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1、瑞竹霖深度房地产营销机构,晋宁县房地产市场,调研报告,瑞竹霖深度房地产营销机构,写在前面,获悉贵公司拟在昆明晋宁县城进行开发，我公司即时展开了晋宁房地产市场初步调查，希望能对项目前期定位及后期营销提供参考，也期望借此表达我公司对贵公司的诚意。 能尽早进入项目，是使策划及销售更具备可行性的途径。我们相信，我们能切实站在市场的角度和开发商的立场为项目提供显著的建设性策略建议。 在尚未获悉项目详细经济指标及相关技术参数的基础上，我公司暂不能提交具备针对性的可行性策略报告，希望贵公司能予以谅解。 为感！ 顺颂商祺！,瑞竹霖深度房地产营销机构,沟通内容,关于瑞竹霖 宏观经济调研 晋宁城市印象 需方市场调
2、研 供方市场调研 市场定位思路 关于产品定位的思路略述 关于概念定位的思路略述 整体营销策略思考 具体操作步骤及时间节点 合作模式,瑞竹霖深度房地产营销机构,瑞竹霖公司定位,做地产营销策划&销售代理专业深度服务商！ 我们的定位非常明确，在分工明细的市场当中，只有把自己的专业深度提高到一定的档次，企业才能生存，才能更好、更深、更有水准的为开发商服务。 专注地产，拒绝行业渗透，将专业进行到底！ 我们不做开发商及广告代理商，要做最专业的房地产服务商，我们深知，多则不精，所以我们拒绝任何跨行业渗透，把地产策划的专业深度进行到底。 整合强大的相关专业机构，把分工细化做到极致！ 在做好专业地产营销策划的基
3、础上，我们整合了专业的土地价值评估机构、房地产产品设计机构、景观设计机构、广告机构等作为我们的长期战略合作伙伴，让整个项目开发营销全程真正达到严格意义上的深度和专业！,瑞竹霖深度房地产营销机构,瑞竹霖企业理念,我们拥有多个房地产项目运作的经验；我们掌握着房地产发展的脉搏；我们拥有活力、务实的团队；多年来，我们一直沿着“专业领先，本土智慧”的发展思路，秉承着“专业、创新、活力、务实”的团队生存理念，汇集了一大批热爱地产事业、执着探索的专业人士和地产精英，坚持“雨瑞天下，万竹成林”的淳淳教导，一直遵循着双赢、多赢的合作准则，致力于为房地产项目提供深入、全面的专业服务，成为最深度的专业地产服务提供商
4、！ 坚持与客户缔结共同发展的利益共同体的价值观念，追求不断地在市场中为客户发掘价值，节省交易成本，降低专业风险，并实现客户的最大利益。 坚持无缺陷营销的方针，以“以快打慢”的专业操盘水准和独到的加值营销技巧来为开发商降低开发风险和实现利润最大化。 专注于房地产营销策划及产品研发顾问服务领域，为客户提供值得信赖的增值服务。,瑞竹霖深度房地产营销机构,瑞竹霖公司价值观,服务为心 我们重视与客户的关系，以专业的知识和诚信的态度服务大众，赢取客户的信心和支持。 效率为先 我们讲求团队精神，确立完善的管理制度，为客户提供优质和高效率的服务。 专业为本 我们提供专业服务，为员工提供充分的培训和专业发展机会
5、。,创新为谋 我们致力缔造鼓励发挥创意的工作环境，让员工提出创新意念，不断求进。 卓越为旨 我们善用人才，配合公司的各方优势，同心协力，达致卓越成就，使公司业务精益求精。 责任为己 以负责任的态度，管理业务和服务大众，同时积极参与社会活动，并以能为社会作出贡献而感到自豪。,瑞竹霖深度房地产营销机构,瑞竹霖服务流程,接单,多次创意峰会,市场调查,客户资料沟通,针对问题，二次市场调查及研究,项目定位,价值构成及附加值研究,价格策略,促销策略,媒体组合策略,风险策略,策划报告撰写,初稿审核、讨论、修改,成稿,确定项目执行小组分工,提交客户并进行有效沟通,方案的修正,确定行动计划及日程安排,项目组织、
6、执行与控制,卖场执行,销售人员培训,现在监控,确定整体项目战略及原则,执行指导与反馈,瑞竹霖深度房地产营销机构,瑞竹霖深度房地产营销机构,瑞竹霖营销方法,瑞竹霖深度房地产营销机构,瑞竹霖核心人员,10年从业经历，多家地产公司担任总经理、策划总监等高职，参与项目数十个。善于市场调研、产品定位、市场定位、策略推广等。,5年以上销售经验，具有良好团队管理能力，能有效把握销售当中各个环节，充分调动销售人员积极性，创造良好的团队销售业绩。,7年以上从业经历。在北京、上海、昆明多次担任项目销售经理。有效控制销售节奏，把控营销活动。多个项目提前完成销售任务。,9年以上地产销售经验，具有良好团队管理及领导能力
7、。有效把握各销售环节，充分调动销售人员积极性，创造良好的销售团队业绩。,7年以上从业经历，任多个项目销售经理，擅长销售节奏控制、营销活动把控及发挥销售人员个性优势，多个项目提前完成销售任务。,从业13年，6家开发公司高管职务，众多成功案例，熟悉各环节及流程。系统把握市场、技术等要素，组合各种资源，解决营销难题。,瑞竹霖深度房地产营销机构,瑞竹霖营销项目节选,瑞竹霖深度房地产营销机构,瑞竹霖深度房地产营销机构,瑞竹霖团队成员负责、参与过的房地产项目逾60多个,云南瑞丽翡翠园 贵州兴义富瑞豪园 云南开远香樟水榭 云南开远城市之光 重庆东田中小企业孵化园 重庆铜梁淮远丽景别墅 重庆铜梁白龙园 重庆山
8、水丽都 重庆江北拓展阳光小区 重庆江北恋城国际公寓 重庆北温泉9号商业大道 重庆双桥德瑞商都 个旧新南苑 蒙自紫苑小区 临沧百丽苑 河南周口江南水乡 西安铭湖景园 西安鼎盛花园 西安西堡庄园,临沧耿马商业城 贵州兴义望湖苑 昆明听涛雅苑 昆明景秀花园 昆明东方玫瑰园 昆明金禄园 大理龙山宝源灯具建材城 曲靖金湘花城 上海鸿森花园 上海广和花园 上海山畔雍庭 北京善缘人家 昆明中环金界 昆明采莲郡 昆明明日城市 昆明智者的山丘 昆明云大知城 昆明盛高大城 个旧紫竹园,贵州松桃阳光丽景 重庆临江门大唐广场 重庆协信黄金海岸 重庆巴南新天地商业广场 重庆南坪山河大厦 山河汽配城 昆明沁园 昆明幸福家
9、园 昆明金福园 昆明福缘居 蒙自振宇小区 曲靖金地名座 曲靖水榭花都 昆明龙溪花园 曲靖坤地丽苑 景谷鑫源金钻 临沧金呈步行街 西安店子王生态花园 贵阳格林博邸,未完 ,瑞竹霖深度房地产营销机构,宏观经济调研,瑞竹霖深度房地产营销机构,2008年：经济受多重因素影响超出宏观调控预期,经济受宏观调控和外围金融海啸的影响逐步明显 GDP由高走低，CPI也呈现持续下降态势,经济增长步入下行周期且急转恶化。,“双防”,“一保一控”,“保增长”,07年12月,08年7月,08年11月,雪灾,地震,金融海啸,瑞竹霖深度房地产营销机构,2009年元月初，美元利率降到0.25%，日元利率降到0.10%，英镑和
10、欧元区也都大幅降息到达1.5%和2.5%的水平，全球主要发达国家都已经进入或接近ZIRP(零利率)区间。,宏观经济特征一：全球经济下滑,瑞竹霖深度房地产营销机构,宏观经济特征二：中国经济受挫,CPI直线下落主要原因：一是去年国家宏观调控政策的后置作用；二是美国金融危机造成中国出口大幅下降；三是国际原材料价格下降。 PPI下降三大因素：一是美国金融危机引起全球实体经济快速下滑，二是去年价格高企的负滞后影响，三是从分类上看价格有涨有落。,瑞竹霖深度房地产营销机构,宏观经济特征三：失业率上升,近年中国企业景气指数,青年置业受到抑制! 刚性需求受到抑制!,瑞竹霖深度房地产营销机构,宏观经济特征四：购买
11、力下降,2007-2008年间，中国人均在各领域的消费发生了较大变化。其中在2008年明显下降的有居住类、交通通讯类、教育娱乐文化以及家庭设备等。食品和医疗保健消费有所上升。这说明中国人均消费能力下降。,瑞竹霖深度房地产营销机构,宏观经济特征五：房地产产业结构转型,房地产的产业结构发生转变半计划半市场化; 房地产在国民经济中的地位发生转变从属产业; 国家出台的政策是救经济而非救地产，而地方政府出台相关政策对地方房地产起一定的保护作用，主要是为了改变局部地方经济以及政绩; 宏观调控对房地产的影响面越来越小，主要由市场因素决定房地产发展走向。,瑞竹霖深度房地产营销机构,宏观经济特征六：经济面宏观调
12、控力度加大,政府加大宏观调控力度，全面刺激经济，提前预防经济下滑。,政府对市场经济运行进行介入干预的一个重要特征，就是进行反周期运作,核心提示：2008年12月8日至10日召开的中央经济会议确定了2009年的5项主要经济任务。 包括：1、加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；2、巩固和发展农业农村经济好形势，保障农产品有效供给、促进农民持续增收；3、加快发展方式转变，推进经济结构战略性调整；4、深化改革开放，完善有利于科学发展的体制机制；5、着力解决涉及群众利益的难点热点问题，切实维护社会稳定。其中，强调要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。,中国宏观经济预警指数,瑞竹
13、霖深度房地产营销机构,房地产十大市场特征,开发商资金压力空前，现金为王； 土地成交价较以往明显偏低，多宗土地流拍或以起拍价成交； 量价齐跌，客户空前理性，观望情绪严重； 刚性需求，自用型客户支撑市场； 实用型住宅及中小型投资产品畅销，中大投资舒适型产品遇冷； 商业与写字楼市场受行业冲击较小； 别墅市场供应量逐步减少，价格坚挺，销售速度相对缓慢而平稳。 项目蓄水期加长，上门量急剧下降销售周期加长，解筹率低； 媒体推广效果差； 开盘货包量压缩，少量多开，多次开盘成为主要的营销手段之一。,在严峻的市场背景下，国家开始进行政策调控！,瑞竹霖深度房地产营销机构,宏观政策调控,08年税收政策：,08年从税
14、收和购房准入门槛的角度调控，降低购房者的购房资金压力！,2010年国家恢复了原有税收政策，宏观调控使购房者资金压力再次加大！,瑞竹霖深度房地产营销机构,08年运用贷款利率杠杆进行调控，降低房产商、购房者的实际资金压力！,08年货币政策,2010年国家恢复了原有利率政策，宏观调控使购房者资金压力再次加大！,瑞竹霖深度房地产营销机构,1、恢复住房交易税费，加大对中小企业信贷支持。 2、实施新的企业所得税法，统一内外资企业和个人房地产税收制度。 3、实行结构性减税和推进税费改革。 4、促进房地产市场稳定健康发展。 5、加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施。 6、中央财政将加大对廉租房建设和棚户
15、区改造的投资支持力度。 7、选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。 8、二套房购买的税收优惠政策叫停，购房者资金压力再次加大。 9、购房贷款利率优惠政策叫停，二手房市场遇挫。,1-3 税费,4 行业,5-7 保障性住房,8 第二套房,9 二手房,瑞竹霖深度房地产营销机构,关键词：交易税优惠叫停、保障性住房、二套房贷优惠叫停、预售、“90/70”、土地、闲置税,政策的出台、提案的建议说明市场变化了； 交易税优惠叫停，抑制房地产二、三级市场； 保障性住房的大力建设，有助于解决国计民生、发展房地产相关产业链； 二套房贷优惠叫停，抑制房地
16、产市场成交速度； 商品房预售制度也将随着房地产行业发展的成熟，消费者对产品需求的理性回归而消失。于此同时，对开发商和代理商的行业转型提出要求； 加大中小户型供应的“90/70”政策在行业发展、产品选择逐渐进入理性阶段时，其作用也将适得其反。 土地招拍挂制度对开发商的发展影响巨大，有待进一步观察； 不动产闲置税主要目的是促进市场平稳发展，但其实施难度较大； 房地产及其相关行业将进入产业发展转型期; 房地产的经济地位下降，“社会地位”上升; 房地产市场一分为二，一半纳入计划经济之中，一半更加市场化。,瑞竹霖深度房地产营销机构,09年5月25日国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知，再次提出研究开征物业税。5月27日，国务院将保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，其他房地产开发项目最低自有资金比例从35%下调到30%。,瑞竹霖深度房地产营销机构,09年房地产现状,上半年“小阳春”,国家统计局公布的数据显示，
