由市、区政府采取措施对旧住宅区进行整治和给予适当补贴,条例主要内容介绍,谢谢各位!,
