《周金涛重磅：房地产,逃不出“康波”命数》由会员分享，可在线阅读，更多相关《周金涛重磅：房地产,逃不出“康波”命数（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、周金涛重磅：“周期天王”眼中的房地产，逃不出“康波”命数周金涛 2016.09.05 19:05:29 摘 要 康波中的房地产周期 本文认为，房地产周期作为康波周期的子周期，其一定会存在一个康波内部的波动规律。从逻辑上看，康波增长除了作为技术革命的主导产业外，增长的最核心载体就是房地产周期，这对于国别的经济增长最为重要。我们可以把房地产周期视作是技术革命的引致增长，由于技术是从主导国逐步向外围传递的，从而增长亦是如此，这决定了房地产周期将从主导国向外围国家依次传递的过程。这种各国房地产周期的之间的传递关系，会决定商品周期的出现，以及美元周期等问题。 第三次康波以来的房地产周期划分 从发达国家经
2、验看，一个康波周期大致存在两个房地产周期，一个房地产周期时长约为25年左右。其中，启动于回升期或繁荣期的房地产周期平均长度为30年左右，且上行期要短于下行期。我们推算，美国启动于1995年的本轮房地产周期可能要到2020-2025年左右才会触及大底，历时25-30年。这个低点与商品产能周期的低点（2030年）接近，符合历史经验。从这个角度看，2012年之后美国房地产价格的一波反弹应视为房地产大周期下行期的一次B浪反弹，结合中周期运行情况，我们推算美国本轮房地产周期或将在2017-2019年进入C浪下跌。 房地产周期的强周期和弱周期 启动于不同康波阶段的房地产周期，其房价波动性存在较明显差异，即
3、存在强周期和弱周期的区别。研究发现，启动点在康波繁荣阶段或回升阶段的房地产周期的波动幅度要更大一些（尤其是回升阶段），原因可能在于康波回升或繁荣阶段正处于新技术加快扩散和应用的重要时期，房地产置业需求和富余产业资本的逐利性加剧了房价的波动性。启动于1995年（康波繁荣阶段）的本轮房地产周期属于较强的房地产周期。 全球房地产周期存在传递规律 研究发现，在全球房地产周期中，核心主导国、外围主导国、追赶国、附属经济体、资源国等不同层次国别之间存在着明显的领先滞后关系，并遵循着“核心主导国外围主导国追赶国附属经济体、资源国”的传递顺序。美国房地产周期自2006年见顶至今已有10年，由于美国高点领先于香
4、港、新加坡7-9年，而中国高点又是领先于香港和新加坡的，这意味着中国作为追赶国，其上行期可能已接近极限，2014年和2016年可能是双头顶部，或将在 2017-2019年进入下行期。另根据中周期的对比分析，我们判断美国房地产周期在2012年的B浪反弹将在2017-2019年结束。这意味着，中美两国的房地产周期或在2017-2019年共振下行，而这可能成为促使康波衰退向萧条切换的重要风险点。 前言 自库兹涅茨定义建筑业周期后，房地产周期的运动一直不具有经典特征。到底当代房地产周期是不是库兹涅茨定义的运动模式，这是一个非常重要的经济增长和资产价格问题。从逻辑的角度看，房地产周期首先是一个国别周期问
5、题，它与技术周期和商品周期的最大不同点即是它不具有全球的共时性。但是单纯从一个国家的工业化和城市化进程来推导它的房地产周期显然是不够的，因为追赶国（例如近20年的中国）的房地产周期是中国经济增长的原因和结果，同时中国经济的增长是第五次康波繁荣扩散的结果，所以，房地产周期国别的差异和非共时性一定不会是单纯国内因素所导致的，它是全球繁荣扩散和传递的结果。以我们对康波理论的理解，房地产周期是康波周期的子周期，其一定会存在一个康波内部的波动规律，本文即是研究这个问题。 从逻辑上来看，康波增长的根源是由技术创新所导致的，但是增长不单纯是技术创新问题，所以，技术创新对导入期和展开期的划分，确实不能描述增长
6、的全部，因为现实的增长除了作为技术革命的主导产业外，增长的最核心载体应该是房地产周期，这对于国别的经济增长最为重要，而房地产周期一定是滞后于技术周期的，这是因为可以把房地产周期看作是技术革命的引致增长。同时，由于技术是从主导国逐步向外围传递的，从而增长也是如此，这就决定了房地产周期也是如此，房地产周期存在从主导国向外围国家依次传递的过程，而这种各国房地产周期的之间的传递关系，就决定了商品周期的出现，以及美元周期的问题。 所以这种逻辑关系，可以用于推导房地产周期在康波中的分期问题。首先，我们认为，康波的主导国是技术革命的发起国，其房地产周期应滞后于技术革命而产生。而随着技术革命和繁荣向外围国家的
7、扩散，首先感受到的是主导国的几个外围经济体，比如本次康波以美国为主导国，英法等为外围。随后是向追赶国的扩散，本次康波就是中国的工业化。随后是向康波中附属经济体的更外围扩散，例如上次康波中的亚洲四小。按这种关系我们可以清晰发现房地产周期在世界各种类型国家之间的传递过程，而这种传递过程对我们判断纷繁复杂的世界房地产周期的非共时性，提供了基本的研究脉络。 历史数据的统计学规律证明了康波划分为两个30年周期的统计学意义，而且，两个30年周期适用于技术周期、房地产周期和商品周期。我们的研究证明，房地产周期确实在跟随康波的分期运行，在一个60年的康波中，房地产周期主要存在两个波动，而这两个波动分为一大一小
8、，我们认为，这符合房地产周期的真实周期特征。在这样的认知下，我们又研究了主导国、追赶国、资源国和附属经济体之间在房地产周期方面的领先和滞后关系，这种关系对我们定位当前各类国家所处的房地产阶段具有很好的借鉴意义。 1、 房地产周期与库兹涅茨周期 1930年美国经济学家西蒙库兹涅兹在生产和价格的长期运动一书中，根据对19世纪初叶到20世纪初期，美、英、法、德、比利时等国60种工、农业主要产品的生产量和35种工、农业主要产品的价格变动的时间数列资料，剔除其间短周期和中周期的变动，着重分析了有关数列的长期消长过程，指出经济中存在长度为15-25年不等的长期波动。这种波动在美国的许多经济活动中，尤其是建
9、筑业中表现得特别明显，所以库兹涅茨周期也称为建筑业周期或房地产周期。库兹涅兹周期是居民财产购建和人口转移两大因素互相作用推进发展。从水泥周期（建筑业周期）看，价格周期从谷到谷的时间为1880年到1913年左右（33年），产量周期从1894年到1918年左右（24年）。从1890年以后的生铁周期看，价格周期从谷到谷的时间为1895年到1915年左右（20年），产量周期从1895年到1925年左右（30年）。 霍伊特在其著作百年来芝加哥地区的土地价格一书中详细阐述了1830-1933年芝加哥的房地产周期，103年期间，建筑活动的事件按照先后顺序不自觉的重复发生了五六遍，平均时间间隔为18年。霍伊特
10、长达18-20年的房地产周期非常缓慢，但是周期振幅非常大。哈里森是房地产周期研究的另一重要学者，其代表作为The Power in the Land 和Boombust: House prices and the depression of 2010。哈里森对200 多年来主要英国和美国的经济和房地产史研究也得到了18年左右的房地产周期。霍伊特、哈里森等人使用的是名义土地价格。 从上文看，库兹涅茨的水泥价格周期为30年左右，水泥产量周期达24年左右，要长于霍伊特、哈里森等人的土地价值周期。自库兹涅茨定义建筑业周期后，房地产周期的运动一直不具有经典特征。到底当代房地产周期是不是库兹涅茨定义的运动
11、模式，这是一个非常重要的经济增长和资产价格问题，这也是本文要求解的问题之一。区别于上述作者，我们选取了美国、英国、法国、日本、中国、澳大利亚、加拿大、新加坡、香港、巴西等国家和地区的实际房价（剔除了通胀因素），研究了第三次康波以来的全球房地产周期。我们的研究表明，1890年以来的房地产周期平均时长为25-30年，且房地产周期确实在跟随康波的分期运行，在一个60年的康波中，房地产周期主要存在两个波动，这两个波动分为一大一小，即强周期和弱周期，这也符合房地产周期的真实周期特征。我们的研究从康波周期的视角拓展并深化了房地产周期的现有研究，并对定位当前房地产周期的走势和所处阶段具有很好的借鉴意义。 2
12、、第三次康波以来的房地产周期 2.1 世界经济史中的五轮康波周期 康德拉季耶夫周期理论是世界商品价格的根本决定力量，这一点我们在康波中的价格波动中已经详细论述。下文的研究表明，一个康波周期大致存在着两个房地产周期，这与商品周期相似。我们认为，与商品产能周期、中周期（即资本支出周期）等一样，房地产周期同样要受到康波周期的约束，即房地产周期会受康波不同阶段的约束。 目前受到比较广泛认可的康波划分方法是荷兰经济学家雅各布范杜因的划分。在他的划分中列出了有资本主义世界以来前四次康波的四阶段划分，以及标志性的技术创新。从表1中可以看出，第五次康波自1982年起进入回升阶段，1991年之后进入繁荣，而根据
13、我们对康波的理解，我们定位主导国美国繁荣的高点为康波繁荣的顶点，即2000年或2004年。2004年之后，康波进入衰退阶段，而第五波康波的标志性技术创新为信息技术。 2.2 第三次康波以来的房地产周期划分 从逻辑角度看，康波增长的根源是由技术创新所导致的，但是增长不单纯是技术创新问题，技术创新对导入期和展开期的划分并不能描述增长的全部。这意味着，现实增长除了作为技术革命的主导产业外，增长的最核心载体应该是房地产周期，这对于国别的经济增长最为重要。其中，房地产周期一定是滞后于技术周期的，因此也可以把房地产周期看作是技术革命的引致增长。把房地产周期置于康波周期框架中研究，可以更清晰地看到房地产周期
14、随康波内部的波动规律。 为研究较长历史时期内的实际房地产周期，我们采用了多国房地产实际价格作为研究基础，即采用名义价格剔除CPI通胀因素后得到实际价格。其中，美国数据来自于耶鲁大学罗伯特希勒教授在非理性繁荣一书中采用的1890年到2012年实际房价指数，法国、英国名义房价数据来自于两国的统计局，其他国家的名义房价数据来自于国际清算银行。物价指数来自于各国统计局及圣路易斯联储经济数据库，研究区间为1890-2014年，共123年。我们选取了第三次康波繁荣以来，美国、法国、英国、日本、中国、新加坡、香港、澳大利亚、加拿大、巴西等10个国家和地区的实际房价数据。研究发现，历次康波中，主导国的房地产周
15、期均要领先于追赶国、附属经济体以及资源国。尤其是美国、英国、法国等工业化时间较早的发达国家。因此，结合数据可得性和房地产周期的领先关系，我们选取美、英、法等国的房地产周期作为房地产周期划分的主要依据。 我们基于滤波方法对1890-2015年美国名义房价和实际房价进行研究，并得到房价波动的序列。下图可以看到，两者的波动走势基本一致。除了1914-1920年的一战期间，名义房价与实际房价有一定背离，当时物价在战时融资和货币快速扩张的助推下达到了20%以上，导致实际房价剔除物价因素后出现了快速回落。本文将研究房地产周期的实际因素，因此以实际房价的周期波动作为主要研究对象。如无特别说明，下文的房地产周
16、期均指实际房价的波动周期。 根据美、英、法等国的实际房价数据，并结合康波运行特点，我们认为第三次康波以来的房地产周期可划分为：18921920(28年)、19201942(22年)、19421975(33年)、 19751995（20年）、19952025（30年）共5轮周期。其中，根据康波阶段、库兹涅茨建筑业周期等情况，我们将1892年定为当时那一轮房地产周期的启动点。从发达国家的房地产周期看，一个康波周期大致存在两个房地产周期。我们发现在，在第四次和第五次康波周期中，主导国美国的房地产周期要领先于英国、法国等外围主导国，因此主要以美国的房地产周期作为划分基准，并在此基础上推演房地产周期的波动规律以及国别之间的传递顺序。 我们发现，在1942-1975年的房地产周期中，美国于1955年见顶回落，而英国和法国则仍处于上升通道，剔除领先性的因素，美国的上升期仍属于较短。从数据
