《房地产(一)建筑工程》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产(一)建筑工程（58页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第四章 房地产评估,第一节 房地产评估概述(一) 建筑工程概述,一、建筑工程地基,建筑物的全部荷载由它下面的地层来承担，承受建筑物荷载的地层成为地基。建筑物对地基的要求： 首先，应有足够的强度，即足够的承载力；其次，地基应满足变形的要求，即其总沉降量和不均匀沉降量限定在规定范围内。 地基与基础不同：基础是建筑物的组成部分，而地基是地球的一部分。,一、建筑工程地基,地基分为岩基和土基两类。主要介绍土基。 1.土的形成 土，是由岩石风化（物理、化学）而形成的。经风、水挟带在低洼处形成多种土层：沉积层、洪积层、坡积层，风积层等。,一、建筑工程地基,2.地基土的组成 自然状态的土由土颗粒、水和气体三部
2、分组成，相应的称土具有三相：固、液，气相。反映土体三相比例关系的指标有：（1）孔隙比：指土体中孔隙所占体积与土颗粒所占体积之比，用e表示。（2）饱和度：指土体孔隙中水占的体积与土体孔隙体积的比值，用SY表示。SY=1孔隙充满水；SY=0孔隙无水（3）含水量：单位土体中，水的重量与干燥土颗粒重量的比值。含水量的大小直接影响土体软硬程度。,一、建筑工程地基,3.地基土的物理状态 （1）非粘性土（单粒结构）物理状态 非粘性土状态以“密实度”表示。孔隙比e越小,密实度越高，承载力越大。,一、建筑工程地基,一、建筑工程地基,一、建筑工程地基,（2）粘性土（蜂窝结构）物理状态 粘性土物理状态主要由软硬程度
3、（稠度）表示。影响粘性土软硬程度的因素主要有矿物成份和含水量。,一、建筑工程地基,粘性土的物理状态由以下指标反映： 塑性指数： IPWLWP 塑性指数越大，说明土颗粒细、吸水能力越强。 液性指数： W土体中天然水含量 液性指数直接反映了土的软硬状态，如：IL0,固态半固态； 0IL1，可塑状态；IL1，流动状态。,一、建筑工程地基,4.地基土的工程分类 碎石土、砂土、粘性土和特殊土 5.地基承载力及对建筑物的影响 （1）地基承受外加荷载的能力的大小，称为地基承载力。 （2）影响地基承载力的因素：周围压力、土颗粒间摩擦、内聚力和含水量。 （3）地基沉降：外力作用导致孔隙被压缩和孔隙中水被挤出。,
4、（4）如果地基的沉降量不符合规范的要求，建筑物将出现破坏现象。,图43：加拿大特朗斯康谷仓工程,如：上海锦江饭店、意大利比萨斜塔、加拿大特朗斯康谷仓,二建筑工程的组成与构造,建筑工程包括房屋建筑和其他建筑工程两大部分。 房屋建筑基本组成：基础、房屋主体承重结构、屋顶及维护结构。,二建筑工程的组成与构造,1.基础 （1） 条形基础 （2） 独立基础 （3） 片筏基础（较弱基础） （4） 箱形基础 （5） 桩基础,条形基础,独立基础,片筏基础,箱形基础,桩基础,二建筑工程的组成与构造,2.墙体 （1）砖墙体（2）钢筋混凝土墙体（3）框架填充墙体（4）墙体细部构造（5）间隔墙,3.典型房屋,1排架结
5、构房屋,2砖混结构房屋,3框架结构房屋构成,4剪力墙房屋,三、主要承重结构体系,1.砖混结构承重墙结构体系 特点：板放在梁（墙）上，板与梁形成楼层承重结构，墙为竖向承重结构，传力方向为：板 梁 墙，或板 墙 基础。,三、主要承重结构体系,2.排架结构体系 特点：（1）柱子插入杯形基础，浇灌牢靠。 （2）屋架和柱间视为铰接，可看作刚度很大的横梁。 （3）主要受力构件是柱。,三、主要承重结构体系,3.框架结构体系 特点：（1）梁与柱的连接为刚节点。 （2）框架柱不仅受压，还承受弯矩和剪力 传力途径：板 次梁 主梁 柱 基础,三、主要承重结构体系,4.剪力墙体系 墙体承受垂直荷载和较大水平风荷载及地
6、震剪力。但因墙间距较小，房间布置缺乏灵活性。,三、主要承重结构体系,5.筒体结构体系 特征：水平荷载由一个或多个具有空间受力性能的竖向筒体承受。筒体以圆形最好，矩形最差。适用于超高层建筑。,三、主要承重结构体系,6.大跨度空间结构体系 特点：结构受力不受平面约束，而是综合考虑三维空间受力状态，其刚度大、整体性强，稳定性好。主要有：薄壳结构、网架结构、悬索结构等。,四、常见建筑结构病害分析。,1 基础不均匀沉降引起建筑物的裂缝破坏。 （1）当建筑平面纵向较长、且未留沉降缝时，遇到地基不均匀下沉，会使建筑物产生裂缝。地基两端下沉产生倒“八”字裂缝；中间下沉，会产生正“八”字裂缝。,（2）高低层联跨
7、的楼房，在高低跨交界处未留沉降缝，因沉降差过大，产生裂缝。,四、常见建筑结构病害分析。,2.温差变化，使建筑物产生裂缝破坏 3.结构设计不合理产生的裂缝及破坏 （1）钢筋混凝土结构设计中，受力主筋配置不当造成的裂缝。 1）钢筋混凝土梁，跨中出现垂直裂缝，自梁底向上发展，宽度超过规定值。此种裂缝必须及时处理，否则将造成房屋倒塌。,2）钢筋混凝土梁的两端，靠近支座附近，出现正“八”形裂缝，属结构破坏。,（2）砖混结构中，受压墙体产生竖向裂缝破坏。 这种裂缝危害极大，标志墙体强度不足。,四、常见建筑结构病害分析。,4.房屋结构设计不合理，造成房屋裂缝破坏 （1）主梁构造筋配筋不当，造成梁侧出现垂直裂
8、缝。 1）如仅出现在梁侧面的中部，裂缝中间宽，两头细，一般不会延伸到主筋区。不是结构破坏，无大碍。 2）若跨中出现裂缝是从梁底开始、宽度超过规定值还向上发展，意味着梁已破坏。 （2）墙体铆接不足，造成裂缝与破坏。,五、建筑装饰工程,1.装饰工程分类 （1）按用途分类 保护装饰：设于建筑结构外层。 功能装饰：对建筑物保温、隔音、防火、防潮、防腐等功能。 饰面装饰：美化建筑。 （2）按装饰部位 外墙装饰、内墙装饰、地面装饰、顶棚装饰,五、建筑装饰工程,2.装饰工程施工特点 （1）工程量大 （2）施工工期长 （3）造价高 3050 （4）耗用劳动力多,五、建筑装饰工程,3.装饰工程的质量评定 建筑装
9、饰工程多位于建筑物的外表，其工程质量的好坏直接影响建筑的造型美观及正常的功能使用。建筑装饰质量的低劣，过早的破坏和脱落，失去应有的防护作用，会对主体结构造成隐患。,五、建筑装饰工程,（1）建筑装饰工程质量评定的含义 指判定建筑装饰工程是否符合“设计文件”要求、国家规定的建筑安装工程施工及验收规范和建筑安装工程质量评定标准的要求。,（2）举例说明装饰工程评定具体内容,1饰面工程 饰面板品种、规格、颜色和图案必须符合设计要求。板（块）安装必须牢固，无斜歪，缺楞掉角和裂缝。具体项目： 板（块）表面质量：表面平整、洁净、颜色一致。 板（块）接缝：接缝宽窄一致，颜色一致，拐角砖块压向正确。 流水坡向正确
10、：滴水线顺直。 墙裙、贴脸：上口平顺。,2玻璃工程 玻璃裁割尺寸正确，安装必须平整、牢固，无松动现象。具体项目： 玻璃油灰填抹饱满：与玻璃粘结牢固，无裂缝，无皱皮。 固定玻璃钉和钢丝卡：符合数量规定，不在油灰表面显露。 橡皮垫与裁口，玻璃与压条紧密。 彩色玻璃：颜色与图案应接缝吻合。 安装完玻璃后，要求其表面洁净，无油灰，无油漆斑点，安装朝向正确。,五、建筑装饰工程,（3）建筑装饰工程质量评定方法 目测 要求有正视、斜视和不等距离的观察。 手感 听声音 查资料 实地检测,五、建筑装饰工程,（4）常见装饰工程质量通病 1）抹灰工程 2）门窗工程 3）吊顶工程 4）隔断工程 5）装饰面板、面砖工程
11、 6）涂料工程 7）裱糊工程 8）玻璃工程,六、建筑面积的确定,建筑面积是指房屋建筑各层水平平面的总面积，它包括使用面积、辅助面积（如楼梯、厕所）和结构面积（结构、柱、墙所占面积）,（一）计算建筑面积的范围,1.单层建筑不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，即按外墙勒脚以上外墙外围水平面积计算。 2.多层建筑，按各层建筑面积之和计算。首层按外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，二层及以上按外墙结构水平面积计算。,3.同一建筑物，如结构、层数不同时，应分别计算建筑面积。 4.建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层和深基础架空层设计加以利用时，其层高超过2.2m按维护结构外围水平面积计算建筑面积。,
12、5.地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、车部、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平计算。,图：地下室面积计算,6.穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何均按一层建筑面积计算。 7.室内楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物的自然层计算建筑面积。 8.书库、立体仓库设有结构层的，按结构层计算建筑面积，没有结构层的，按承重书架层或货架层计算建筑面积。,9.有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平面积乘以层数计算建筑面积。 10.建筑物内设备管道层、贮藏室其层高超过2.2m时，应计算建筑面积。 11.有柱的
13、雨棚、车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨棚、车棚、货棚、站台按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。,12.建筑物外有柱和顶盖的走廊、檐廊，按柱外围水平面积计算建筑面积；有盖无柱的走廊，檐廊挑出墙外宽度在1.5m以上时，按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。无围护结构的凹阳台、挑阳台，按其水平投影面积的一半计算；建筑物间有顶盖的架空走廊，按其顶盖水平投影面积计算建筑面积,13.建筑物内变形缝、沉降缝等，凡缝宽在300mm以内者，均依其缝宽按自然层计算建筑面积，并入建筑面积之内计算。 14.建筑物外有围护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、阳台、橱窗、挑廊、走廊等，按其围护结构外围水平面积计算。,15.室外楼梯按自然水平投影面积之和计算建筑面积。 16.屋面上部有维护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算。,THANK YOU,Bye,
