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1、惠州大隆江北项目,初步定位报告,Part 1 宏观背景研究 Part 2 惠州市房地产市场分析 Part 3 项目概况分析 Part 4 项目SWOT分析 Part 5 项目总体定位 Part 6 正太优势,城市概况 城市功能定位 政策环境 经济环境 城市发展及规划,Part 1 宏观背景研究,一、城市概况,惠州地大物博，资源丰富，是具有后发优势的新兴城市,惠州位于广东省东南部，珠江三角洲东北端。属珠三角经济区，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，全市面积1.2万平方公里，人口387.5万。被称为“岭南名郡”、“粤东门户”。,惠州市辖区范围2672.3平方公里，由惠城组团、陈江-仲恺组团
2、、惠阳-大亚湾组团规划建成区及相关控制地区组成，其中规划建成区面积约为350平方公里。,二、城市功能定位,组团式现代石化数码名城和山水生态城市,历史名城 山水丽城 数码E城 石化新城 珠三角东岸都市区滨海生态中心 港口交通枢纽城 综合现状来看，未来惠州市在石化、旅游等方面的功能仍会大大增强。,中国西湖三十六，唯惠州足并杭州,三、政策环境,从07年至今，楼市调控政策不断，楼市政策逐步收紧,2010年可谓政策调控年，从年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，再到年末巩固调控成果的“国五条”，在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。 20
3、11年在“新国八条”、房产税加息组成的新一轮调控下，市场的成交量出现了明显下滑。,停止核准用于购买土地等用途的房企IPO； 提高土地增值税预征税率； 打击假按揭、假首付、假房价等行为；,减免住房交易税； 支持住房消费； 下调资本金比例；,取消税收优惠； 收紧房贷政策； 加强土地监管 出台限购令；,三、政策环境,限贷令步步加码，政府希望借此来打压房价过快上涨,严控二套房贷,提高首付比例,暂停三套房贷,停止三套公积金房贷,上调二套房贷首付,10年01月10日 “国十一条”,10年04月17日 “新国十一条”,10年09月29日 “国五条”,10年11月03日 “规范住房公积金政策”,11年01月2
4、6日 “新国八条”,严格二套住房购房贷款管理 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价；,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款 对非本地居民暂停发放购房贷款,使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自
5、住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% 第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50% 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款,强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。,三、政策环境,限购令横扫一线城市，波及二线城市,“国五条”明确要求各地“立即”制定调控细则，执
6、行包括限购、限外、限贷在内的一系列措施，加快政策落地。“9.29”新政以来，外加苏州已有近15个城市出台“限购令”，在充当楼市灭火急先锋的同时，也催生了楼市版的“猪坚强”。,三、政策环境,一线城市的限购使得惠州迎来新的机遇，量价攀升,2010年第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；而第二波政策来袭，惠州楼市对政策敏感度降低，且因一线城市的限购，迎来机遇，量价再次攀升。,三、政策环境,十二五房地产规划关键词：保障性住房、房产税、民生,十二五期间保障性住房每年建500万套,房产税已纳入房地产十二五规划,“十二五”房地产业发展应立足于保民生,“目前正在抓紧制定十二五城镇住房建设规划和
7、中长期建设规划。”中国房地产业协会副会长朱中一透露，“十二五”期间全国住房建设总量比较大，估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。,由行业协会专家完成的“全国房地产业发展十二五规划(建议稿)”中，针对“十二五”期间的房地产业发展定位、方向及目标等原则性问题，提出了许多不同以往的建议，其中涉及是否坚持房地产“支柱产业”的定位、开征房产持有环节税、进行全国范围的房屋普查、稳定政策预期以及增加土地有效供应等诸多敏感问题。,过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平
8、稳健康的发展期。,三、政策环境 小结,从07年至今，楼市调控政策不断，楼市政策逐步收紧,限贷令步步加码，政府希望借此来打压房价过快上涨,限购令横扫一线城市，波及二线城市,一线城市的限购使得惠州迎来新的机遇，量价攀升,十二五房地产规划关键词：保障性住房、房产税、民生,国民生产总值（惠州统计局统计数据）,初步核算，2010年全市生产总值1729.9亿元，比上年增长18%。 从2005年2010年惠州国民生产总值数据来看，惠州经济一直保持高速的增长，增速均达到10%以上，即使是在金融危机影响之下，2008年的增长率也高达11.6。2010年增速达六年之最，全市实现生产总值(GDP)达1729.9亿元
9、，同比增长18%。,惠州GDP增速居珠三角首位 宏观经济持续向好，为房地产发展奠定稳定的经济基础。 经济的快速增长一方面可以增加居民的收入，提高人民的购买力，另一方面也会带来更多的就业机会，提升从业人员的数量，从而为惠州的房地产市场夯实基础。,四、经济环境,2005-2010年地区生产总值及其增长速度,产业结构及增长（惠州统计局统计数据）,2010年惠州市第一产业增加值103.6亿元，增长5.5%；第二产业增加值1021.4亿元，增长23.7%；第三产业增加值604.8亿元，增长10.4%。三次产业结构为6 : 59 :35。比较2009年三次产业的结构6.4:55.8:37.8，基本优化稳定
10、。 房地产业保持高速增长，增长52.8%。,产业的发展将推动这个新型工业城市的经济实力不断增强，为房地产市场需求带来直接的动力。,四、经济环境,GDP与房地产发展,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产市场关系,房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2010年惠州市人均GDP：6799美元，房地产市场处于平稳发展期。,2010年，惠州市GDP增速为18，宏观经济处于高速发展期；房地产业发展也处于高
11、速发展阶段。,目前惠州市经济均处于高速发展期，从总体GDP来看房地产市场处于快速发展阶段。从人均GDP来看房地产市场处于平稳发展阶段，市场以改善需求为主，平稳发展，质量为主，数量与质量并重。,四、经济环境,固定资产投资（惠州统计局统计数据）,2010年全年全社会固定资产投资894亿元，比上年增长17.8%。分城乡看，城镇投资778.3亿元，增长16.8%；农村投资115.7亿元，增长25.3%。第三产业投资591.5亿元，增长20.4；基础设施投资270.6亿元，增长19.5%。 房地产开发投资267.9亿元，增长52.8，增长快速。,惠州市固定资产投资高速增长，投资结构稳定优化，使市场对惠州
12、经济的信心持续增强。 惠州房地产投资高位增长 ，增长幅度高达52.8%。 房地产开发投资占比固定资产总投资呈稳步增长状态，惠州未来房地产市场发展前景较好。,四、经济环境,消费情况（惠州统计局统计数据）,2010年全年惠州市社会消费品零售总额582.5亿元，比上年增长19。其中，城镇消费品零售额503.8亿元，增长20.2；农村零售额78.8亿元，增长11.5。分行业看，批发零售贸易业530亿元，增长15.3；住宿餐饮业147.5亿元，增长27.3。,惠州市消费品市场销售兴旺活跃。消费品零售总额呈稳步快速增长状态； 居民消费结构升级趋势进一步加快。 各类商品市场不断发展。 住宿餐饮业零售总额及占
13、比逐年稳步增长，酒店业发展状况良好。,四、经济环境,居民收支情况（惠州统计局统计数据）,2010年全年全市城市居民人均可支配收入23565元，增长10.7%。城镇居民人均消费支出19714元，增长10.2%。城镇居民家庭恩格尔系数为34.1%。,城镇居民家庭恩格尔系数保持在30%-40%之间，生活富裕。,联合国粮农组织恩格尔系数标准,2005-2009年城镇居民人均可支配收入及增长速度,四、经济环境,20062010年，惠州市人居可支配收入呈稳定上升状态，随着居民收入水平的不断提高，消费能力也将不断加强。实际收入的稳定增长在一定程度上增加了居民对房地产的购买力。,金融机构本外币存、贷款余额情况
14、（惠州统计局统计数据）,2010年全市金融机构本外币存款余额2087.5亿元，比年初增长17.4。其中，人民币各项存款余额2038.6亿元，比年初增长17.5。全市金融机构本外币贷款余额1224亿元，比年初增长17.4。其中，人民币贷款余额1096.2亿元，比年初增长18.5。,惠州市2005-2010年本外币存、贷款余额均呈稳定增长状态，其中2007年增幅最大，存款余额增幅高达41%，08年增速减缓，10年增幅又有大幅提升； 居民银行存款余额稳定持续增长；居民对房地产的购买力较强。,四、经济环境,四、经济环境 小结,宏观经济持续向好，为房地产发展奠定稳定的经济基础,产业的发展将推动这个新型工
15、业城市的经济实力不断增强,固定资产投资的快速发展，将使市场对惠州经济的信心持续增强,随着居民收入水平的不断提高，消费能力也将不断加强,居民银行存款余额稳定持续增长；居民对房地产的购买力较强,五、城市发展及规划,未来发展目标建设珠三角经济东部经济强市和现代数码石化产业名城。,“珠三角五个一体化”规划方案：惠州纳入珠三角城市一体化建设。,珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)出台，打造珠三角超级城市体，根据规划，广东将投资19767亿元，规划建设交通、能源、水利、信息化四类重大工程共150项；珠三角地区9市将初步实现基础设施、产业布局、基本公共服务、城乡规划和环境保护“一体化”。,“
16、一脊三带五轴”的规划布局 “一脊”即环珠江口湾区，它的功能是聚合区域核心功能，增加区域向内陆和外海的辐射与影响。 “三带”即三条东西向分布的功能拓展带，它的功能是向东、西方向传递区域辐射作用。 “五轴”即五条南北向贯联的“城镇产业”聚合轴。,五、城市发展及规划,2002年广东省提出“珠三角一小时生活圈”的概念已由“理想”变为现实。,惠州十一五城市规划中中强调惠州将主动发展与香港、澳门、广州、深圳、东莞等地区多领域的合作，2010年已初步建成珠三角东部现代经济强市。,五、城市发展及规划,五、城市发展及规划 交通规划,城市交通规划五横三纵的高速路网及优良的轨道及港口航线系统,五横: 广惠高速公路及其延长线 深汕高速公路 惠莞高速公路及其东延线 惠深沿海高速公路 河清高速公路惠州段 三纵: 粤赣高速公路惠州段 龙(门)澳(头)高速公路 龙(门)深(圳)高速公路,轨道系统：京九铁路、沿海铁路、惠广高速,惠州港是华南地区的天然良港
