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1、象湖水满，白沙风起：其他新区都靠边站，省政府的心头肉只有一个 ! “ 近段时间来，郑州房地产市场里热点新闻颇多，前有5月3日限购限贷扩大，后有某外来房企深陷品质危机而遭维权，这一切都告诉我们，在当下，你手里房票弥足珍贵，政府现在用备案价政策保护自住需求，珍惜购房资格、利用好你的房票，选择好的区域，好的开发商，好的产品才是王道。然而，哪里是好的区域，哪里有好的开发商，哪里有好的产品？大家都知道，我们所居住的郑州，随着城市化进程不断加深，以及人口数量的暴增，城市边际线在飞速扩张，新区组团也集中涌现。郑东新区作为这十年来乃至未来十年城市发展的主方向，版图面积不断在增长，从最早的如意湖CBD，到龙子湖
2、，到富贵顶级的北龙湖，无论是区域房价还是规划，一直都在领跑全市。2016-2017年是白沙和绿博的爆发年。无论是美景精心打造的新中式别墅美景东望，还是郑州万科首个别墅兰乔圣菲，亦或是沿着贾鲁河的星联湾纯法式别墅，以及景观再度升级的永威森林花语，使得这两个区域如同明星，吸引了无数眼球，以至于除了北龙湖，郑州乃至全省的富豪们的终极置业都基本锁定在了这三个地方。近期我们将对这两个新区做专门的分析与介绍，今天推出白沙专文。白沙的春天正伴着象湖湖水徐徐而来，为何被一直看好?2017年又有哪些项目最关注?彼此又有哪些差异化?它未来将走向何处?郑东新区三级分化，白沙风起云涌进行时郑州东区的飞速发展，其中重要
3、一点离不开政府职能部门的搬迁。回顾过去十年，郑东新区如意湖CBD、北龙湖已经从过去荒蛮之地逆袭成为令郑州人憧憬与羡慕的“城市核心富人区”，从中我们可以看到省政府机关和省机关单位的迁入，给该区域带来的发展动力。比如省政府迁金水区东路，附近写字楼立即升值，在售楼盘称该区域“省府行政商务区”等，美盛、楷林、绿地等写字楼都受益不少，2008年绿地原盛国际也就是4500元/每平，如今在12000/每平，这是因为政府职能部门的迁入，不仅能够给区域带来人口的净流入，还会在市政道路、市容市貌、绿化配套等方面产生积极的拉动，所以会带来房产的升值。如今的象湖周围，得益于未来行政单位搬迁于此的利好信息，将促进区域快
4、速发展。与此同时，从房产角度来看，郑东新区已经进入三级分化时代。第一级：老郑东新区的已经没有多余的土地开发，以绿城百合、温哥华山庄、绿地老街为代表的二手房价格全市最贵，北龙湖作为未来郑州价值最高区域，更是有过之而无不及，顶豪楼盘注定为少数人准备;第二级：高铁片区以及龙子湖片区，项目少，供应少。这个中不溜的区域，价格也已离普通大众渐行渐远，海马公园和广电天韵的开盘价格就是例子;第三级：绿博与白沙。两个片区，土地供应充足，项目日渐增多，区域也热闹了起来。绿博主要的发展动力是文化产业，主题公园和旅游服务带动为辅，而白沙是以行政驱动，根据过往总结的经验，行政驱动这双有形的大手对区域的发展刺激更大。再者
5、，城市发展的趋势是由近及远，由核心到外围，不可能跨区域发展，白沙组团距离主城区近，白沙的别墅，基本都在万三公路以西的雁鸣路附近，离主城区有9公里的路程，成熟度高，更有行政支撑，潜力满满。所以，如果想在东区置业，白沙几乎是唯一的选择。为什么看好白沙：十大优势之下，大局已定郑东白沙组团西起京港澳高速，东至东至新G107，北起郑州沿黄河市界，南至陇海铁路，总面积约156平方千米，它将构建公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心，也就是说白沙组团将打造成为高效智能的行政区域。综合白沙的方方面面，我提炼浓缩了10个优势。被整个河南瞩目的郑东新区，目前四个比较重要的区域，目前的企业办公地
6、如意湖CBD、未来无比高大上的北龙湖、正在发力的高铁商务区、未来走小资范儿文艺范儿的龙子湖湖心岛。郑东新区往东自然发展，作为中间地带的白沙是郑东新区发展延伸最自然的方向这是白沙的起点高度。自2003年，郑东新区开始建设以来，从不被看好的“鬼城”到如今全国瞩目的成功新区，其发展成果有目共睹;随着107国道再次东迁至万三公路，白沙组团从行政上被划入郑东新区，购买楼盘将取得郑州户口，享受郑州东区相关配套和待遇，除了是郑州集中供暖，不管是地铁还是医疗、教育、商业都会建设得更快一些，预计四五年的时间应该就能成型这是白沙的前景高度。一心两翼、省级文化、行政单位的计划迁入，让白沙在在众多的新区组团中，地位超
7、然，已然是省政府的心头肉这是白沙的政治高度。在郑开大道贾鲁河桥上可以看到，象湖正在蓄水已经完成，象湖生态文化公园一共占地3000多亩，象湖的北面规划商务用地，未来的省级行政区，东西两侧多为高校用地，预计引进有20多所中高等院校;象湖正南边将来规划有省博物馆、图书馆、体育馆等这是白沙的核心景观。目前楼盘扎堆的象湖东南片区为例，西南边是贾鲁河，一期改造工程已启动，河面拓宽为100米，河道两边各有50米宽滨河绿化带，改造完成后，沿着贾鲁河绿化带散步就能到象湖和象湖南边的大片公园绿地和文化设施用地，不要小看公园和大片绿地，它们对房价的拉动约有400元/每平，绿城广场对周边二手房的价格提升就是例子，因为
8、公园和绿地给居民带来更好空气和活动空间这是白沙的居住氛围优势。如果你到一个区域，这个区域的道路等基础建设，到处都在大兴土木，这就是一个非常好的兆头。目前平安大道、金水大道、绿博大道已经贯穿白沙组团，未来科学大道、新龙路、豫兴大道等也将贯穿白沙组团，已经开工的地铁8号线是既经过白沙又经过绿博的，但是12号线和13号线基本只为白沙服务。随着路网逐步的形成，白沙与主城区之间的通勤时间也将会逐步被缩短。小区周围的道路完善与否，对房价拉动明显，平均拉动在500元/每平这是白沙的道路驱动。和绿博激增的土地供应量不同的是，白沙的土地供应正在减少，另一方面，在过去一年时间里，白沙组团的土地价格从最早的300多
9、万一亩，涨到现在的700多万一亩，几乎是翻了一番，这说明房企对此区域的热情非常高，土地的供应量以及成交频率高这是白沙的土地热度。品牌房企聚集，迅速催熟区域的价值。融创、雅居乐、蓝城、旭辉、华强新芒果、永威、美景、亚新、瀚海、正商、新东润，有本土知名房企也有全国性房企。正所谓独乐乐不如众乐乐，一个新区只有大家一起玩才有意思，自己偏居一隅则显得势单力薄，共赢才是新区开发的王道这是白沙的房企强度。目前整个白沙组团的楼盘产品配比，以高层(小高层)+洋房(别墅)为主，容积率普遍小于2.5，具有非常明显的改善属性，融创美盛象湖一号二期采用洋房+高层，星联湾主要是别墅+高层，建业春天里二期纯高层，亚新紫藤公
10、馆采用清一色的大平层，而永威森林花语主要是叠墅+高层相比绿博，白沙楼盘产品更具差异化。河南省科技馆新馆已开工、新增四所公立学校、河南省直第三人民医院老年病医院、河南省肿瘤医院东院以及阜外华中心血管病医院会相继落成投入使用，五大产业园齐头并进，作为郑州8个试点项目之一，白沙组团拟建15千米地下管廊白沙的基础建设与公共配套正在逐步完善。关注：永威森林花语突围亮相白沙组团核心片区是以象湖为中心的郑开大道沿线，同时该片区也是目前最值得被关注的区域，分布的项目有建业春天里、亚新紫藤公馆、永威森林花语、融创象湖一号、华强新芒果御象湖和蓝城玫瑰园。房子要兼顾投资收益性，如果是优质资产，无论以后自住还是转让，
11、它的保值性和增值性不言而喻。在上次我们盘点的2017年最值得期待的区域标志性产品文章里，粉丝关于永威森林花语的留言最多，与同为高端项目的融创、亚新相比，永威森林花语有自己独特的优势，我们不妨就以永威森林花语为案例，进行全程回顾和价值透析。在郑州楼市调控升级之后，请珍惜购房资格、利用好你的房票，选择了白沙之后，可以重点关注永威在白沙的作品森林花语。说永威永威在郑州人民的心中，已然成为了品质的代名词，分量有时甚至超过了众多的外来一线品牌房企。在本土开发商中，永威一定是第一梯队的，在郑州一直有良好的口碑，并涌现出一批“死忠粉”，不过这都是永威靠实打实地做产品挣来的，主打精细化，这也是永威有底气带购房
12、者去已交房的小区开展“品质行”的原因。如果说当年只有建业在春天里独放的话，如今，美景、融创、永威三巨头也已安营扎寨，四大品牌房企的进入，势必为白沙的房地产市场发展带来有利的影响，有利于整体品质的提升，一定程度上也会带动中小开发商的上进心。森林花语是永威在白沙的第一个楼盘，在户型和景观上有很大突破，“森林系景观，以森林为名，以花语传心”。永威森林花语在哪里?产品都有什么?先来看看永威森林花语的具体位置和地块、产品情况。金水东路与万三路交会处南800米路西，便是永威森林花语的所在地。项目总占地约135亩，总建筑面积约31万，地块大小比较适中。根据最新透露出来的产品结构，项目涵盖建面约220-247
13、叠拼、建面约94-179高层、建面约169/276洋房总户数1485套，叠墅186套，洋房22套，高层1277套，叠墅套数虽少，但基底面积占据了小区近60%的地块，由于限高，中间洋房很少，高层栋数户数较多，整个小区采用围合式布局，高层分布在两端，低密产品处于中心，呈南北朝向布局，最大限度的满足了整个小区的日照需求。森林花语容积率2.45，所以对低密产品有特殊偏好的客户，可以优先选森林花语，因为白沙其他楼盘都没这么低密的，而星联湾的别墅品质感还真不一定比的上森林花语的叠墅。从上面的规划效果图可看到，永威森林花语配备有2600的国际睿丁双语幼儿园，公立小学，公立初中，公立高中三所学校仅一墙之隔，四
14、十七中高中部已经在项目北边不远处落定，幼、小、初、高四所学校全齐了。永威森林花语不仅西临象湖生态湿地，而且郑州人的游玩圣地方特欢乐世界和3000亩绿博园，就在永威森林花语东隔壁和南隔壁，也就是说永威森林花语是白沙片区、绿博片区内，距离方特和绿博300米范围内最近的住宅小区，可谓“左手方特，右手绿博”。既可以享受象湖福利，又紧邻绿博园板块，整体环境宜居。其次是社区配套，配备了一所约2600的幼儿园、2个独栋商业。永威户型设计的巅峰户型方面，森林花语达到了永威户型设计的巅峰，如果不是不规则地块形状和东侧的万三公路，几乎完美。以叠墅主力户型239.20-247.10平米四房两厅四卫为例简评：下叠南入
15、户，送南向庭院与地下室，中叠北向入户，送北侧花园与地下室，上叠单独入户;中上叠均配置电梯。户型特点是：每个房间都带一个卫生间，一层双厅朝南，面宽接近8米，二层双卧朝南配双阳台。这么规矩方正的叠墅产品，市场客户很难抢到。以157.76-158.82平米三室两厅两卫的高层E户型为例简评：亮点在于，户型方正全明设计，尺度开合有序，不多见的7米超长横厅让让客厅成为使用功能最多的空间。无论是休息娱乐，还是与朋友把酒言欢，这样的尺度可以说让生活充满更多可能；还有，当你你躺在主卧的床上，从落地窗远远地向外面望着，真的是非常有感觉，而森林花语的主卧就配备了全景落地窗。另外，U型厨房的设计，让空间利用率较高，功
16、能区域划分明确，方便操作。以高层户型从134.73-137.34平米三房为例简评：讲究动静分离，更注重私密性，户型更方正，几乎全做到了三开间朝南和南北通透。而且客厅给人的感觉更宽敞。突破：永威森林系景观有个故事流传已久：绿城百合有个业主在刚搬进去时，装修房子不小心把楼道磕碰到了，后来这个业主把整个楼道都整修了一遍。这位业主就是永威的老板李伟。从这个故事中，可以看出注重细节和品质是永威的基因，永威的“精细化地产扛旗者”也绝不是喊喊口号而已，这是其核心竞争力，其已不光光是驻足楼盘品质的一个层面，而是延伸到了公共秩序维护、物管维修、保洁服务等多个方面，由此形成了一套标准化体系，来保证客户体验，并由此圈粉无数。从永威过往的项目来看，建材、景观、物业这些细节的功夫都做得非常到位。就不说翰林居、
