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1、1,在建工程抵押评估与案例分析,2012年4月 合肥,2012年4月视频培训课件：,目录,第三部分 在建工程抵押,第二部分 在建工程的分类,第四部分 在建工程抵押价值评估,第一部分 在建工程的含义及其特点,第五部分 在建工程抵押评估案例分析,2,3,第一部分 在建工程的含义及其特点,一、在建工程的含义,在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。,4,第一部分 在建工程的含义及其特点,一、在建工程的含义,在建工程，其涵义有广义和狭义之分。 广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设
2、开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。 狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。 可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态；而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。,第一部分 在建工程的含义及其特点,一、在建工程的含义,总行在建工程抵押价值评估操作规范（工银办发2012170号）对在建工程的定义： 在建工程指处于自主体动工开始建设至建成后主管机关办发所
3、有权证书之间状态的固定资产建设或改良工程。,5,第一部分 在建工程的含义及其特点,二、在建工程的特点,在建工程，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是己停工多年的“烂尾楼”。在建工程有着与一般房地产不同的特点。,6,7,第一部分 在建工程的含义及其特点,二、在建工程的特点,1、所有权的相对确定性 指房屋在建工程在主管机关正式颁发所有权证书之前，其所有权处于相对确定的状态。 2、合法性 房屋在建工程，必须是经国家法定机关或有关部门在其职权范围内，依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文的合法工程，未
4、经审批并取得规划红线图、施工许可证等合法手续的违章建筑不受法律保护，更不得以抵偿法律文书确定的债务。,8,第一部分 在建工程的含义及其特点,二、在建工程的特点,3、可变价性 在市场经济条件下，房屋在建工程与其他房地产一样属于商品，有其内在价值及使用价值。但是由于在建工程处于法律上或事实上的未完成状态，尤其是事实上未完成而停止建设的工程，其价值能否以交换价值体现出来，即该在建工程是否具有可变价性，是区分执行案件抵债标的物与非标的物的基础。只有那些在市场上能够变价的、抵偿金钱债权的在建工程，才能被执行法院纳入执行标的物的范围，列为司法评估的对象。 4、在建工程房地产可比性差 在建工程涵括了从刚刚投
5、资兴建的工程到已完成建设但尚未交付使用的工程，这就造成了在建工程房地产之间可比性差,9,第一部分 在建工程的含义及其特点,二、在建工程的特点,5、在建工程形象进度与实际投资额较难一致 在建工程实际投资额，其账面价值包括预付材料款和预付设备款，同时也记录在建工程中应付材料款及应付设备款等，因此，在建工程投资不能完全体现在建工程的形象进度。 6、在建工程建设工期长短差别较大 建设工期长短的差别，直接与建造期间材料，工费价值变化、设计变更等相联系，对评估价值标准的选择有直接影响。,10,第一部分 在建工程的含义及其特点,二、在建工程的特点,7、在建工程房地产种类多 在建工程房地产也涉及正常使用房地产
6、中各类房地产，如不同用途、不同结构的厂房、仓库、普通住宅、高级住宅等。 8、在建工程造价差异大 同种用途、同种结构的在建工程，由于其地基的差异等特殊原因，造成比正常情况房地产投资增大。,目录,第三部分 在建工程抵押,第四部分 在建工程抵押价值评估,第五部分 在建工程抵押评估案例分析,11,第一部分 在建工程的含义及其特点,第二部分 在建工程的分类,第二部分 在建工程的分类,在实际的估价实务以及科学研究中，可以将在建工程按照不同方式进行分类。 在建工程可根据标志性工程进度进行分类，也可根据建设用途进行分类，同时对于同一阶段的在建项目，由于工程款支付方式的不同，以及材料设备购置的早晚，在价值上也会
7、形成差异。,12,第二部分 在建工程的分类,根据标志性工程进度进行分类，建筑工程的施工过程分为土方工程、基础工程，结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、内外装修工程、室外工程等等。由于工程施工是一个连续的过程，可以按照建设工程施工主要工作的进度状况划分为结构在施工、结构封顶及准备验收几个阶段。对此我们也称为按形象进度进行分类。 另一种分类方式是按照项目设计用途进行划分，建设工程可分为工业建筑、民用建筑和农业建筑，进而又可分为工业厂房、仓库、锅炉房、住宅、办公楼、商业、农场、牧场等等。,13,第二部分 在建工程的分类,由于不同类型的建筑工程具有各自不同的生产流程和特性，因此对于在建工程价值的评
8、估首先应确定在建工程的种类，选取适合其特性的方法和技术进行研究,14,目录,第四部分 在建工程抵押价值评估,第五部分 在建工程抵押评估案例分析,15,第一部分 在建工程的含义及其特点,第三部分 在建工程抵押,第二部分 在建工程的分类,16,第三部分 在建工程抵押,一、什么是在建工程抵押,所谓在建工程，是指正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、改建、扩建和大修理工程。 关于在建工程抵押的问题，担保法未作规定，而是由1997年建设部城市房地产抵押管理办法第3条第5款作出规定。城市房地产抵押管理办法对在建工程抵押的表述：本办法所称在建工程抵押
9、，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由于在建工程抵押在实践中比较常见，因此而发生的纠纷也较多。为此，担保法解释第四十七条对此专门作出了规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。,17,第三部分 在建工程抵押,关于在建项目抵押的条件，法律并未做明确规定。从城市房地产抵押管理办法对在建工程抵押的表述我们可以看出在建工程抵押满足以下几个条件： （1）抵押人为主债务人； （2）债权人为具有贷款经营权的金融机构；
10、（3）主债权的种类为贷款； （4）担保的贷款须用于在建工程继续建造； （5）抵押人已合法取得在建工程占用土地的使用权，且须将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。 担保法解释中并未规定在建工程抵押必须具备上述条件。,二、在建工程抵押的条件,18,第三部分 在建工程抵押,此外，根据担保法、城市房地产抵押管理办法以及其他法律法规等的规定，在建项目抵押必须满足以下几种条件： 1、已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。根据担保法的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，故不得进
11、行抵押。 2、取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。城市房地产抵押管理办法明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号，而只有已经取得三证的情况下，才能按要求填写相应编号。 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。因为只有符合该比例要求，开发商才能申请商品房预售，在建项目才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。,二、在建工程抵押的条件,19,第三部分 在建工程抵押,为保证在建工程具有可转让的属性，在建工程应达到一定的工程进度才能抵押。如商品房在建工程的抵押应达到其预售条
12、件。根据城市房地产管理法第四十四条规定，商品房的预售条件是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。,二、在建工程抵押的条件,20,第三部分 在建工程抵押,三、在建工程抵押应注意的问题,（一）在建工程抵押权与工程款优先权问题 合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”合同法在该条中对工程款享有优先受偿权作了规定，但法定抵押权与工程款享有优先受偿
13、权谁先行使，合同法中未作明确。但是，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释200216号）则采纳了工程款法定优先权说，并从字面上与抵押权区别开来。批复第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件时和办理执行案件中，应当按照合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”由此看出，工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权，而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。按照该司法解释，对银行来说，在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅是由法律直接予以规定的，而且无须办理登
14、记手续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。,21,（一）在建工程抵押权与工程款优先权问题 所以，银行在审查时应重点要把握以下三点：1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同，注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。2、确定在建工程可抵押担保额度时，应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况，应要求工程施工单位出具书面证明材料。3、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。银行在办理贷款时除在建工程抵押外，还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保，如出现施工
15、单位主张工程款优先权时，银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任，使贷款资金不受损失。另外，在客户以在建工程申请抵押贷款时，银行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺，从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。,第三部分 在建工程抵押,三、在建工程抵押应注意的问题,22,第三部分 在建工程抵押,（二）在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押。 城市房地产抵押管理办法明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。银行在办理在建工程抵押贷款时，应把整宗土地使用权与在建工程的建筑物一并抵押，而不能仅仅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用权，土地使用权和在建工程建筑物的数量、面积、有关权证号码等情况应在抵押物清单上载明。在建工程抵押应按规定到相关部门办理抵押登记手续，取得抵押物登记证。,三、在建工程抵押应注意的问题,第三部分 在建工程抵押,（三）银行要密切关注在建工程的建设施工情况，根据实际情况及时办理新增部分在建工程的抵押手续。当在建工程竣工，客户已取得房屋所有权证后，银行应根据城市房地产抵押管理办法第三十四条的规定，与客户重新签订抵押合同，按规定办理房地产抵押登记。,三、在建工程抵押应注意的问题,23,第三部分 在建工程抵押,（四）在建工程抵押权与商
