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1、认知新省条例,认知新省条例,和熙园物业服务中心,专题培训之,新条例新应对,新条例新变化,新条例概述,新条例概述,- 条例修订背景,- 新条例组成架构,- 新条例主要规范内容,阚延静，女，主任医师，硕士生导师，南京市妇幼保健院门诊部主任。 江苏省人大代表、南京市“三八”红旗手。 从事妇产科专业30余年，并担任江苏省医科大学临床教学工作。 有丰富的妇产科临床经验，能熟练处理各种妇产科疑难杂症，擅长宫颈疾病和妇科常见病治疗。 主持并完成多次省、市科研课题，发表论文20余篇。,请记住一个人阚延静医生,1.条例修订背景,2012年省十一届人大五次会议上，阚延静等10位代表联名提交第0034号议案，建议修
2、订江苏省物业管理条例。,最终，省十一届人大五次会议确定，将第0034号提案作为建议、批评和意见处理的52件议案之一，列入地方立法、人大工作方面议案中。 由此，羞答答的掀开了修订江苏省物业管理条例的红盖头。 2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订，2013年5月1日起施行。,新条例修订的沿革,1.条例修订背景,阚延静调研发现，南京一些老小区的物业费收缴率只有30-40%，直接造成物业服务水平下降。而业主以此为由拒绝交纳物业费，从而导致服务质量越来越差、收费越来越难的“恶性循环”：,“我们说涨价，业主不干了，没好好为我服务，我为什么要给你钱。但你要是不涨价，物
3、业又讲，你就那么点钱叫我怎么为你服务呢？这一切都应该有个法来约束。”,修订提案背景物业收费难,1.条例修订背景,讨我工钱！,1.条例修订背景,修订提案背景小区维修基金提不出，老旧电梯总“罢工”,根据物权法和现行的江苏省物业管理条例规定，筹集和使用住宅专项维修资金，须经占建筑物总面积三分之二以上和总人数三分之二以上的业主同意。实际操作中，因部分业主不配合，两个三分之二很难达到。阚延静调研发现，2011年全省支出的住宅专项维修资金2.66亿元，仅占全额1%不到，应该灵活解读和应用两个“三分之二”：,“急需维修的，那是不是能够达到二分之一以上的业主同意，就可以启用，因为你要保证他生活的运转。不太急需
4、，比如说我预测到这个应该维修了，你可以多征求一些业主，就给业主和物业的一些时间。”,修订提案背景开发商篡改规划卖车位，占着资源不让租,针对小区车位少、停车难的问题，阚延静代表建议，在物业管理条例中增加指导性、强制性意见。例如，在小区的公共绿地下，建设多层地下车库；在小区密集的公共场所，建设立体公共车库。或者在晚上，将小区周边大型超市、娱乐广场的停车场出租给小区业主使用：,“到晚上八点以后，超市大部分人都走了，到早上八点以前，利用这段时间，允许私家车包月停。超市本来这一部分是不挣钱的，他也可以稍微有一点收入，这样的话，也解决一部分停车。”,1.条例修订背景,2.新条例组成架构,新条例结构组成，规
5、范了物业管理活动中五个主要实践制度,3.新条例主要规范内容,1. 目的：为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据制定本条例。 2. 范围：本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。 3. 职责 3.1归口管理部门的职责： 街道办事处（乡镇人民政府）具体负责 县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门 3.2各部门配合的职责： 县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责 物业服务行业协会应当加强行业自律管理,总则：该部分规定了总的原则、基本制度等,是条例的纲领性的规定。,我们把新条例作为一部我们公司
6、的内部管理制度分析：,3.新条例主要规范内容,五大实践制度物业管理区域,规范了物业管理区域划分原则。 确定了物业管理区域备案制度。,五大实践制度业主、业主大会与业主委员会,规范业主法理定义。 规范业主大会成立、业委会产生条件和程序及职责。 规定业主代表大会制度。 明确无业主大会的妥协办法物业管理委员会。 明确物业管理矛盾协调部门及机制。,3.新条例主要规范内容,五大实践制度前期物业管理,前期物业服务责任人及前期物业服务合同期限。 选聘前期物业服务企业条件及方法。 明确开办费的保障方式，及开办费使用范围及最终权属。 前期物业服务费用保障方式。 物业用房配置标准及要求。 水电气专业经营设施管理责任
7、划分。 承接查验要求。,3.新条例主要规范内容,五大实践制度物业服务,物业服务企业资质约束，从业人员职业资格约束。 物业服务合同备案制规定。 物业服务项目负责人指派、更换及公示约束。 安全防范责任责任约束（按约定履行），突发事件应急协助义务。 物业服务费指导价三年调整制度规定。 物业收费方式，预收一年期限制。 物业企业税收优惠规定，物业服务水电气居民价保障制度。 物业企业选聘、续聘及撤场制度规范。 主管部门监督责任，物业企业、物业项目负责人信用档案制度。 业主自行管理方式规定。,3.新条例主要规范内容,五大实践制度物业的使用和维护,规划车库车位使用处置规定。 共有车库车位使用规定。 车库车位汽
8、车停放费交纳及使用规定。 人防车库车位使用、处置规定，收益使用分配规定。 物业区域禁止行为，执行中企业责任和相关行政部门责任划分。 物业区域二次开发改造规定。 装饰装修行为约束及管理规定。 物业保修维保责任划分。 专项维修资金使用及应急处置规定，续筹条件、方式，日常管理规定。 电梯、消防设施设备，日常维护及后续更新改造经费保障规定。 老旧住宅小区改造整治责任划分，维护管理保障方式。,3.新条例主要规范内容,补偿方式： 水电气专业经营单位不履责，依法赔偿业主损失。 物业企业代收代缴费用违规收取手续费的，责令退还。 违反禁止行为损害他人，依法承担民事赔偿责任；,法律责任：该部分规定了违反条例后的补
9、偿方式和制裁方式。,制裁方式： 物业企业不履行承接查验义务的，责令不改就罚款110万。 欠缴物业费可公示，可起诉。 企业撤场不移交违规撤场的，责令不改罚款520万，降级吊销资质。 建设单位违规处置车位、车库，没收违法所得，责令不改罚款520万。 建设单位车位、车库只售不租，责令不改正罚款1050万。 建设单位违规处置人防车位、车库，没收违法所得，责令不改正罚款520万。 违反行政管理规定，由各主管部门依法查处； 公务人员职务违规，行政处分，犯罪的追究刑事责任。,3.新条例主要规范内容,名词、术语的定义： 共用部分。 共用设施设备。,附则,面积和人数计算规定： 专有部分面积按照不动产登记簿记载的
10、面积计算。 业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。,实施时间规定： 自2013年5月1日起施行。,新条例新变化,- 1.新条例的主要变化,- 2.总则和物业管理区域,- 3.业主、业主大会与委员会,- 4.前期物业管理,- 5.物业服务,- 6.物业使用和维护,- 7.法律责任,- 8. 附则,新条例的主要变化,1.新条例主要变化,1,逻辑结构调整，基本承袭了国家条例的设计框架。,国家条例：总则业主及业主大会前期物业管理物业管理服务物业的使用与维护法律责任 江苏条例：总则物业管理区域业主、业主大会与业主委员会前期物业管理物业服务物业的使用与维护法律责任附则,基本对应了国家条
11、例的逻辑结构； 和旧条例比较，以原附则中得一条内容单独充实一章“物业管理区域” 去掉“业主自治管理”代之“业主、业主大会及业主委员会“ 去掉“物业管理企业”，调整内容罗列“前期物业管理” “物业管理服务与收费”调整内容改为“物业服务”,2.总则和物业管理区域,2,总则第二条第二款“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的活动。” 总则第三条第二款首次明确“街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督”,增加了业主自行管理，从立法上确定了其地位；和国家条例仅规范选聘物业服务企业进行物业管理活动的有区别。 首次将原附则中得一条解释性
12、条款，充实成一章物业管理区域；规定了划分原则办法，设计了备案制度。 目的是解决实践中出现的，物业管理区域混淆不清、权责不明，带来的管理混乱，引发大量社会矛盾的现象。,“总则”和“物业管理区域”章节。,3.业主、业主大会与业委会,3,业主代表大会：业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。 业主大会和业主委员会日常经费来源：全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以全体业主分摊。,物业管理委员会：没办法成立业主大会的，可以由街道、社区、建设单位、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业委会职责。,“业主、业主大会与业主委员会” 章节。,业主小
13、组：可以幢、单元为单位成立业主小组。推选代表出席业主大会会议；决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；应是采纳、认可了实践中群众的智慧创造。,街道调解协调职能和联席会议协调机制：解决政府不作为或无从作为的现象。,4.前期物业管理,4,选聘：前期物业管理由建设单位负责选聘，签订前期物业物业服务合同，可约定期限，前期物业管理期以业主委员会签订的物业服务合同生效为终止。 “投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的”，经批准，可协议选聘。明确了小规模的标准。,开办费：建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。想解决行业乱象，遏制恶性竞
14、争。,选聘、开办费、前期物业服务费。,前期物业服务费：建设单位全额承担已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业的物业服务费用。想解决建设单位以强势地位拒付或少付费用，致使物业企业难以为继，侵害其他业主权益的现象。,4.前期物业管理,4,物业服务用房：应当按照不低于地上地下总建筑面积4配置物业服务用房，低于100的100配。业主委员会议事活动用房的应当配置2040。保障性住房按照不低于3增加配置经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。 物业服务用房应是地面以上的，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，设置在住宅楼内的，应有独立通道。,专业经营设施设备：住宅物业管理区域内供水、供电、供气、供
15、热等专业经营设施设备应当移交给专业经营单位负责管理。 专业经营单位承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照江苏省城乡供水管理条例有关规定执行。,物业服务用房、专业经营设施设备,4.前期物业管理,4,协助交付：首次以条款形式明确前期物业服务企业应提供物业服务手册，可接受委托，协助开发商办理住宅物业交付。类似追认行业通行做法。 交付标准：明确了物业的交付条件，规范建设完成和使用功能完善脱节现象。,承接查验：规定物业服务企业和建设单位在承接查验活动中得义务，贯彻物业承接查验办法，对承接查验档案的保管及移交做了规定。 在此活动中，物业企业和开发商都是相对全
16、体业主的义务承担者，目的是保护业主的共同财产。,协助交付、交付标准、承接查验,5.物业服务,5,职业资格：规定从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。 项目负责人：更换项目负责人需公示，业委会要求更换就必需更换。首次对项目负责人以立法形式提出了较高要求。,特种设施设备维保：单独用一款规定电梯、消防、监控安防等有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。通过强制规定，遏制设备功能瘫痪现象，应对群众意见。,职业资格、项目负责人、特种设施设备维保,5.物业服务,5,落实安全防范措施义务：物业企业应当按照合同约定履行义务，未履行或未完全履行，而导致业主人身、财产受到损害的，应当依法赔偿。 另：规定业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，与物业企业另行约定。 该条款对群众和企业的意见进行了调和，符合实践情况，方便宣传。,突发事件应急处置义务：发生安全事故等突发事件
