《无效的房屋租赁合同【详解】.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《无效的房屋租赁合同【详解】.doc（14页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、无效的房屋租赁合同【详解】怎么样的合同算是无效的房屋租赁合同?下面是整理的关于房屋租赁合同无效的的案例分析，欢迎阅读参考!基础事实原告系某区某平房的产权人，产权证上登记的建筑面积为 148 平方米。原告在未报审批的情况下自行翻建，将房屋改建成为二层楼房。20XX年9月3日，原告与被告签订定金协议，约定双方于20XX年9月6日前签订租赁合同，签订合同时原告带产权人的证件和房产权证正本。20XX年9月5日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将涉案建筑面积为 490 平方米的二层房屋出租给被告，租赁期限自 20XX年 11月3日起，至20XX年11月 2日止。租金每月 35万元，被告应向原告支付
2、35万元作为租赁保证金。甲乙双方在本租约有效期内，任何一方提出解约或违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付70万元的违约金。合同签订后。被告共向原告支付租金及保证金140万元。20XX年1月31日，区城市管理监察大队在涉案房屋张贴限期拆除通知书。20XX年4月5日，被告将房屋腾空后交还原告。诉辩意见原告于20XX年 4月 24日诉至法院，称被告拖欠房屋屋租金，违反合同约定，要求解除租赁合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及违约金。被告称，原告签订合同时承诺出租的房屋系商业用房，但涉案房屋实际上是违章建筑，城管部门在租赁期间发出限期拆除的通知书，导致被告无法正常使用。被告提起反诉，要求确认合同无
3、效、原告返还被告房屋租金及押金 140 万元、赔偿被告装修损失 360 万元。被告提出确认合同无效的反诉请求后，原告变更诉讼请求，要求判令被告支付20XX年9月5日至20XX年4月5日的房屋使用费5 950 000元、被告向原告支付违约金70万元。庭审中，原告认可房屋自行翻建和张贴过限期拆除通知书的事实，但主张房屋可以正常使用。被告向法院提供有关证据证明对房屋进行装修花费 360 万元。被告方证人唐某出庭作证时，经法院要求提供了收取工程款的银行转账凭证，显示20XX年10月9日至 20XX年 12月12日间，被告共向其转账240万元。证人认可被告提交的360万元的工程款收据(20XX年10月1
4、0日)，是其事后向原告补开的。原告将房屋收回后转租，装修已拆改，无法再进行装修价值鉴定。裁判观点出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉诉房屋翻建没有取得建设工程规划许可证，故租赁合同无效。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果负有主要责任，被告在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定
5、的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。被告要求原告返还租金及押金的反诉请求，于法有据。鉴于被告于20XX年4月5日将涉案房屋交还原告，故其理应向原告支付占用房屋期间的房屋使用费，具体数额，法院比照合同约定的租金标准及房屋的实际情况，依法酌情判定;对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持;对于被告要求原告赔偿其装修、设备、器材、货品等投资损失的反诉请求，法院根据被告提交的证据及双方的过错程度予以确定。最终，法院作出判决确认原告和被告签订的租赁合同无效;原告返还被告房屋租金、租赁保证金 140 万元;被告向原告支付房屋使用费 400 万元;原告赔偿被告房屋装修损失
6、180 万元;驳回原告的其他诉讼请求;驳回被告的其他反诉请求。一审宣判后，原、被告均未上诉。需要梳理的法律适用问题建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力建设工程规划许可证是城乡规划行政主管部门依法核发的，确认相关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。1989年颁布的城市规划法第40条作出规定：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。
7、城乡规划法20XX年开始施行后，城市规划法即废止。但是城乡规划法并未废止城市规划法中规定的规划行政许可制度，而是予以继承发扬，分别规定了城镇和乡村规划行政许可制度。城乡规划法第64条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。城乡规划法第65条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡
8、村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。对于未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋所签订的租赁合同的效力问题，合同法第7条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。合同法第52条第四、五项也规定，损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋及其他建筑(包括超出批准使用期限的临时建筑)规避了国家对于城乡规划体系、建筑产品质量、房地产市场的监管，损害了国家
9、和社会的公共利益，也违反了城乡规划法的强制性规定，以此类房屋对外出租所签订的房屋租赁合同应为无效合同。120XX年最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对此类房屋的租赁合同效力认定又做了进一步规范。解释第 2 条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。解释第 3 条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认
10、定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。针对建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力认定关系的问题，可以说，房屋租赁合同解释是更为合理和符合社会的价值取向的。鼓励交易，重视物尽其用，实现资源的最优化配置和最大化利用，从而增进社会最大多数人之福利，是涉财产性法律法规的立法目的和价值取向。出租房屋因为办理相关审批手续不及时或者相关审批材料不全导致暂时不能取得建设工程规划许可证或相关审批的，如果在诉讼中，出租的房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或者在一审法庭辩
11、论终结前经主管部门批准延长使用期限的，认定合同无效的法定事由已消灭，合同继续履行不存在法律障碍和事实障碍的话，法院应当认定租赁合同有效，以鼓励房屋承租关系延续，保障房屋经济价值最大化，也避免房屋继续寻租产生不必要的交易成本。如果出租的房屋本身就是违法违章建筑，不符合城乡整体规划，也不可能取得建设工程规划许可证或相关审批的，法院应当及时作出裁决，认定合同无效。2在前文所举案例中，原告将其不足 150 平方米的房屋改扩建为近 500 平方米的二层建筑，违反城乡规划法的规定，事后也无法取得建设工程规划许可证。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，双方就该房屋签订的房屋租赁合同应为无效合同。
12、租赁合同无效时的过错责任区分和损失范围确定合同法第 216 条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对出租人来讲，房屋本身合法与否是明知的，也有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋，符合双方合同约定的用途。如果出租房屋没有建设工程规划许可证导致房屋租赁合同无效，出租人应当承担全部或主要责任。承租人在承租房屋时，也应尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的产权证件或审批手续。如果承租人未尽必要审核义务，对于损失的产生也应当承担相应的责任。当然，承租人所尽的审慎义务应为形式上的审查义务，如果出租人故意伪造相关产权证件或者审批材料，导致承租人在形式上尽了
13、审核义务后，无法得知承租房屋为违法违章建筑，事后，承租人对合同无效而产生的损失不应承担任何责任。一般来讲，出租人对于房屋的情况明知，对于合同无效所产生的损失，出租人应当承担70%以上的责任。但如果承租人对于房屋是违法违章建设的情况是明知的，仍与出租人签订租赁合同，对于这种情况下的损失责任分配，有观点提出应由承租人承担全部损失。笔者认为，出租人是房屋的建设者或者受益者，对房屋的情况也最为熟知，如果出于经济利益的考虑，将房屋出租，情况不是极为特殊，仍应由出租人承担50%以上的责任;如果情况比较特殊，比如出租人出租房屋的价格极低，时间较短，合同中对责任承担又有明确约定的情况下，可以判令出租人在其受益
14、范围内承担责任较低的相应损失。对于无效合同双方损失的范围如何确定的问题：合同法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同法第 113 条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。那么，无效租赁合同中双方当事人损失包括哪些?有观点提出，合同无效后，有过错一方应当
15、按照违约责任赔偿守约方受到的所有损失，包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益。笔者认为这种观点有失偏颇。首先，由于合同无效所引发的赔偿损失的性质，一般是缔约过失责任，而非违约责任。缔约过失责任的产生是因为当事人违反先合同义务所致，所谓先合同义务是指当事人为缔约而磋商时，基于诚实信用原则而产生的协力、告知、保护、照顾、保密等义务。违反先合同义务，给对方造成损害的，则产生缔约过失责任。违约责任则是违反了合同约定，不履行合同义务而产生。合同无效为自始无效，即于合同成立时合同约定内容即不对当事人产生约束力，不产生合同义务，故不产生违约责任。其次，依据合同法的规定来看，合同无效情形下的损失赔偿对象也不包括合同履行的利益。合同法第58条规定的是合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;而合同法第 113 条规定的是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。第 113 条对违约责任损失赔偿的规定比第 58 条的规定多了“合同履行后可以获得的利益”。因此，合同法第58条规定的合同无效情形下的损失赔偿不应包括履行利益。3也就是说，合同无效情形下，当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿
