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1、1二手房买卖看楼纸 纸中陷阱需谨防2011 年 09 月 15 日 09:25 二手房买卖过程复杂，凡是涉及签名的看楼纸、“买方购房承诺书”以及二手房购房合同都是“步步惊心”，签下你的大名就有可能惹来官司缠身。为避免更多的消费者掉入官司陷阱，记者特地翻查以往的案例并采访相关人士，为购房者指出签名陷阱与应对办法，希望各位买家签名时需“慎重”!霸王条款 1 别处成交被起诉西安南郊某高校老师在一中介带领下看了一个房源，当时签下看楼纸，后因价钱不合适而作罢。随后这名老师在另一个中介处成交了该房产，引来前一家中介的起诉。最后法院以“未促成交易”为由驳回中介的诉讼请求。破解妙招：陕西平镜律师事务所石亚东律
2、师表示：现在消费者都非常精明，要看楼就不签看楼纸，若中介坚持要签，则另找一家不需签看楼纸的中介行。有的中介行在看楼纸时，甚至要求客户签下身份证号码。石律师表示，身份证号码绝对不应该具实签下，否则后患无穷。有关人士建议，消费者看楼买房几个月期间，启用一个暂时使用的号码，既可免除买房后中介电话骚扰，更可以避免看楼纸可能引发的官司。霸王条款 2 签下承诺书就当签了买卖合同在高新区科技二路一处房屋内，当时业主未到场，买家在中介劝说下签下了买方购房承诺书并支付 1000 元诚意金。该承诺书注明：若业主答应出售房屋，买家支付的诚意金立即自动转为定金，视为促成买卖合同。后来买家因税费问题不愿购买此房产，中介
3、把买家告上法庭。最后法院判决认为，买家只签订买方购房承诺书，尚未签订购房合同，不能视为中介已促成买卖双方的交易，故此要求中介退还 1000 元诚意金;由于中介为促成该交易也付出一定劳动，买家需支付 1000 元劳务费给中介方。破解妙招：石亚东律师表示，买方购房承诺书多处地方都是出于保护中介公司的利益而制定，消费者看到有关条款以为必定要输官司而屈服，但买方购房承诺书中很多条款都不符合相关法律规定，所以消费者要维护自身的合法利益，不要惧怕那一纸合约。霸王条款 3 履约不成都要支付 3 点佣金目前争议最大的“买卖不成该如何收佣”就是出现在买卖合同的签订上。据有关规定，独家代理的房屋买卖双方合计可收
4、3 点佣，非独家代理的双方合计最高收 2.5 点佣，故此消费者在谈佣和签约时必须要非常小心中介在纸版合同或网签合同上随意勾上“独家代理”的字样。据记者看到一房产中介存量房源公示，几乎全部都选择“独家代理”，然而据地产业人士表示，真正独家代理的房源少之又少。破解妙招：石亚东律师表示：二手交易如果不成交，中介应该是无权追讨全额佣金的，最多只能收取部分费用，例如看楼服务费和签约服务费。除非日后发现买卖双方躲开中介自行成交，方可进一步追讨其应付的中介佣金。其中涉及到时间和数额如何划分和确定的问题，需要中介管理部门予以明确和界定。（记者朱召国）2二手房买卖双方需缴纳哪些税费2011 年 09 月 16
5、日 09:14 二手房买卖过程中，因房屋性质、购买年限等不同，需缴纳的税费有所不同，且情况比较复杂，普通市民很难一下子搞清楚。信义房屋分析师表示，对于买方而言，需要缴纳契税 (视情况而定)、印花税和登记费等。1，购买普通住宅且为 90 平方米以下的首套住宅，需缴纳契税为房屋总价的 1%；2，购买普通住宅且为 90 平方米以上的首套住宅，需缴纳契税为房屋总价的 1.5%；3，购买普通住宅但非首套住宅，需缴纳契税为房屋总价的 3%；4，购买非普通住宅需缴纳契税为房屋总价的 3%。对于卖方而言，会涉及到的税费有营业税及附加、个人所得税和交易手续费等。1，普通住宅满 5 年且为唯一一套的，不需缴纳营业
6、税及附加和个人所得税；2，普通住宅满 5 年但不是唯一一套的，不需缴纳营业税及附加，需缴纳个人所得税为房屋总价的 1%；3，普通住宅未满 5 年的，需缴纳营业税及附加为房屋总价的 5.56%，个人所得税为房屋总价的 1%；4，非普通住宅满 5 年且为唯一一套的，不需缴纳个人所得税，缴纳营业税及附加为房屋差价的 5.56%；5，非普通住宅满 5 年但不是唯一一套的，需缴纳个人所得税为房屋总价的 2%，缴纳营业税及附加为房屋差价的 5.56%；6，非普通住宅不满 5 年的，需缴纳个人所得税为房屋总价的 2%，缴纳营业税及附加为房屋总价的 5.56%。案例：(按照普通住宅未满 5 年计算)王先生于
7、2008 年购买了一套 90 平方米住房，总价 100 万元，购买过程中花去公证费、评估费及相关手续费 800 元，交付使用后花费 10 万元进行装修。3 年后，他选择出售该房屋，假定以实际成交价 120 万元出售给李小姐，那么王先生和李小姐分别应缴纳多少费用？王先生出售该住宅需要缴纳的费用包括：、转让房价=120 万元；、房屋原值=100万元；、营业税及 附 加 =转 让 房 价 5.65% =12000005.65%=67800 元；、个人3所得税=转让房价1%=12000001%=12000 元；、手续费=普通住宅收取标准为 2.5 元/平方米90 平方米=225 元。因此，王先生缴纳费
8、用共计+=67800+12000+225 元=80025元。李小姐购买该住宅需缴纳的费用包括：、契税=12000001.5%=18000 元(该房面积90 平方米，契税按 1.5%收取)；、印花税贴票=5 元；、登记费=80 元。因此，李小姐缴纳费用共计+=18000+5+80=18085 元。如果双方委托房产中介公司居间代理，还需各自承担房屋总价 1%的中介费。二手房交易中的注意要点当记者提出为大家讲讲二手房交易中最容易出现的问题和避免方法时，丁总爽快的答应了下来，并说那我就把整个交易过程中的要点和注意事项从头到尾给大家讲一讲。首先，建议找一家信誉良好的中介公司，在整个购房过程中这是至关重要
9、的一件事，但要如何分辨你找的中介公司信誉是否良好呢？首先要看他有无资质及营业执照，还有服务费标准及收取方式。其次是要找一个信誉良好的经纪人，一些购房者，看准了一套房，喜欢跑到多家中介去比较，想少花钱，这是完全可以理解的。但是这样其实并不好，因为这有可能导致业主认为房子紧俏而涨价，最后得不偿失。所以建议购房者从一开始就寻找一家有良好信誉的正规中介公司及经纪人。看好房子以后，接下来是签合同，签合同要注意以下几点：1、合同要有买方、卖方、中介三方的姓名、身份证及地址等；2、不要遗漏物业的详细地址及楼层等；3、佣金标准，数额，收取方式，退赔条款；4、合同在履行中的变更及处理；5、违约责任要具化量化。6
10、、户口问题，因为户口和房屋的产权并无关联，房屋产权的变更并不代表户口会变更。签完合同后，一定要要求中介方把卖方的房产证收取，房产证由中介公司保管，这也是保证买卖双方的权益，防止一房二买等情况发生。接下来通常是买方办理贷款事宜，这里特别提醒卖方，一定要等按揭审批下来以后才能去过户，因为贷款申请不是一定能申请到的，为了万无一失，一定要等银行审批4下来后才能去过户。从一个购房者去看房子到最后成交入住，时间跨度比较长，还有很多问题需要注意，以上只是比较重要和关键的问题，而且每套房屋的情况各有不同，具体问题要具体分析。二手房交易时应注意的几个问题2011 年 09 月 16 日 09:1 字号 1.明确
11、中介收定性质定金纠纷占二手房纠纷的比例较高，若买方把定金交给中介公司，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交，如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具卖方的委托书，否则，买方要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，为能按时转交需承担的违约责任等。为了防止卖方收了定金之后提高房屋总价，买卖双方要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样买方就会有保障。2.买卖双方当面谈合同即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询。这样做，可以防止少数业
12、务员或中介公司借各种名目乱收费，在交易过程中，买卖双方不要擅自与业务员签定买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得买卖双方无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时买卖双方一定坐下来当面谈好房价，过户时间等条款，不能有中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。3、签合同注意五条款一般来说要注意五个主要条款。这是签好新版买卖合同的关键。(一)权属条款，主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权力限制。(二)房价与佣金条款，如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格，服务内容和佣金。审查内容包括。1.卖方的委托价与买方的买价是否一致；2.中介公司签约的居间合同和
13、买卖双方签订的买卖合同。(三)房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤相衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时先付一笔，房产证出来及交房后付尾款。此外，买卖双方还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。5(四)交房条款，主要是对有关交房的审查，其中包括交房时间，交房条件，交房标志等。交房条件一般包括买方付清房款；卖方迁出户口付清物业及水、电、煤气、有线电视等费用；买卖双方维修金结清等。关于交房标志，一般将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一。(五)违约救济
14、条款。主要是买卖双方违约责任及救济途径的审查，目前买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终身制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，买卖双方也可以选择通过法院来解决纠纷。二手房交易比起新房要复杂很多，要涉及的流程步骤及相关规定非常繁琐，不易操作，如果不是业内人士光是看到这个步骤就能让你望而生畏，需要花费不少的精力和时间，所以建议不是很有闲和精力旺盛的人士要买卖二手房还是找品牌中介吧二手房交易标准流程：二手房交易流程图(一)、商品房按揭贷款 商品房按揭贷款最早的一步是要对新的买家进行初评，预计贷款限额。这一步由买家自己9处理，同时和中介公司签署“三方买卖合约”;接下来，由按
15、揭公司专员与买卖双方签订申请文件和贷款抵押合同等文件;之后，需要将这些文件提交相关银行，由银行批复贷款额;接下来进行交易过户和抵押登记，接着便是银行向原业主发放贷款;最后由银行将这些文件进行归档。在办理这些手续过程中，一定要审清、确定申请贷款人的资格：1、需年满 18 岁,具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居留证件的境外、外国公民;2、贷款期限与年龄之和不超过申请银行的相关规定;3、有稳定的合法收入,具还本付息能力;4、同意以所购房产作为贷款的抵押物;5、在贷款银行属下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡;6、所购房屋的产权明晰,可进入房地产市场流通，且房屋不在拆迁公告范围
16、内。在整个商品房二手交易过程中，买家需要提供的资料包括：1、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证;2、户口簿正本或复印件;3、婚姻状况证明：结婚证或未婚证明正本;4、近一年来的收入证明(如单位收入证明、存款证明、有价证券及其他收入证明)。业主需要提供的资料有：1、拟卖房屋的产权证明文件正本;2、测绘图原件及复印件;3、共有的房地产须提交房地产共有(用)证及共有人对房地产买卖的书面意见;4、如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料;5、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证;6、户口簿正本或复印件;7、婚姻状况证明：结婚证(副本亦可)或未婚证明正本。10(二)、房改房按揭贷款 房改房按揭贷款的业务流程及操作步骤，以及申请贷款人资格和买家提供的资料与商品房按揭内容类同，只是业主提供的资料有些不同，具体包括：1、拟卖房屋的产权证明文件正本;2、测绘图原件及复印件;3、共有的房地产须
