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1、第六章 企业财产风险分析,本章学习目标： 了解企业财产的权益； 熟悉企业财产面临的风险类型及其基本形成原因； 学会运用重置成本法对企业财产进行评估；,本章主要内容： 第一节 企业财产的类型与权益 第二节 潜在的财产直接损失金额的评估 第三节 企业财产损失的原因,本章的重点与难点： 重点：了解企业财产的权益构成与价值评估； 难点：企业财产的潜在风险与价值评估；,第一节 企业财产的类型与权益,一、财产的类型 二、财产暴露后果 三、财产中的权益,一、财产的类型,企业财产包含有形财产和无形财产。 有形财产指具有实物形态的财产； 无形财产指诸如版权、发明权、商誉等不具有实物形态的财产。,有形财产,不动产
2、土地以及土地上生长、建造或固定的任何实务。 土地、湖泊、河流、地下水、矿藏、动植物、建筑物及其附属物； 动产除不动产以外任何被拥有的财产。 货币、机器、设备、原材料、未成品、成品、重要文件、运输工具；,二、财产暴露后果,直接后果 风险直接作用与真实物体，引起该物体价值的改变； 间接后果 导致直接后果以后，产生进一步的后果； 时间因素后果 与时间因素关系密切；,三、财产中的权益,所有权 持有担保品的债权人 买方和卖方 承租人 受托人 所有者代理人,所有者 对财产拥有的部分（或全部）承受直接损失、间接损失和时间因素损失。 持有担保品的债权人 包括抵押品的受押者、处于留置权下的制造商、因运输费用或存
3、储费用而拥有的运输公司或仓储公司、因购买货款未清而留置不动产的卖主等。,还贷责任保证保险案例,2004年10月，倪某向银行贷款40.4万元购买房屋，并以该房屋的所有权为抵押向银行作还款担保。不料两个月后坠楼身亡。为追索尚未归还借款，银行将此前与倪某签订“个人抵押住房综合保险合同”的保险公司告上法庭。,还贷责任保证保险案例,“个人抵押住房综合保险合同”：约定被保险人倪某在保险期限内因遭受意外事故所致死亡或伤残，连续三个月未履行或未完全履行银行抵押还贷责任的，由保险公司承担全部或部分还贷责任，如被保险人遭受意外事故死亡的，由保险公司承担全部还贷责任。 合同还特别约定贷款银行为该保险合同的第一受益人
4、。,还贷责任保证保险案例,法院判决： 保险公司向银行支付倪某身前留下的借款余额403051.81元。,小知识 抵押、质押与留置之异同,买方和卖方 国内（或国际）买卖合同往往对货物财产所有权的转让时机以及标的货物财产损失的承担对象和份额有明确约定或惯例。 承租人 对由于自身的过失而造成的财产损失负责。 某些情况下，对意外事故造成的财产损失也负责任。 对租赁财产进行改善的费用。,案例分析,有一承租人向房东租借房屋，租期10个月。租房合同中写明，承租人在租借期内应对永恒损坏负责，承租人为此而以所租借房屋投保火灾保险一年。租借期满后，租户按时退房，退房半个月后，房屋毁于火灾。于是承租人以被保险人的身份
5、向保险公司索赔。 保险人是否承担赔偿责任？如果承租人在退房时，将保单转让给房东，房东是否能以被保险人身份向保险公司索赔？,案例分析,分析： 张某不能以被保险人身份向保险公司索赔。 因为对于一般财产保险而言，保单的转让一定要事先征得保险人同意并由其签字。否则，转让无效。在本案例中，王某在退房时，将保单私下转让给张某，并没有征得保险人同意，故保单转让无效。因此，在发生保险事故时，张某虽然对房屋有经济利益，但没有有效的保险合同而无权索赔。,财产保险的情形,（1）在一般险种中：投保人、被保险人必须得到保险人同意才可变更，保险合同才可继续有效，否则，保险合同终止。 （2）在特殊险种中：投保人、被保险人可
6、随保险标的的转让而自动变更，无须征得保险人的同意，保险合同继续有效，如货物运输保险。,受托人 依据委托合同从委托人处获取暂时的财产所有权，承担保管和维护受托财产的过程中因疏忽而产生的责任。 所有者代理人 依据委托合同从委托人处获取财产所有权，承担行使代理权的过程中因疏忽和意外事故发生而产生损失的责任，享有受托财产带来的收益。,小知识 代理人与委托合同的受托人有什么区别？,第二节 潜在财产直接损失金额的评估,一、财产价值评估法的种类 重置价值成本法 收益现值法 清算价格法 其他方法,二、重置价值成本法的介绍,（一）重置全价的估算 （二）有形损耗的估算 （三）功能性损耗的估算,（一）重置全价的估算
7、,重置成本为资产的现时完全重置成本（重置全价）减去应扣损耗或贬值。 1）加和法 2）功能价值法 3）物价指数法,1）加和法 重置全价直接成本间接成本 间接成本直接成本间接成本占直接成本的百分率 或 人工成本总额分配率,直接成本指购置全新财产全部支出中可以直接计入购置成本的那一部分支出。 如机器设备的买价、重新制造所需材料费用和人工成本等。 间接成本是指购置全新财产所发生的不能直接计入购置成本的各种支出。 如设计费、行政管理费用。,例6.1 P81,重新购置机器设备一台，进价5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料费300元，人工成本500元。根据统计分析求得安装成本中的间接成
8、本为每元人工成本0.80元，求该机器的重置全价。,直接成本（50 0001000800） 51 800 元 间接成本5000.80 400 元 重置全价直接成本+间接成本 52 200 元,2）功能价值法 资产功能与资产成本之间存在线性关系或指数关系。,例6.2 P81,重置全新机器一台，价值5万元，年产量5 000件。已知被评估的资产年产量为4 000件，求其重置全价。 被评估资产的重置全价=（4000/5000）*5万元=4万元,3）物价指数法 又称价格趋势法，利用统计预测，求取价格变化趋势等指标，对被评估资产的账面价值进行调整，得出估算资产现时的重置全价。,例6.3 P81,被评估设备1
9、990年购进，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1999年与1990年该产品物价指数分别为180与130，求被评估设备的重置全价。 重置全价=100 000*（180%/130%）=138 461,（二）有形损耗的估算,由于自然力的作用而发生的损耗。 有形损耗是财产损耗贬值的主要原因，对不同的财产可按年限折旧法或用工作量法估计其有形损耗。 1）成新率法 2）使用年限法,1）成新率法 对被评估资产的主要实体部位进行技术鉴定，确定资产的实际损耗程度，再与同类或相似全新资产进行对比，得出被评估资产的成新率，从而估算其有形损耗。,2）使用年限法 资产的有形损耗与其使用年限时间之间的存在正相关
10、关系。,（三）功能性损耗的估算,由于经济技术的发展，使一些财产生产成本降低，价格下降，并且不断有高效的新机器设备产生，使得企业老机器设备承受了“无形损耗”，这种损耗，可以通过比较两者生产成本来估算： 1）选取可比资产（参照资产） 更新、效率更高、更节约原材料和能源；,2）确定营运损失确定可比资产与被评估资产在一年的营运中比待估资产多节约或多产出量的价值； 3）估测待估资产的剩余使用年限；,式中：n为被评估财产尚可使用年限； i为利率,例题1,企业某一生产设备，已有高效的同类设备面世，有关资料如表：,例题1（续1）,年成本超支总额：80000-60000=20000（元） 扣除所得税（税率33%
11、）：20000-2000033%=13400（元） 尚可使用年限：6年 利率：i=6%,例题1（续2）,功能性损耗：134004.92=65928（元）,例6.4 P82,评估某类机械设备的功能性损耗。已知新型同类设备比原有陈旧设备的生产效率高，可节约工资费用，具体数额如下表：,已知所得税率为33，资产剩余使用年限为5年，折现率为10。计算其功能损耗。,例6.4 P82,年营运成本（1.20-0.80）10 00012 48 000 元 税后年运营成本48 000（1-33） 32 160 元 5年折现率10的年金系数3.7908 功能性损耗32 1603.7908121 912.12 元,第
12、三节 企业财产损失的原因,1）财产损失的原因分类： 自然原因 自然力造成的财产损失的原因，如水灾、旱灾、地震、风灾、雷击、塌方、温度过高等； 社会原因 个人违反行为准则或团体的越轨行为，如纵火、爆炸、盗窃、恐怖活动、污染、暴乱等； 经济原因 经济衰退等原因，如股市波动、技术进步等；,2008年1月中旬到2月上旬，我国南方地区连续遭受四次低温雨雪冰冻极端天气过程袭击，给电力、交通运输设施带来极大破坏，因灾直接经济损失1516.5亿元。据民政部初步核定，此次灾害共造成129人死亡，4人失踪；紧急转移安置166万人；倒塌房屋48.5万间，损坏房屋168.6万间。,2001.9.11恐怖袭击导致300
13、0多人遇难,经济损失近千亿美元,保险公司赔付了约420亿美元，超过了联邦政府200亿美元的拨款，成为纽约市重建的主要财务来源,2)损失程度的衡量 地震 里氏级，反映震源的地震能量，整数数字每增加一个，代表能力增加10倍 修正梅氏强度等级，即地震烈度，描述地面晃动对人、建筑及地貌影响的强弱程度，据此评价地震对人和财产的影响。,2004年12月底，印度尼西亚苏门答腊岛附近海域发生的强烈地震及其引发的海啸波及印尼、斯里兰卡、泰国、印度、马来西亚、孟加拉国、缅甸、马尔代夫等国，遇难者总数近30万人,此外，还有大量人员失踪，经济损失近1000亿美元。,全国各地伤亡汇总（截至2008年10月8日12时）
14、遇难：69229人 受伤：374643人 失踪：17923人,经济损失 （截至2008年9月4日） 这次汶川地震造成的直接经济损失8451亿元人民币。四川最严重，占到总损失的91.3%，甘肃占到总损失的5.8%，陕西占总损失的2.9%。,汶川地震是中华人民共和国自建国以来有记录最大的地震，直接严重受灾地区达10万平方公里,风暴 用风速和方位来描述，用Beaufort级来衡量风暴的风速。 811级的风暴称为热带风暴；超过11级并在大西洋或太平洋北部地区形成称为飓风，在印度洋上形成称为旋风，在西太平洋地区形成称为台风。,2005年8月份发生在美国、墨西哥湾和巴哈马群岛的“卡特里娜”飓风，造成死亡和
15、失踪人员1,193人，共造成经济损失450亿美元。 2005年10月发生在墨西哥、危地马拉、萨尔瓦多、洪都拉斯、尼加拉瓜和哥斯达黎加的“斯坦”飓风，共造成死亡和人员失踪1,600人。,火灾 一种异常的燃烧，且火势有蔓延扩大能力的危险状态。 燃烧的类型：闪燃、着火、自燃、爆炸； 火灾的风险因素：有形风险因素（可燃物、助燃物、点火源）；无形风险因素（道德风险和心理风险）；,2010年8月28日14时54分，开业仅8天的沈阳万达广场销售中心突发火灾，事故造成9死9伤。,环境风险 核风险:1986年乌克兰切尔诺贝利核电站事故 P90 全球变暖 污染,墨西哥湾石油污染保险费估计高达15亿美元,2010年
16、4月发生的英国石油(BP)造成的墨西哥湾漏油污染事件愈演愈烈，再保险公司大西洋保险公司预估，这起事故造成保险业的损失将高达15亿美元。 这起漏油事故肇因墨西哥湾区的“深水地平线”(Deepwater Horizon)钻油平台上周爆炸沉没，126名平台工作人员，有11人死亡。 导致漏油事件的油井位于纽奥良东南方130英里左右(相当210公里)处，污染范围广大，一日漏油将近5千桶左右。,奥巴马表示要将墨西哥湾漏油事件违法者绳之以法,美国矿产资源管理局局长伯恩鲍姆因墨西哥湾漏油事件引咎辞职,南极失事邮轮造成严重环境污染,本章重要概念,重置全价 重置成本 功能性损耗 有形损耗 加和法 功能价值法 物价指数法,本章复习思考题,1、举例说明财产的暴露后果； 2、重置全价有哪些估价方法？ 3、
