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1、5,行业常规经验依据,项目物业体量建议行业常规经验依据,商业街类型界定,广域型,3,指地方中心城市中较大型的商业街，城市地位较强的商业街，顾客群以服务本市域级居民为主，服务人群达数十万计以上，主要目标群体1520万人左右，一般每月12次，目标性到此消费，商业街内业态丰富，以耐用品销售为主。此类商业街，一般分布在城市中心区域，交通便利，聚客能力较强，以公交、私家车、地铁等工具出行接驳为主,超广域型,4,指位于大型城市的中心商业区，以具有巨大聚客能力的超大型商业街，如东京涉谷，上海南京路，北京王府井等，商圈人口20万人以上，服务人口庞大，集合百货及大型商场的，综合性商业街。客户利用铁路、地铁等交通
2、该工具，不定期来此购物，此类商业街在流动人口多，交通便利，聚客能力强，具有传统特色的地区，且主要限于大型城市,地域型,2,指大中城市中的中型规模商业街，以服务某区域内，参与生产生活的市民为主，服务人口约310万，日用品店及耐用品店相混杂，且具有一定量的知名品牌主力店，此类商业街一般位于交通可达性较强的位置，以公共汽车、私家车、自行车为主要接驳工具，部分区域内紧邻居民可步行,近邻型,指城市周边和居民区内的小型商业街，主要由中小型商店构成，顾客来源以周边居民为主，服务人口13万人左右，以销售日常生活用品（食品、杂货、小型发廊、洗衣店等）为主，以步行或自行车（助动车）的接驳形式为主,1,CRIC认为
3、，本项目距离城市商业中心较远，需要地域型商业作为周边居住、休闲的配套，交通便捷性和旅游地产规划能使商业街向广域型靠拢,5,项目物业体量建议行业常规经验依据,考虑到华润自持一部分的商业体量，可售型商业体量不宜过大，另外，商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉,商业街特征,5,项目物业体量建议行业常规经验依据,5,商业街宽度一般不超过20米，从消费者逛街舒适度角度出发，结合实地调研的地块情况，本项目商业街宽度在12米较为合适,一、商业街宽度理论： 商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的
4、过程本身也是一种体验和休闲。所以购物者所关注的纵向范围主要集中在建筑一层，对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在7.5米15米之间，超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。因此，对于本项目而言，“公共距离”的舒适宽度约12米左右。,项目物业体量建议行业常规经验依据,二、人体视力范围理论： 中心视力范围，视角1.5到3，物体视觉效果最清晰； 瞬间视力范围，视角18，通过眼球转动获得物体的清晰形象； 有效视力范围，视角25，利用头部和眼球的转动，在该区域内注视物体时，必须集中注意力方有足够的清晰视觉。,现代研究认为，人体视野
5、水平方向约180，垂直方向约120，其中视平线上方55，下方65。正常人的视力范围要比视野小一些，视力范围是要求能迅速地看清目标细节的范围,5,从消费者逛街时有效的视力范围角度考虑，一层商铺的层高在4.5米为宜，一、二层商铺的总层高可控制在8.85米以内，根据具体物业排布以二层商铺为主，考虑到整体建筑造型的起伏变化，局部位置可考虑三层,一层商铺高度,二层商铺高度,最大适宜建筑高度HhW/2tga，其中h为人眼的高度，这里取较高人体地区男子正立时眼的高度1.68m另加鞋厚度0.02m为1.7m；a为仰视角，为求得建筑主要视力范围内的最大高度，这里取为30；W取为12m, W/2表示人走在中间的宽带区内。可知，H4.5m，这也就是一层商铺的高度。,如果考虑到区位的经济因素，那么视平线上方a55是最大的仰视角，由此确定的视野内最大经济建筑高度为HhW/2tg55，即H8.85m，这也就是二层商铺的总高度。,项目物业体量建议行业常规经验依据,商业街业态对于面宽、进深的要求各有不同，考虑到未来商业街可能入住的业态商家，对于进深的要求，建议不低于15米，面宽可根据具体入住商家进行分割，一般在612米较适宜,5,项目物业体量建议行业常规经验依据,本项目商业物业体量建议沿街商业,5,项目物业体量建议行业常规经验依据,
