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1、国宾中心公寓内购方案前言：公寓目前证件不足，如果等到明年证件齐全再开始卖，会错过销售期；明年房地产形势莫测，在目前的阶段，建议现金为王，所以我们建议 以“放大优惠+内部团购”的方式，迅速着急目标客户。 参考案例既然是内购，价格必然会有大幅度优惠；另外，目前北区 40 年产权公寓极少，可参考可对比的竞品不多；仅以美景麟起城 40 年产权精装公寓为例：案例一：美景麟起城美景麟起城精装公寓位于文化路英才街交叉口，18 平米和 35两种户型：共有两栋楼，分别是 4 梯 30 户，和 4 梯 40 户；精装修交房，配套 7 万平米商业万科运营的生活方式中心；无天然气和暖气，有烟道核心优势：第一：全精装公
2、寓，无论水龙头和马桶都是品牌；第二：整个商业是由万科运营，大品牌支撑；第三：是郑州第一个 18 平米的精装修微型公寓；第四：销售政策灵活，公寓小本身总价低，但依然有首付分期，首付两万，分期两年，受到投资客欢迎；第五：现场体验感强，分别有 18 平米和 35 平米的精装修样板间；第六，租客多，紧邻大学城，惠济万达广场；与我们项目相比比户型：美景 18明星产品总价更低，有优势；比产品：我们 4 梯 26 户，美景 4 体 30 户和 40 户，我们占优势；比地段：我们占明显优势；比交通：我们占明显优势；比品牌：美景商业由万科运营，美景占明显优势；比体验：美景有精装样板间，精装交房，有明显优势；11
3、 月 7 日开盘价格18精装公寓价格区间在 1 万到 1 万 1 之间；35精装公寓均价在 8500 元/；两栋楼综合均价大约在 9000 元/公寓全精装，按照 700精装标准，则它们公寓实际毛坯均价为：8300/元案例二：清华城 SOHO 公寓清华城华贸中心，6 梯 30 户，29 层，下面 5 层商业，目前公寓正在排号，价格预计 9000 元/左右核心优势：第一：地段好，中州大道货栈街，双地铁口第二：形象好，外立面非常绚丽，流线型建筑；第三：配套好，大品牌签约全球首家上市影院韩国 CGV、北京华联旗下 BHG 精品超市签约入驻！第四：产品好，空中泳池、健身会所；10000空中花园；第五：首
4、付五万，分期两年，受到投资客欢迎；第六：现场体验感强，精装修样板间已经开放；第七，租客多，双地铁且紧邻东建材、CBD；第八，产品丰富，有 LOFT，有酒店、有空中泳池；与我们项目相比：比地段：旗鼓相当，它们距离现在 CBD 近，我们距离未来 CBD 近；比交通：它们略占优势，他们楼下就是地铁 3、4 号线地铁口；比形象：它们形象比较炫丽，是它们一大核心优势；比体验：它们占优势，精装样板间已经开放；比配套：它们略占优势，商业大品牌已经签约；比户型：我们占优势，它们主力户型面积略大，总价更高； 价格分析清华城住宅价格大约在 11000 元/，公寓 9000 元的价格约是住宅价格的 81%左右；美景
5、麟起城周边住宅毛胚价大约在 9600 元/，美景公寓 8300 元/（毛坯）的均价大约为毛胚价的 86%；分析：郑州市场上还有不少 40 年产权公寓，比如正弘数码港公寓目前销售价格大约在7500 元/，而住宅价格大约为 8500 元/，公寓价格大约是住宅价格的 87%；比如高新区公园道一号 V 公馆（40 年产权公寓） ，目前在售均价大约在 7200 元/，而住宅价格约 8800 元/，公寓价格大约是住宅价格的 81%；比如航海路正商城的 40 年产权公寓，比如升龙天汇广场的 40 年产权公寓等等，由于 40 年产权公寓劣势较多，所以郑州市场目前在售的 40 年产权公寓的价格普遍位于同楼盘住宅
6、价格的 80%到 90%之间；假如以我们楼盘住宅价格 1 万元/计算，则我们公寓的市场售价应该在 8000 到 9000之间，取中间价 8500 元/计算。 内购定价需要考虑的因素：1、证件问题：由于市场上在售 40 年产权公寓大部分为五证齐全（比如美景、正弘等） ，少部分五证不全（但已经开工，有精装样板间，比如清华城 SOHO）我们的公寓还处于前期；2、没有精装样板间，现场体验感远远不如市场上其它公寓；3、低首付，我们是内购，不适宜低首付，而市场上几乎百分之百的在售公寓都在实行低首付，超长分期；4、开发商品牌：目前整个郑州房地产市场，品牌垄断化趋势越来越强，买房先看开发商已经成为很多购房客户
7、的共识，对内购更是如此，在非品牌开发商而且五证不全的情况下，想让客户掏钱，需要我们在价格上做出更大让步；所以，所以建议我们项目公寓价格在市场正常定价 8500 元/的基础上再减少 500 元/，即内购均价定在 8000 元/ 综合考虑，建议我们内购价格 首付 30%8000 元/ 首付 50%7800 元/ （比首付 30%多优惠 2 个点左右） 一次性付款 7400 元/（比首付 30%多优惠 7 到 8 个点）其他问题详解 1、 是否设置退出机制？如果我们项目能在一年内拿到预售证，就无需设置退出机制，目前市场上给客户以退出机制的楼盘主要是瀚海的两个楼盘（瀚海思念城和瀚海东韩里） ，这两个楼
8、盘都还在拆迁中；我们楼盘既然已经开工，即无须设置退出机制，也无须给客户以利息，小品牌开发商内购本身就给社会的观感不好，容易给市场造成开发商资金紧张的口碑，如果再给客户利息的话，就更容易落下融资的话柄，反而不利于销售，如果想更快销售。2、 推售房源我们公寓每层大约 26 户，标准层面积大约 1000 元，整栋公寓总面积大约 12000（不包括下面四层商铺） ，建议我们推出三分之一面积内购，即共 4 层面积，建议拿出低楼层产品，即（5 层、6 层、7 层、8 层） ，共 4000 平米，则总销售额大约在 3 千万左右。注释：由于百问百答还没有出，所以以上数据会有误差。3、 内购时间及流程安排201
9、5 年 12 月 1 之前所有内购物料准备齐全内购物料包含：单页、折页、楼书、销讲等2015 年 12 月 1 日到 12 月 24 日 渠道推广+产品推介2015 年 12 月 25 日 正式内购4、 流程安排：1、内购登记：有意向参与内部认购的人员 2015 年 12 月 10 日前携带本人有效身份证件至售楼处填写购房资格审核表 ；2、集中选房：2015 年 12 月 25 日 8 点 30 分，按照现场排队顺序发号选房，并签定内部购房协议书 ， 内部购房协议书一式四份，买受人 1 份、开发商 3 份；内部认购当天交纳意向金 2 万元（可刷卡） ，财务出具收款收据；3、补缴款项：选房后 1
10、5 天内按照约定金额补齐首期款金额；细则补充：签订正式商品房买卖合同时，根据付款方式及实际应缴金额，对前期交纳款项进行多退少补；驻外员工若不能亲自办理，可委托在郑亲友代理。代理人办理认购手续时，除携带相关认购材料外，另需携带代理人身份证复印件两张；5、 推广渠道主要通过线下传播：1、QQ 群、微信群、行业内广告公司、代理公司传播2、针对定向单位召开产品推介会3、与拓客公司、电商公司合作，分销；6、 内购的客户界定1、利达集团内部正式员工；2、员工近亲属，必须经由本员工亲自向集团申请，经批准才可享受团购优惠；3、利达合作伙伴正式员工（包括建筑工程、推广顾问公司、印刷制作公司等） ；4、外部人员若想享受此团购优惠，必须有手持利达员工身份证明。泰赢咨询国宾项目组2015.10.15
