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1、,唐山 唐城壹零壹 分析报告 2010.9,一、项 目 基 本 信息 二、项 目 产 品 分 析 三、项 目 营 销 推 广 四、SWOT分析,提纲,项目概况,项目定位,配套设施,总体规划,产品类型,户型介绍,平面构成,产品配比,魔法展示,投放媒体,营销活动,优势,劣势,机会,威胁,商业情况,最新动态,一、基本信息,唐城壹零壹项目致力于打造河北省首席顶级豪宅，为唐山及河北周边片区的品味人士提供全新的生活理念和高品质的居住方式。,项目位置：凤凰新城翔云道与友谊路交汇处 占地面积：307692平米 建筑面积：732685.07平米 容积率：2.38 总规划户数：4800户 交房时间：一期于2012
2、年上半年 近期开盘日期：2010年9月 开发商：恒荣房地产开发有限公司 建筑设计：美国AECOM 景观设计：贝尔高林 物业管理：中粮凯莱物业 整合推广：风火广告,唐城壹零壹作为城市中央级资源型品质大宅，1栋酒店式公寓及独栋、联排、双拼别墅和电梯花园洋房。社区采用完全地下停车，地面绿化的规划理念，做到全封闭人车分流。超大楼间距和坡地高差创造了多层次、多组团的园林景观体系，近万平米的水系，叠瀑、溪水、湖面交相辉映。,项目概况,唐城壹零壹项目整体定位： 地处凤凰新城门户之地，新古典主义与现代贵族完美交融，跨越时空演绎经典。阳光大宅、阔景叠院，奢想无边，以都铎新古典别墅、欧陆风情花园洋房、Art De
3、co风格的城市顶级豪宅、豪华酒店公寓、奢侈品旗舰店街区、奢享恒温泳池的高级私家会所，问鼎奢华人居体验的高端住宅。 项目主题语：“唐山地王，贵族首岸” 核心卖点： 中央豪宅，中央之地，CBD经济圈门户； 品质豪宅，奢华经典，英伦风情诠释顶级建筑； 身份豪宅，名流全层，唐山第一智峰领地； 景观豪宅，皇室尊享，台地园林与中心水系经典交融； 公园豪宅，自然复兴，50%以上绿化率邂逅中央城市公园； 生态豪宅，低密量制，生态低碳设计领衔国际； 人文豪宅，名校孕育，为贵族培养贵族； 品牌豪宅，智慧聚合，世界顶尖团队携手巨献。,项目定位,外部配套设施 交通：项目四至：北起翔云道、西至友谊路、东至大理路、南至长
4、虹道。公交线路：30、38、56 路； 商业：百乐购物、华盛超市； 教育：唐山新一中、新青少年宫、八中、鹭港小学、光明实验小学、天元实验小学、唐山54中； 医疗：工人医院，煤医附属医院、社康服务站； 银行：邮政、农业、工商、建设； 其他：规划中香港嘉里中心旗下的高端商业、香格里拉五星级酒店、市政绿带公园； 内部配套设施 7.2万平米商业、幼儿园、会所、无边界恒温泳池,配套设施,项目的园林设计公司为美国的贝尔高林，超高的绿化率，绿化面积达18万平米，园林投入成本近2亿元。在园林设计中，引入2.1万平米的水系，分别为东组团带状水系、北组团楼王南侧欧式水景、西组团带状水系、中央别墅区带状水系及500
5、0平米内湖构成，形成叠瀑、溪水、湖面等风格各异的水景园林。项目四个组团的水系拥有四个独立的水系统，分别为水循环系统、净化系统、雨水收集系统和微生物处理系统，物业将保持常年有水的状态，并且使水系保持流动，大尺度的绿化面积结合水系，打造社区小气候环境。,总体规划,项目的主要入口分为四个，翔云道双语幼儿园与会所中间的是形象主入口，项目基本的社区交通动线是这样的：从形象主入口进入社区，是社区的“私家内环大道”，它有效的将高层区与别墅区区隔开，同时配合物业的“二道门禁系统”，使别墅区享有更高的私密。社区的车库叫做“生态阳光立体式景观车库”，通过地面的抬高，以及楼梯底部的架空层结构，实现平层驶入。又结合立
6、体采光井及局部微地形造景手法的运动，使车库与景观相结合，不仅净化车库内空气质量，也增添了业主回家时停车驶入的趣味性。地下车库大堂与标准层入户大堂形成双大堂设计，豪华装修标准。车位的配比情况是这样的：高层为1:1，别墅区大于1:2。,地下车位,社区入口,1期A3、A5、A6、B1、B2、E18#楼,A3、A5、A6、B1、B2、E18#楼位于大里路一侧,A3,A5,A6,B1,B2,E18,1期产品分析 6栋32高层，1栋顶层复式，其中2层为架空层，实际30层。 A3:2个单元，两梯三户，户型：B3、A1、B4；面积：100150 A5:2个单元，A单元为两梯三户，B单元为两梯两户，户型：A1、
7、B3 B5；面积：100150 A6:同A5一样 B1、B2同A3一样 E18:2个单元，两梯两户，户型：C、C；面积：184324,物业类型包括23栋高层、 1栋酒店式公寓、 2栋高层楼王、 4栋电梯花园洋房联排、双拼、 独栋亲水别墅。 高层：2梯两户及少量2梯三户。 面积：95-280 楼王：3梯两户，电梯直达户内。 花园洋房：6层8层为1梯两户， 12层为2梯2户。 联排别墅：预留电梯井道。面积：280-600 双拼独栋：私家电梯。面积：280-600,产品类型,二、产品分析,1期经典户型赏析,户型：A1 面积：99.18100.87 赠送面积：约8 双南向景观阳台，全阳面舒适两房 客厅
8、、双卧室、双景观阳台全部朝南，冬 暖夏凉，无过道设计，讲究空间的利用最 大化和功能分区间的自然交融。主人房配 备独立衣帽间，可改为独立卫生间，人性 化考量显露无疑，呈现更舒适，更尊崇的 居住感受。,户型介绍,户型：B3 面积：124.48126.84 赠送面积：约15 双景观阳台，附赠空中院馆，南北通透 赠送面积约15，赠送后使用率高达87% 左右，景观生活阳台的空间扩增，使家居 美食变得温馨浪漫。空中院馆，百变情趣 空间，实现生活功能的多样性。阔绰主人 套房，配备独自衣帽间、卫生间，彰显非 凡身份，双景观明卫设计，舒享自然与清 新,户型：B4 面积：149.76151.58 赠送面积：约21
9、 超大入户花园、前厅后院、双景观阳台 4.8米超大开间，10米进深客厅，结合超大 阳台，彰显阔绰品质。入户花园，为心情开 启第一方清新天地。空中院馆，多种功能， 阔绰主人套房，配备独立衣帽间、卫生间， 彰显非凡身份。,户型：B5 面积：150.50152.93 赠送面积：约21 双景观超大尺度阳台，附赠空中院馆 南北通透，户型方正明阔，充分享受阳光和清风的亲密接触 两梯两户尊崇配置，独享生活便利与惬意，双南向卧室以及 南向客厅设计，动静相宜，讲究秩序与礼仪的空间，南北双 向景观阳台，可最大限度的享受阳光和景观，独享天地阔绰 之气。,户型：C 面积：184.08184.38 赠送面积：约21 双
10、主卧套房，双景观超大尺度阳台，赠空中院馆 南北通透，户型方正明亮，双南向双主卧套房，奢华 三卫设计，豪华配置，彰显格调。景观生活阳台的百 变功能，使空间设想成为可能。,户型：C 面积：323.45324.06 赠送面积：约86，赠送后使用率高达107%左右 南北通透的板式结构，确保采光、通风的均好性。大开间短进深的 设计，主要功能空间均布置在了朝阳的位置。引入高附加值赠送。 户型可改造性非常强，可根据家庭需求，随意变更部分空间的使用 功能及使用面积。,项目一期，主要为高层板楼，并且大部分赠送面积和入户花园，增加房屋使用率，户型主要为三室两厅一卫的舒适型三居，仅有4套跃层。客户指定为非首次置业，
11、需求改善性住房的高收入人群。,1期产品配比,产品配比,产品特色： 亲水大宅私享领地，尽享5000平米人工内海。水系环绕与5000平米的内湖联袂，势成城市中心绝无仅有 的浩瀚内海。 唐山唯一的台地园林。四季庭院、凯旋广场、温莎叠瀑、都铎雕塑点缀于园区，拾级而上，风景逐阶升 高。多层次、多组团的立体景观园林，徜徉其中。 临湖联排，奢华低调收藏；大湖别墅，成就非凡荣域；阳光大宅，豪阔尺度附赠空中院馆；中央楼王， 俯瞰众生的传奇之作。 全人车分流社区规划，步行与车行互不干扰，平层驶入的阳光车库，实现了国内首屈一指的地下生态设 计。 采用国际超前筑屋概念地源热泵技术，高效、环保、节能，被建筑行业誉为理想
12、的“绿色空调”。 地处“凤凰新城”，依仗地理优势。,产品特色,三、营销推广,营销主题 “唐山地王贵族首岸” 唐城.壹零壹，扼守CBD门户，唐山地王翘楚。 客户定位 有一定生活品味，追求生活品质的本土高端客户群和周边城市的富有人群。 样板间 大概十月份中旬正式对外开放。 销售道具 沙盘、城市规划区域图、项目规划图、道旗、宣传册、户型图、样板间，水吧、影 音室、奢侈品展柜等。 通路组合 唐山广播电视报、唐山晚报、唐山搜房网、唐山焦点网站等,魔法展示,2010年7月22日体验中心对外开放,开放当天，接待2000多组客户，登记800多组。,唐城壹零壹体验中心一层共分为两个区域，前半区以项目展示为主，包
13、括超大尺度的项目沙盘，电子化的区域模型、经典的分户模型，由项目的置业顾问分区定员为到访客户进行讲解。同时影音室配有高清投影设备和仿头等舱座椅，让广大客户在舒适的环境中感受唐城壹零壹的项目宣传片带来的视觉盛宴。体验中心的后半区以洽谈和休闲为主，包括贵宾区、供客户休息与感受品质的洽谈区、以奢侈品展示为主题的功法展示区，钢琴演奏的表演区，以及提供各类饮品的高品质五星级水吧服务。,现场钢琴演奏,营销推广,主要营销活动进程,8.27唐城壹零壹项目一期工程建设正在进行土方开挖、护坡、打桩工作，现已完成土方开发的全部工作，护坡工作完成40%，打桩工作正在有条不紊地进行中。,2010年7月22日体验中心对外开
14、放,9月4日、5日，唐城壹零壹项目携手唐山宝琳宝马4S店举办宝马5系Li新车展示暨高端车型试驾活动。,9月15日上午，参加全省城镇面貌三年大变样工作调度暨唐山现场会与会代表在副省长宋恩华，省长助理、省金融办主任江波带领下到唐城壹零壹项目前广场处观摩凤凰新城重点项目建设情况。市委常委、常务副市长陈学军，市政府党组成员李恩久一同观摩。市政府副秘书长、凤凰新城管委会主任黄敬东，市政府副秘书长李建洲陪同观摩。,2010年9月，为了吸引客户群体，确定选房顺序，推出了8万抵10万，10万抵13万活动.,2010年10月10日，举行大型奠基仪式，精品样板间对外开放.,四、总结,总结,片区价值：凤凰新城区域，
15、未来的唐山CBD 人文氛围：唐山新一中，工人文化宫等，项目周边已 有多个小区入住，人流增加不断提升项目 潜在价值。 交通便利：周边道路交通网路完善，可达性高，极大 提高本项目的交通便捷力。 升值潜力：项目自身素质绝佳，特别是地段、景观、 产品。好的物业产品，也是升值保值的 前提条件。,区域缺陷：目前属于造城初期，城市配套相对不完善 产品方面：普遍为三室两厅的大户型，总价较高，分 流一部分客户群。,自身配套：项目拥有自己的商业、会馆、幼儿园等 来弥补周边配套缺乏现象。 市场空白：区域内，缺乏类似高端产品，项目具有 后发优势。 区域环境：所在区域地产蓬勃，近年招商力度不断 加大，项目目标客户群体不
16、断涌入，外 来客户区域认同感逐渐增强。,梧桐大道：2008年以豪宅面市的高端住宅，目前 一期已交付使用，形成区域内高端住宅 的标杆项目。 产品创新：项目引进诸多新理念规划，（架空层车 位、赠送部分在使用中的费用)，产品 创新带来的市场风险也很大。 诸多知名企业：万科、绿城，在同时间入市，产品 同质化，势必会分流部分客群。,T,S,W,O,SWOT分析,威胁,劣势,优势,机会,总结,唐城 壹零壹地处凤凰新城门户，地理位置得天独厚，凤凰新城将规划成为唐山 的CBD，此区域随着城市配套的日益完善，土地和房产的价值势必会大幅度上 涨，这也说明了凤凰新城区域内的项目持续火爆销售的原因之一。 项目立面造型，高层为现代风格，底座采用ARTDECO手法做局部装饰，体现 挺拔与创新；别墅采用原汁原味的都铎风格，局部点缀现代时尚符号，
