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1、第 3 章 某国有商业银行房屋抵押贷款风险控制案例分析3.1 案例广州广地花园事件撩开房地产业假按揭黑幕http：wwwrednetcorncn 2004-2-22 13：42：57 红网资金链吃紧开发商骗贷有方广地房地产开发有限公司可以说是国内房地产业“用一个支点撬起整个地球”的典型。它成立于 1997 年，注册资本为 500 万元，董事长杨勋崇和副董事长吴育辉各占 55k和 45的股份。其开发的广地花园，号称“广州生态第一盘” ，占地 30 万平方米，规划居住人口 2 万人。在运营之初，广地公司受益于 1998 年华南快速干线通车，在广州市民番禺置业潮流中，广地公司一期房价坐地升值，从开盘
2、的每平方米 1600 多元涨到了 3000 多元。1 999 年，通过一家会计师事务所的评估， “广地”的注册资金扩到 5000 万元人民币。然而即使在这一时期， “广地” 仍存在资金不足的状况。 “广地”一名不愿透露姓名的高层人士说，广地公司做假按揭最早就是从 1998 年开始的。“广地”在资金上的短缺和当时有关政策变动有关，但最主要的原因在于“广地”在“空手套得白狼”后的失控。 “广地”的一名财务人员透露：“广地”的财会制度一直不健全，简直可以用没有财会制度来形容。1998 年至 2003 年 8 月问，其中一位高层人士在从广地公司以“借条”形式借走的钱至少达到 1500 万元。至于以各种
3、名义用于“公关”的经费，高达 1000 多万元。 “他们打麻将挥金如土” ，一位员工告诉记者，广地公司有的高层人员用从公司借得的钱，买高级轿车、珠宝项链，一掷万金。2001 年，一些银行削减了给“广地”的贷款，广地公司的资金遽然吃紧。为了不使资金链断裂，杨勋崇等动用了一切可以动用的力量，加紧进行虚假按揭和重复抵押。广地公司的许多员工都曾经接到收集身份证的“任务” 。有时，杨会亲自出马，请他的一帮英德老乡到广州来玩。吃饱喝足玩完后，杨就会提出要求，借身份证一用。周这些借来的身份证，广地公司得以在多家银行办理购楼按揭。与此同时，杨勋崇等人还大玩“分身术” ，荆用同一个人的身份证到几家银行办理按揭。
4、广地公司将这些抵押房二次出售，造成了大量的双重抵押。据透露，从 1998 年 5 月到 2001 年 11 月，为解决严重的资金短缺，杨勋崇等人大搞所谓的“内按” ，利用员工、亲戚、朋友的身份证，到 5 家银行办理假按揭，共发生抵押 450 宗(已经解押 1 0 宗)，从中骗贷近 27 6 亿元。广地公司几乎所有的员工都曾参与了假按揭。监管方一路绿灯“广地”积重难返按照有关规定，进行房产按揭必须有地方国土房管局出具的证明，再到银行办理手续。然而据了解，广地公司的房产抵押非常容易，有些房子甚至被抵押了四五次之多。这一过程中，难道没有一个环节觉察到“广地”的问题?记者在采访中了解到，番禺国土房管部
5、门曾对同一套房子出具了两次不同的住房抵押证明，惟一的区别是前一次购房合同中标的门牌号是 F-302A，而后一次标的是 F-3021。对此，番禺国土资源和房屋管理局局长罗满南说，他们的工作存在着两个漏洞：一是办公现代化的工作没做好。2000 年以前，很多工作是手工登记，凭记忆办事容易出问题。2 000 年后，虽然实现了办公现代化，但电脑程序比较简单，不能很好识别。另外，罗满南说，他们也确实存在着责任心不强、把关不严的问题。如果在工作中发现房号近似的，应该去现场核实一下，但很多工作人员没有做到。至于番禺国土房管局是否存在内部工作人员收受贿赂、与开发商勾结的行为，罗满南说他不能肯定。同样负有监管责任
6、的番禺地方银行，对“广地”的问题保持了沉默。工行番禺支行在广地事件中被骗贷超过 1 亿元，损失最为严重。它的上级行工行广东省分行营业部的副总经理肖舟说，他们在2001 年 7 月就发现了“广地”的问题，并及时向省分行和番禺工行作了通报。他说，番禺工行的问题主要是急于发展业务，手续审查不严，在广地办理的众多假按揭中，应该有很多蛛丝马迹可以被发现，但没有引起重视。具体的经办人员也没有按照操作规程办事，有的按揭申请材料不齐，照样可以通过，由此加大了金融风险。至于为何出现大量的重复抵押，肖舟说，银行方面信赖的是国土房管局出具的抵押登记证明，只要国土房管局说房产存在，没有被抵押过，银行就以此为依据办理按
7、揭。面对银行的压力，杨勋崇只能以广地花园的新楼盘作抵押，通过售楼来解押。但此时的广地公司已是强弩之末，销售情况连走下坡，公司运作资金严重不足，致使公司部分员工连续 9 个月没领到工资。2003 年，“广地”的形势继续吃紧。一些银行向法院提出资产保全的申请。据悉，番禺建行等银行在 200 3 年 8 月就委托番禺华隆公司接手“广地”的物业管理和售楼业务，将部分收入抵偿贷款。在“杨勋崇出走”事件发生的数月前，还有拍卖行受银行委托， 要对广地花园的物业进行拍卖。 ，11 月 30 日，广地事件出现戏剧性一幕。被传“出逃”的杨勋崇突然现身广州召开记者招待会，宣称自己是前往柬埔寨融资，而非潜逃。但此时广
8、地事件已经暴露在众目睽睽之下，楼盘售价大跌。假按揭潜规则危及金融稳定“广地”假按揭在广东房地产市场确实不是孤立现象。去年以来，广州新理想华庭、丽景台等相继因资金链断裂爆出一房多卖、假按揭丑闻。而此前，广州和润花园、深圳香珠花园骗贷在珠三角乃至全国都造成恶劣的影响。工行广东省分行营业部副总经理肖舟说，就全国而言，开发商办假按揭缓解资金压力属于流行手段，如果不加强监管，未来几年将出现虚假按揭的高峰。广地事件只是房地产市场假按揭的冰山一角。“还有大量的(假按揭楼盘)没有暴露出来。 ”广东省房地产业协会副会长蔡穗声对记者说。在广地事件中，同一套房子被重复抵押的次数最多时达到四五次。在香珠花园事件中，检
9、察机关指控香珠花园将 247 套房产及商铺重复出售、抵押，共骗取 229 亿余元人民币和 5 30 万港币。对于银行而言，房地产信贷规模大，回报高，一直是各银行竞相争夺的一块“肥肉” ，在放贷管理方面就相对较为宽松；男一方面，房地产按揭周期长，少则七八年，多则二三十年，有问题不容易暴露，也促使不法商人搞虚假按揭胆大妄为。有关部门在抽查建行广东省广州地区-8 家支行的楼宇按揭贷款时，就发现有 1 0 亿元是虚假按揭。现在中国银行业的房产按揭余额已经超过 1 万亿元，只要出现 1的虚假按揭，银行的坏账将增加 1 00 亿元。专家认为，虚假按揭事实上已经成为影响金融稳定的一大隐患。央行2003 年第
10、二季度中国货币政策执行报告称：目前，我国房地产市场 6 o以上的资金来源于信贷资金。房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达 1 78。上海申银万国证券研究所的研究人员高新宇认为，目前银行的收入主要集中在存贷款的息差上，贷款对金融的稳定作用举足轻重。房地产业自有资金少、贷款风险大，房地产信贷占银行贷款的大头，这种结构本身就产生了金融方面的不确定性。如果银行监管不能及时跟上，一旦房地产业资金链出现大规模断裂，银行将因几乎得不到多少抵押资产而损失惨重。据悉，番禺国土房管部门正式通知“广地”业主，撤消已经查清的广地“内按” 。这意味着“广地”业主的权利已经开始得到有关部门的保护。但银行将如何处
11、置那些被撤消的假按揭、消化由此形成的坏账呢?有关方面称，要做进一步的研究。3.2 案例中出现的风险3.2.1 风险 1假按揭风险一些开发商由于自身经济实力不强，房屋预售不畅、回款乏力，形成建设资金缺 1：3 时，往往利用假按揭方式骗套银行资金。他们利用其亲朋好友或内部员工批量购买本公司的房产或以建筑施工、建材供应等关联企业员工的个人名义向银行申请个人按揭贷款，或“一女多重复销售骗取银行贷款。实际上这种行为本身就是一种欺诈行为，也是严格意义上的开发商信用风险，其发生的程度非常普遍，花样繁多，加之审核判定又有一定难度，往往令银行防不胜防，因而风险较大。假按揭有以下特征：(一)假按揭的购房人通常都是
12、开发商单位的职工及关联人员，在假按揭中，房地产开发商往往既充当卖方，又充当买方。具体做法一般是以给公司职工提供优惠住房为名，让本单位职工及关联人员冒充客户，与开发商签订虚假购房合同，并对名义买房人的资料进行精心包装，蒙蔽银行工作人员，从而骗取银行屋抵押贷款。(二)假按揭的首付款不是由购房者本人支付。商业银行规定，个人办理住房按揭贷款必须要交 20以上的首付款，不得办理“零首付”按揭贷款。住房按揭贷款的首期付款，应该由购房者本人支付，并交存开发商在银行的预售房款专用帐户内，由银行出具收款证明作为办理住房按揭贷款的首付款凭据。但凡被认定是假按揭的，通过对首付款资金来源的审查，要么酋期款由开发商支付
13、，资金是从开发商帐户上划转的，要么首期款根本未付，而开发商向银行出具的购房人已付首期款的收据证明纯粹是虚假的，形成事实上的“零首付” ，(三)假按揭的本息由房地产开发商偿还，个人住房按揭贷款还本付息方法有利随本清(一年以内含一年)和分期还款(一年以上)两种方式，分期还款又分为等额还款法和递减还款法。无论采用哪一种还本付息方法，从还款资金来源看，如果个人贷款购房的话，无疑按期还款本息的应该是购房人，而假按揭贷款在款项还清之前，都是开发商按期从自己的帐户上直接划转偿还贷款本息。显然，开发商才是真正的买主。(四)假按揭贷款普遍存在重复抵押登记的现象。由于开发商与购房者之间的买卖行为是虚假的，购房者并
14、未真正购房，所以就谈不上办理房屋产权证书，更谈不上按转押。待房屋有了真正的买主，发生真实买卖行为后，并非一次性付清购房款，购房人可能会办理按揭贷款。这种情况房产鉴证登记部门理应在购房人第二次办理鉴证登记能够发现。但现实中，一些房产管理部门往往存在工作不负责任，只要交费便给予鉴证，这也是造成同一套房子重复办理按揭的一个重要原因。因此， “假按”普遍存在重复抵押登记或开发商又办证售与第二人的现象。(五)为了多套贷款，开发商往往将房屋价格提高进行按揭，目前我国对房产评估机构缺乏有效的监管，相关的法律法规还不完善，评估机构为多收评估费，常将抵押物过高估价。而条件不具备的地方根本没有评估这一环节，房价的
15、高低完全掌握在开发商手中。几乎在所有的虚假按揭中，办理按揭楼盘的价格都高于当时的市场价格，因为这样有利于房地产开发商从银行套取更多的现金。3.2.2 风险 2银行经营管理风险各家商业银行为了抢占屋抵押贷款的市场份额，纷纷推出各种服务，并在“简化信贷手续”的呼声中提高了办事速度，增加了业务量，扩大了住房贷款消费群，但是，在办理贷款的过程中，或多或少的还存在以下问题：一、贷前调查不严格，受理屋抵押贷款时对开发商的资信评估不充分。房地产开发商为了自身利益，仓促建设项目， “五证”不全，给银行造成潜在风险，个别开发商经济实力不强，负债较多，有可能形成半拉子工程、烂尾工程，签订商品房合作协议的目的是套取
16、银行贷款，其提供的担保可信度更值得怀疑，有的房地产开发商领导班子素质差，管理能力、社会信誉低。贷款前期，银行往往深入调查不够，对以上问题有所忽视，为贷款留下隐患。二、个人资信评估制度尚未建立，还款能力难以衡量。在涉及个人还款能力评估时，虽然银行要求借款人出具本人及配偶的工资、收入证明，但其真实性、有效性及还款意愿的好坏，只能主观、被动地去评定，缺乏统一的标准格式和制约措施，过分依赖第二还款来源(抵押物)，忽视了第一还款来源(合法收入)。三、银行内控制度不完善，贷款管理力度不够。一是由于屋抵押贷款业务属于新业务，规章制度尚不健全，相应的配套管理措施跟不上，一些银行缺乏对操作环节的重视，在人配置上不合理。二是业务管理处于交叉兼职状态，造成从业人员不齐，素质不高，预测、评估、应变、控制信贷资金运用中的不因素的能力差，造成在贷款管理上，跟踪调查房地产开发商、个济发展趋势和监控力度不够，贷前、贷中和贷后管理相对脱节、滞后三是信贷人员重贷轻管的现象普遍存在，有些经办行信贷
