2018赣州城市房地产进入性研究报告

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1、内部资料 注意保密,赣州城市进入性研究报告,哪些片区可以进入？,以何种方式进入？,城市区域概况,老城区研究,章江新区研究,经开区研究,赣县区研究,城市进入建议,报告逻辑框架搭建,Part I,Part I I,Part I I I,蓉江新区研究,南康区研究,赣州是江西省的南大门，江西省省域副中心城市，是全国区域性综合交通枢纽、赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市；赣州都市区是江西南部重点培育和发展的都市区。,赣州东接福建龙岩、南至广东韶光、西靠湖南郴州、北连吉安及抚州，是内地通向东南沿海的重要通道。,城市印象,赣州是国家历史文化名城、全国文明城市、国家森林城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市

2、、全国双拥模范城市、原中央苏区所在地、万里长征的起点城市。文天祥、周敦颐、海瑞、王守仁、辛弃疾和中共第一代核心领导人皆在赣南主政过。赣州是中国魅力城市之一，有着千里赣江第一城、江南宋城、红色故都、客家摇篮、世界橙乡、世界钨都、稀土王国和世界风水堪舆文化发源地等美誉。,郁孤台,赣南脐橙,1. 城市进入条件研究,5,城市进入核心关注点：,Q1 城市能级及未来发展潜力？,Q2 城市未来有效需求人口？,Q3 城市未来市场容量及价格？,城市能级研究,Part,1.1,6,赣州市区包括3个市辖区、14个县、1个县级市。其中赣县区、章贡区、南康区、赣州经济技术开发区、蓉江新区为传统意义上的市中心区域，属于全

3、市型房地产市场 南康区是目前赣州市都市区向南发展的核心发展方向区域 章贡区是城市发展的重心，随着规划的逐步落成及品牌房企的驻入，区域未来存在一定人口吸附能力,研究区域：赣县区 经开区 章贡区 蓉江新区 南康区,城区面积较大，市区人口规模较小 赣州下辖3个区、14个县、1个县级市，另设有4个国家经济开发区和1个综合保税区，其中章贡区为城市核心区域，面积约591平方千米,约占全市总面积（3.9万）1.5%.,城市行政区划,数据来源：全国行政区划信息查询平台,城市行政区划,通过与省内其他城市的对比可知，赣州市城市面积较大，城市常住人口规模大，城市发展空间大。,数据来源：全国行政区划信息查询平台 南昌

4、市面积包含南昌县、新建区,9,古，文化发达，原中央苏区所在地 最今，国家全国稀有金属产业基地，以客家文化和秀美山水为特色的绿色宜居城市 城市，赣州城区约591平方千米，面积较小,东接福建省，南至广东省，西靠湖南省,历史上的“文化名城”，城区面积较大，城镇人口规模较大,城市地位,赣州是是全国区域性综合交通枢纽、赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市。 赣州市位于中国华东江西省南部，地处赣江上游，处于东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道。,国家级定位： 定位为国家级历史文化名城，全国稀有金属产业基地和先进制造业基地。 省级地位： 根据江西省城镇体系规划（2015-20

5、30年，发挥赣州对外开放和内陆口岸优势，建设成为江西省省域副中心城市、赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市、我国重要的区域性综合交通枢纽城市、全国稀有金属产业基地和先进制造业基地、国家历史文化名城。,广东,福建,浙江,湖北,湖南,安徽,江苏,安福县,永丰县,遂川县,地理区位复杂 赣州市毗邻湖南、福建、广东三省，城市环境较为复杂，虽然自身拥有以第二产业为主导的产业支撑，大力发展第三产业，但由于受周边能级较低县城环绕（如石城县，上犹县，全南县等）的影响，整体发展较为缓慢,城市级别三线,选取江西重点城市对比：,赣州当前经济及人口属于典型三线城市；赣州在江西县区经济排名前100名共18个县区，其章贡

6、区经济江西排名第11，周边县排名靠后（基本在70名以后），周边县城市能级较低，对赣州发展具有一定限制性,城市等级分析,赣州,城市等级分析,江西2017重点项目数量赣州排名第一，投资金额排名第四，加上赣州到2030年“一脊两带、三心六片”新城市规划，将加速房地产发展,1,2,3,4,1,3,2,4,5,政策落实：赣州拥有4个国家级开发区（赣州经开区、龙南经开区、瑞金经开区、赣州高兴技术产业园）和1个综合保税区，全国稀有金属产业基地和先进制造业基地、原中央苏区振兴发展示范区、红色文化传承创新区 项目建设：实施六大攻坚战项目2056个，完成投资2504亿元；270个市属重点工程全部开工，完成投资14

7、15亿元；2017年棚户区改造基本建成2.4万套，2018棚户区改造任务47114套，已开工1.2万户；赣州获批全省唯一“中国制造2025”试点示范城市；获批国家山水林田湖草生态保护和修复试点，20亿元中央基础奖补资金全部到位；充分发挥对口支援优势，争取上级各类补助资金530亿元以上。,赣州当前经济及人口属于典型三线城市；赣州是江西省南部单中心城市，对周边县市的吸附力强；城市GDP增速位居全省首位，但赣州市GDP总量距二线城市仍具有一定差距，城市能级一般,赣州作为江西省省域副中心城市，依靠其地理位置的优势，以及国家苏区振兴的战略支持，近年来发展迅速。城市GDP仅次于南昌，并且增速高居全省首位。

8、 赣州在GDP总量、经济结构及城镇常住人口等能级属于三线城市，但距二线城市仍具有一定差距。,城市等级分析,14,城市能级：较南昌、九江等城市，赣州经济起步较晚 周边县市能级较低，限制赣州发展 等级提升：项目建设、城市规划、苏区振兴计划等政策落实 省域副中心的先天优势 GDP增速全省首位,全国区域性综合交通枢纽；江西省南部单中心城市 GDP总量、经济结构及城镇常住人口等能级属于三线城市,【公路交通】 4条国道、16条高速公路，区内高速公路通车里程1441公里,济广高速 赣粤高速,厦蓉高速 大广高速,泉南高速石吉段 赣州绕城高速,赣韶高速 兴赣高速,依托快速道路，至一二线城市时间在8h之内，城际连

9、通性强；至省内重点城市时间成本在6h之内，省内通行便利性较弱，城市交通时间成本较高,城市现有交通高速公路,【重点高速】,16,【铁路交通】 近期：昌吉赣客运专线预计2019年实现通车，赣州即将进入高铁新时代,赣州铁路至部分城市时间成本,中国重要的区域性综合交通枢纽，与一二线城市连通性较强，与周边城市连通性强 赣州站2017年发送旅客749万人次，日均约2万人次；赣州港已经成为了“一带一路”重要物流节点和国家铁路物流重要节点枢纽。,城市现有交通火车,当前,2019,2020,未来,京九线、赣龙线、赣韶线等，当前铁路速度较慢,高铁线路开通，赣州全面进入高铁时代,昌吉赣客运专线,兴国-永安-泉州铁路

10、,2021,厦长渝高铁,赣深高铁,赣州港中欧班列 （快速货物班列）,17,定位：位于江西省赣州市南康区凤岗镇峨眉村，是一个国内民用机场，主要以旅游机场定位。 概况：已开通北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南昌、成都、昆明、海口、福州、厦门、青岛、常州、南宁、济南、西安、珠海等地的航线。 规划： 近期：2015年扩建工程全面开工：机场工程建设投入资金10.26亿元，建设工期3年，工程概算投资10.24亿元，计划2018年完工。 远期： 2025年，年旅客吞吐量达200万人次； 2045年，年旅客吞吐量1600万人次,航空为补充型交通，城市对外交通主要依靠铁路、公路系统 赣州黄金机场在省内吞吐量

11、排名第二，仅次于昌北国际机场；其16年吞吐量全国排名74名，机场吞吐量一般。,城市现有交通航空,城市现有交通,中心城区城市路网基本完善，快速交通及轨交系统建设相对迟缓，城市基础建设相对落后 “四横六纵”的快速路网结构，承担片区与组团之间快速联系以及中心城区对外进出交通的快速集散功能。,18,赣南大道：江西省重点建设工程项目，道路全长35.25公里，连接赣县区、河套老城区、章江新区、蓉江新区、南康区 东江源大道：道路全长约7公里，红线宽度50米，为高架路，主线、辅道均主要为双向6车道。 蓉江七路：在建中，道路全长约14公里，红线宽度60米，为高架路，主线、辅道均为双向6车道。 金龙路：道路全长约

12、14.5公里，红线宽度52米，为高架路，主线双向4车道、辅道为双向6车道。 南康机场快速路：南康区、新能源汽车科技城、唐江镇间南北向联系。道路全长约18公里，红线宽度50-60米，为高架路，主线、辅道均为双向6车道。,厦蓉高速,大广高速,赣州绕城高速,赣南大道,东江源大道,蓉江七路,金龙路,南康机场快速路,城市交通规划-对外交通,机场改扩建黄金机场 机场从4C级提至4D级，2016年运力破100万人次，至2025年运力200万人次,高速铁路网“一纵一横” 一纵，昌赣深客运专线； 一横，渝长厦快速铁路 普速铁路网“两纵两横” 两纵，京九铁路、鹰瑞梅铁路； 两横，韶(郴)赣龙铁路、兴泉铁路 高速公

13、路网“三纵三横六联” 三纵，济广高速、宁定高速、大广高速； 三横，泉南高速、厦蓉高速、寻全高速(含西延至韶关曲江)； 六联，南昌至韶关高速(含兴赣高速及北延、绕城高速、康大高速)、广昌至吉安高速(宁都段)、龙南至河源高速、宁定高速定南联络线、寻乌南桥至广东龙川高速、厦蓉高速和济广高速会昌联络线 水运“一港四区” 赣州港由和乐、储潭、上坝、湖江四个港区组成，整体呈“一港四区”布局模式。建设水运出海通道，实现通江达海的发展目标，结合铁路货运线开展多式联运,“十三五”现代综合交通运输体系发展规划中赣州被明确为全国性综合交通枢纽建设城市。,赣州市,城市交通规划-对内交通,城市交通规划,赣州中长期铁路规

14、划 根据国家发改委印发的新一轮中长期铁路网规划中，昌赣客专、赣深客专、兴泉铁路、瑞梅铁路、长赣铁路、赣郴永兴铁路、赣韶铁路扩能改造等7个铁路项目纳入规划，为赣州市铁路建设带来新的发展机遇。到2020年，赣州市铁路建设将形成“一纵一横”高速铁路和“两纵两横”普速铁路3个“十字”形铁路网。,赣州中长期铁路规划：南昌-赣州-深圳将建设昌赣深客专,赣州7条铁路纳入国家中长期铁路网规划,昌赣客专,赣深客专,兴泉铁路,瑞梅铁路,长赣铁路,赣郴铁路,赣韶铁路,京九铁路,南丰至瑞金城际铁路,赣龙铁路,赣瑞龙铁路,城际交通 未来将形成区域交通枢纽，与一二线城市连通性增强，时间成本降低 为经济增长模式、居民消费理

15、念及对产品设计的要求更快的向一二线城市靠拢提供了基础 从高速公路行至江西其他片区、湖南、福建等周边省份时间较长，现有条件差 城市交通 现状： 市区路网基本建成，外围干道呈现短板，不利于乡镇客户导入 高架、地铁等基础建设缓慢推进，辐射片区房地产价值提升 未来：赣州港、高铁开工建设，赣州市区版图扩大,城际交通连通性强 交通现有条件差，内部交通便利性弱 高速铁路进入规划建设阶段,赣州近年GDP发展逐年递增，2017年赣州GDP总量达2524亿元，位于江西各地市GDP排名第二，占江西总GDP的12.22%； 赣州GDP持续快速增长，近5年GDP增长率保持在10%以上，房地产行业将处于快速发展阶段；,赣

16、州GDP情况,赣州市的经济水平在江西11个地市中处于前列，房地产业处于快速发展阶段；发展速度及城市化进程速度较快，为房地产市场带来较好的大环境。,数据来源：吉安市统计局,赣州市整体经济总量位居江西上游，2013-2017年GDP总量复合增长率高，近几年经济发展稳步提升。,城市GDP对比,数据来源：江西各市统计局,城市人均可支配收入对比,数据来源：江西各市统计局,截止2017年底，赣州城镇人均可支配收入江西排名第10，城市整体富裕水平江西靠后；赣州城镇居民历年来人均可支配收入和生活水平稳步增长，其城镇人均可支配收入增速对比其它地市相对较为缓慢,注：排名按照城镇人均可支配收入排名,2017年江西各市城镇&农村人均可支配收入,26,GDP GDP总量全省排名第二，呈现逐年持续递增趋势，城市化进程加快，为房地产发展提供一定经济基础 人均收入 人均可支配收入在下游水平，居民支付能力较差,近5年