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1、国宾中心公寓内购方案前言:公寓目前证件不足,如果等到明年证件齐全再开始卖,会错过销售期;明年房地产形势莫测,在目前的阶段,建议现金为王,所以我们建议 以“放大优惠+内部团购”的方式,迅速着急目标客户。 参考案例既然是内购,价格必然会有大幅度优惠;另外,目前北区 40 年产权公寓极少,可参考可对比的竞品不多;仅以美景麟起城 40 年产权精装公寓为例:案例一:美景麟起城美景麟起城精装公寓位于文化路英才街交叉口,18 平米和 35两种户型:共有两栋楼,分别是 4 梯 30 户,和 4 梯 40 户;精装修交房,配套 7 万平米商业万科运营的生活方式中心;无天然气和暖气,有烟道核心优势:第一:全精装公
2、寓,无论水龙头和马桶都是品牌;第二:整个商业是由万科运营,大品牌支撑;第三:是郑州第一个 18 平米的精装修微型公寓;第四:销售政策灵活,公寓小本身总价低,但依然有首付分期,首付两万,分期两年,受到投资客欢迎;第五:现场体验感强,分别有 18 平米和 35 平米的精装修样板间;第六,租客多,紧邻大学城,惠济万达广场;与我们项目相比比户型:美景 18明星产品总价更低,有优势;比产品:我们 4 梯 26 户,美景 4 体 30 户和 40 户,我们占优势;比地段:我们占明显优势;比交通:我们占明显优势;比品牌:美景商业由万科运营,美景占明显优势;比体验:美景有精装样板间,精装交房,有明显优势;11
3、 月 7 日开盘价格18精装公寓价格区间在 1 万到 1 万 1 之间;35精装公寓均价在 8500 元/;两栋楼综合均价大约在 9000 元/公寓全精装,按照 700精装标准,则它们公寓实际毛坯均价为:8300/元案例二:清华城 SOHO 公寓清华城华贸中心,6 梯 30 户,29 层,下面 5 层商业,目前公寓正在排号,价格预计 9000 元/左右核心优势:第一:地段好,中州大道货栈街,双地铁口第二:形象好,外立面非常绚丽,流线型建筑;第三:配套好,大品牌签约全球首家上市影院韩国 CGV、北京华联旗下 BHG 精品超市签约入驻!第四:产品好,空中泳池、健身会所;10000空中花园;第五:首
4、付五万,分期两年,受到投资客欢迎;第六:现场体验感强,精装修样板间已经开放;第七,租客多,双地铁且紧邻东建材、CBD;第八,产品丰富,有 LOFT,有酒店、有空中泳池;与我们项目相比:比地段:旗鼓相当,它们距离现在 CBD 近,我们距离未来 CBD 近;比交通:它们略占优势,他们楼下就是地铁 3、4 号线地铁口;比形象:它们形象比较炫丽,是它们一大核心优势;比体验:它们占优势,精装样板间已经开放;比配套:它们略占优势,商业大品牌已经签约;比户型:我们占优势,它们主力户型面积略大,总价更高; 价格分析清华城住宅价格大约在 11000 元/,公寓 9000 元的价格约是住宅价格的 81%左右;美景
5、麟起城周边住宅毛胚价大约在 9600 元/,美景公寓 8300 元/(毛坯)的均价大约为毛胚价的 86%;分析:郑州市场上还有不少 40 年产权公寓,比如正弘数码港公寓目前销售价格大约在7500 元/,而住宅价格大约为 8500 元/,公寓价格大约是住宅价格的 87%;比如高新区公园道一号 V 公馆(40 年产权公寓) ,目前在售均价大约在 7200 元/,而住宅价格约 8800 元/,公寓价格大约是住宅价格的 81%;比如航海路正商城的 40 年产权公寓,比如升龙天汇广场的 40 年产权公寓等等,由于 40 年产权公寓劣势较多,所以郑州市场目前在售的 40 年产权公寓的价格普遍位于同楼盘住宅
6、价格的 80%到 90%之间;假如以我们楼盘住宅价格 1 万元/计算,则我们公寓的市场售价应该在 8000 到 9000之间,取中间价 8500 元/计算。 内购定价需要考虑的因素:1、证件问题:由于市场上在售 40 年产权公寓大部分为五证齐全(比如美景、正弘等) ,少部分五证不全(但已经开工,有精装样板间,比如清华城 SOHO)我们的公寓还处于前期;2、没有精装样板间,现场体验感远远不如市场上其它公寓;3、低首付,我们是内购,不适宜低首付,而市场上几乎百分之百的在售公寓都在实行低首付,超长分期;4、开发商品牌:目前整个郑州房地产市场,品牌垄断化趋势越来越强,买房先看开发商已经成为很多购房客户
7、的共识,对内购更是如此,在非品牌开发商而且五证不全的情况下,想让客户掏钱,需要我们在价格上做出更大让步;所以,所以建议我们项目公寓价格在市场正常定价 8500 元/的基础上再减少 500 元/,即内购均价定在 8000 元/ 综合考虑,建议我们内购价格 首付 30%8000 元/ 首付 50%7800 元/ (比首付 30%多优惠 2 个点左右) 一次性付款 7400 元/(比首付 30%多优惠 7 到 8 个点)其他问题详解 1、 是否设置退出机制?如果我们项目能在一年内拿到预售证,就无需设置退出机制,目前市场上给客户以退出机制的楼盘主要是瀚海的两个楼盘(瀚海思念城和瀚海东韩里) ,这两个楼
8、盘都还在拆迁中;我们楼盘既然已经开工,即无须设置退出机制,也无须给客户以利息,小品牌开发商内购本身就给社会的观感不好,容易给市场造成开发商资金紧张的口碑,如果再给客户利息的话,就更容易落下融资的话柄,反而不利于销售,如果想更快销售。2、 推售房源我们公寓每层大约 26 户,标准层面积大约 1000 元,整栋公寓总面积大约 12000(不包括下面四层商铺) ,建议我们推出三分之一面积内购,即共 4 层面积,建议拿出低楼层产品,即(5 层、6 层、7 层、8 层) ,共 4000 平米,则总销售额大约在 3 千万左右。注释:由于百问百答还没有出,所以以上数据会有误差。3、 内购时间及流程安排201
9、5 年 12 月 1 之前所有内购物料准备齐全内购物料包含:单页、折页、楼书、销讲等2015 年 12 月 1 日到 12 月 24 日 渠道推广+产品推介2015 年 12 月 25 日 正式内购4、 流程安排:1、内购登记:有意向参与内部认购的人员 2015 年 12 月 10 日前携带本人有效身份证件至售楼处填写购房资格审核表 ;2、集中选房:2015 年 12 月 25 日 8 点 30 分,按照现场排队顺序发号选房,并签定内部购房协议书 , 内部购房协议书一式四份,买受人 1 份、开发商 3 份;内部认购当天交纳意向金 2 万元(可刷卡) ,财务出具收款收据;3、补缴款项:选房后 1
10、5 天内按照约定金额补齐首期款金额;细则补充:签订正式商品房买卖合同时,根据付款方式及实际应缴金额,对前期交纳款项进行多退少补;驻外员工若不能亲自办理,可委托在郑亲友代理。代理人办理认购手续时,除携带相关认购材料外,另需携带代理人身份证复印件两张;5、 推广渠道主要通过线下传播:1、QQ 群、微信群、行业内广告公司、代理公司传播2、针对定向单位召开产品推介会3、与拓客公司、电商公司合作,分销;6、 内购的客户界定1、利达集团内部正式员工;2、员工近亲属,必须经由本员工亲自向集团申请,经批准才可享受团购优惠;3、利达合作伙伴正式员工(包括建筑工程、推广顾问公司、印刷制作公司等) ;4、外部人员若想享受此团购优惠,必须有手持利达员工身份证明。泰赢咨询国宾项目组2015.10.15