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1、南京栖霞区仙尧路物流园区规划设计 姓名：蔡智俣 专业：交通运输工程,目 录,物流园区选址规划 物流园区平面布局规划 物流园区设施布置规划 物流园区信息平台规划 物流园区道路交通规划 物流园区运作模式规划,物流园区选址规划,物流园区选址的意义 选址在整个物流园区的建设中有着十分重要的意义，属于物流园区建设的战略问题。选址就是要确定物流园区的地理位置，进而确定物流园区的区域分布状态，同时决定了物流园区企业、设施等各种组成部分，如制造商、供应商、配送中心、仓储中心、零售商网点等。此外，物流园区位置的选择也决定了物流园区的成本控制问题。 综合各方面原因我们组最终选址为南京栖霞区仙尧路附近，花卉物流市场
2、对面的一块空地。,定量分析,根据实地考察的情况对各区评分,评分依据：（评分参照小组实地考察情况，网络提供资料综合考量）江宁区双龙大道附近位置偏僻，交通设施相对落后，基础设施建设也较落后，近年来政府投入大量的人力物力促进江宁区的经济发展；栖霞区的空地位于都市边缘，受城区发展辐射影响，交通便利，公共设施较为完善，发展机会较多；浦口区桃园地处南京郊区，与城区相距较远，且很多地方尚未开发，公共基础设施较为落后。,根据实地考察的情况给出各个约束条件的权重,根据以上表格计算结果,根据计算结果及实际情况，我们选择仙尧路大公驾校附近，地理位置示意图如下：,所选区域为仙尧路，燕西线附近，花卉物流市场对面的红色区
3、域。（此处已拆迁完毕且尚未开发）,物流园区选址的原则及优势,适应性原则：徐庄软件园周边，附近汽车销售经营店集聚,协调性原则：地块空旷，尚未开发,经济性原则：城区周边，地价中等,战略性原则：徐庄软件园周边，经济发展迅猛，带动物流园区产业发 ，周边有宁镇公路，二桥高速。,物流园区平面布局规划,一个良好的物流园区平面布局规划应该具有土地集约利用、流程顺畅、交通易于组织、便于物流企业入驻等特点。 物流园区功能区域划分应遵循以下原则： 以市场需求为导向 坚持市场拉动与政府推动相结合 适度归并与整合，促进用地合理化 便于企业入驻与运营 系统性原则,物流园区平面布局规划图,各类设施占地面积（m2） 仓库31
4、000 交易展示厅12000 停车场15000 商务楼18000 办公楼9000 餐厅5000 生活超市2500 活动中心4000 职工宿舍区8000 绿化面积21000 货车维修点3000 公路货运区17000,物流园区设施布置规划,目的：将物流园区的各种设施进行合理安排,是他们组成一定的空间形式,从而有效的为园区的运作服务,以获得很好的经济效果. 设施布置要考虑的问题 应包括哪些经济活动单元 每个单元需要多大空间 每个单元空间的形状如何 每个单元在设施范围内的位置 每个单元的安全设施是否完善,区域的设立确立,交易展示厅（主要用于展示物流园区提供的商品）,区域的设立确立,仓库,公路货运区,货
5、车停放区,区域的设立确立,办公生活区,物流园区信息平台规划,企业层,供应商,制造商,分销商,物流运营商,供应商,制造商,分销商,物流运营商,物流园区（中心）信息平台,物流园区（中心）信息平台,园区层,物流园区信息平台的具体作用 ： 促进物流园区内企业的信息化建设 信息共享 物流园区管理信息化,物流园区道路交通规划,功能：一是满足物流园区内部各类活动的交通需求，二是要实现物流园区与周边路网的良好衔接。,物流园区内部路网规划,内部道路等级及宽度,带状我们的物流园区内部路网是带状的，它是属于规模较小且功能较为单一的物流园区，以一条主干道为轴，各功能区排列在主干道的两侧，园区的主出入口在主干道的一端或
6、者相对的两端。这种路网形态结构简单，货物的运输容易组织。,主车道是连接物流园区出入口、辐射物流园区主要功能分区、具有较大通行能力的道路，是构成物流园区内部路网的交通性干道。根据用地强度，我们的主干道采用四车道。,物流园区出入口规划,运输货车出入口 （辅助道路开口形式）,小汽车、外来私家车出入口 （沿道路直接开口形式）,物流园区停车设施规划,1）车辆停放方式（车辆垂直停放方式）,物流园区停车设施规划,2）停车场地交通组织 机动车交通组织,步行交通组织 停车场地内的步行交通大致可以分为停车后前往停车场地外的目的地和有目的地返回停车场地两大类，因此在组织步行交通时，应考虑通往目的地设施的步行通道和停
7、车场内设施之间连接的步行通道。通常步行通道的宽度为1米。,物流园区运作模式规划,目的：解决”物流园区应该如何去建设”以及”物流园区建成以后如何运营”两方面的问题.,开发模式：物流地产商模式 具体采用类似部分高速公路运营模式的BOT模式，即政府统筹规划物流园区与我国改革方向一致，然后政府将所有权与经营权分离。政府通过给物流地产开发商适宜的土地与税收的优惠政策，让物流地产商对园区的道路，仓库和其他物流园区内的基础设施及基础型装备的建设和娱乐办公等设施进行建设和投资。然后由投资者寻找专业的物流运营商经营一定年限，运营商负责园区的招商，融资，运营等工作，期满投资者收回经营权。,开发模式： 经济开发区模
8、式 主体企业引导模式 物流地产商模式 综合运作模式,物流地产商模式的优点 政府与投资者和运营商各自承担不同的职能，取得各自所需要的利益。既保证了政府参与园区开发的指导思想，又合理利用了民间资本，同时又取得了社会效益。民间资本也得到了发展。,管理模式：房东制 特点：这种管理模式是物流地产商完成土地开发、物流基础设施建设之后，把土地、仓库、办公楼等设施租赁或转让给各类物流相关企业，而自身成为“房东”，只收取租金而不参与经营，园区为企业提供的服务主要由政府相关职能部门或委托给专业公司来经营。房东制属于投资行为，对物流园区的整体开发能力较差。,管理模式的类型： 管理委员会制 股份公司制 业主委员会制
9、协会制房东制,盈利模式：土地增值,出租收入,服务费用,项目投资收益及其他收益 （本报告规划的物流园区盈利途径主要从前三方面来获取. ）,物流园区具体成本分析 买地费用： 规划地块面积:17公顷 平均地价:4500元/ 买地费用大概7.6亿,各类设施占地面积： 仓库31000 交易展示厅1200 停车场15000 商务楼7000 办公楼9000 餐厅9000 生活超市4500 活动中心6000 职工宿舍区23000 绿化面积21000 货车维修点3000 公路货运区17000 建设费用 3100万元 2400万元 750万元 1400万元 1800万元 900万元 450万元 600万元 230
10、0万元 63万元 150万元 850万元 综合买地费用和建设费用,物流园区的总成本大概在9.1亿。,物流园区的盈利分析 各部分的收入预估为： 仓库1000万元/年 交易展示厅200万元/年 商务办公楼2500万元/年 餐厅100万元/年 生活超市50万元/年 活动中心50万元/年 货车维修点50万元/年 职工公寓150万元/年 停车场100万元/年 因此总收入大概在4200万元/年, 假设不考虑设备维修,工资以及其他因素,大概23年收回成本!,发展模式：“物流+贸易”模式 优点:它由物流业与销售业结合而成,物流园区入驻企业的物流运作嵌入供应链之中,实现物流与商流的互动. 入驻工商企业可以充分利用园区的物流平台优势打造产品的展示和销售平台,增加销售机会,并能够为客户提供高效,便捷的物流销售服务; 贸易的繁荣不仅是物流需求增加,也会对物流提出更高的要求,这样又会促进物流园区的发展. 南京属于消费型城市,而展示交易区正式这种物流园区发展模式的一个特点.,发展模式： 物流+贸易 物流+产业 物流+金融 物流+项目,Thanks！,
