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1、目 录物业工程部维修管理制度(含水电)1维修电工岗位职责 1值班电工岗位职责 1配电房管理规定/配电房安全操作规程2配电房安全操作规程2工程部岗位职责和考核细则3 一、工程部各工作岗位职责3 二、设备管理班组工作范围 4 三、工程部各班组工作细则 5二次供水管理规程6工程值班管理规定7工程部运作程序7工程部职责 8机电设备的维修保养与更新改造9日常点检由操作人员进行10主要内容：10高压室送电操作规程11弱电系统维修保养规程11建筑物易漏水部份及其原因12高压运行工岗位职责12工程部考核细则13临时用水、用电管理规定15水电维修岗位职责16设施设备保养大全17干式变压器保养17油浸式变压器保养
2、 18风机的保养 19水泵定期保养 19柴油发电机定期保养20公共天线系统的维修保养 21防盗监控系统的维修和保养 21气体自动灭火系统的保养 22对讲、防盗报警系统的保养22疏散出口指示灯保养 23烟温感系统的保养 23消火栓的保养 23防火卷帘门的保养 23自动喷水灭火系统的保养 24空调设备的保养 25自动喷水灭火系统的保养 26火灾报警控制系统的保养 26物业工程部工具及材料管理制度27项目物业工程部材料管理制度28物业工程部维修人员奖惩制度28物业工程部档案管理制度29物业工程部安全管理制度30重要机房门禁制度30物业工程部日常安全管理制度31高空及外墙擦洗工作31有毒物品的处理31
3、密闭地方的工作31发生意外时的处理32质量记录32物业工程部维修管理制度(含水电)维修班工具使用管理办法、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责维修班工具使用管理办法 为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。共用工具使用管理：1. 共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。2. 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点
4、检查工具使用情况确认后签收。3. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。私用工具使用管理1. 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。2. 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。3. 个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。维修电工岗位职责1. 严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。2. 努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。3. 执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。4. 积极
5、配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。5. 严格执行设备管理制度，做好交接班工作。6. 交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。7. 维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。 8. 在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。9. 做好值班室清洁工作，填好工作记录表。10. 完成领导交办的其它工作。值班电工岗位职责1. 严格遵守公司各项规章制度。2. 努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备的原理，技术性能及实操作。3. 努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，
6、确保安全运行。 4. 坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。5. 对来人来电报修应及时进行登记，并处理。6. 发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。7. 事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。一般性的故障，应交待清楚并做好记录。8. 按规定时间做好机房与走道清洁工作。9. 完成上级交办的其它工作。配电房管理规定/配电房安全操作规程1. 配电房是大厦供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行24小时运行值班，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。 2. 值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方
7、法和安全注意事项。3. 值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。4. 配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。5. 因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对突发性停电事故，应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。6. 保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用。7. 严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式。8. 配电房内严禁堆放其它杂物。配电房安全操作规程1. 严格执行“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时，可以用操作票。2. 操作人和监护人应根据模拟图板
8、或主结线对所填操作票是否正确，并经有关人员审核签名。3. 操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。 4. 下列项目列操作票 A. 应拉合的开关和刀闸位置B. 检查接地线是否拆除C. 检查负荷分配D. 装拆接地线E. 安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险F. 一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供给5. 操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。6. 运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检查确认无异常后，方可试送。7. 重要回路跳闸时且伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不
9、成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功，严禁再次合闸，带有重合闸保护的，应及时检明原因，报告上级。8. 遥测电容或电缆时前后应充分放电。9. 变压器预备信号动作时，应及时检明原因报告上级。10. 操作电压反感器前，应考虑相应的失压保护和计置装置等。11. 正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正常。12. 有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，雷雨天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。13. 变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检查。14. 倒闸操
10、作顺序：停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。送电与之操作顺序相反15. 电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防突然来电。16. 变压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m，室外不得接近故障点8m，且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。17. 巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。工程部岗位职责和考核细则工程部是实施楼宇设备、设施正常运行的职能部门。工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主（用户）创造安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映楼宇服务水准、良好形象和社
11、会声誉的重要标志。主要职责范围是：1、负责楼宇供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统的运行管理，维护保养和故障检修。 2、负责楼宇公共设施、设备的维修保养。 3、负责用户二次装修的审批、监管。 4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。 5、负责楼宇外判工程的监管工作。 一、工程部各工作岗位职责 （一）工程部经理岗位职责 1、在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。 2、负责组织开展楼宇工程设备的维修、养护、运行、管理。 3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。 4、负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。 5、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本
12、部门各岗位进行考核。 6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目，组织对外包工程的质量验收。 7、负责审核用户的室内装修。 （二）系统工程师岗位职责 1、在部门经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。 2、制定并监督执行本系统的设备定期保养规定和技改项目方案。 3、制定本系统员工的安全教育和业务培训计划。 4、填写本系统的操作要求和工作指令。 提出本系统的备仓计划，协助采购专用性较强的工具和零件。 6、负责本系统的外判项目（含外判工程、代维工程以及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收施工。 7、负责与相关业务主管部门进行业务联系。 8、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 9、负责室内
13、二次装修的初审。（三）班组长岗位职责 1、在系统工程师的领导下，对所辖设备及员工进行管理。 2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟进工程单的作业情况。 5、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。 7、负责监督、跟进相关外判工程的进展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 （四）技工岗位职责 1、在领班的领导下，具体执行工程设备设施的运行、保养和维修。 按照工作指令和有关规程进行下列工作： 对设备实施常规保养和维修。 监管设备的运行。
14、为用户提供维修、安装服务。 填写好各种原始记录。 3、参加公司内部组织的有关学习和培训。 （五）文员岗位职责 1、在部门经理的直接领导下，负责处理本部门的日常事务。 2、负责部门工作会议的记录整理。 3、负责打印、收集、整理工程部的文件。 4、负责工程档案、资料、图纸的管理工作。 5、负责查核工程部员工每月的出勤情况，汇总上报。 6、负责每月统计发放工程部员工的各项劳保福利用品。 7、负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。 二、设备管理班组工作范围 强电组： 1、负责高低压配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的日常运行、维修和保养。 2、负责非办公时间楼宇所有设备的应急维修。 3、负责楼宇公共照明、室外照明灯具的启、停。 （二）弱电组： 1、负责楼宇内工作电压36V以下的弱电系统的日常运行、维修、保养。 2、负责楼宇电话、闭路电视、宽带网等专线的开通与
