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1、重庆市合川区房地产市场 市调报告 2014年12月,总结 1,总结 2,PART1 城市区域价值分析 PART2 城市经济人文分析 PART3 区域房地产市场分析 PART4 部分在售个案分析,PART1 城市区域价值分析 PART2 城市经济人文分析 PART3 区域房地产市场分析 PART4 部分在售个案分析,PART1 城市区域价值分析,定位重庆北部区域性中心城市,合川城市定位： 重庆市北部、四川省东北部的商贸中心、教育基地； 川渝嘉陵江流域文化生态旅游区的重要目的地；辐射川南黔北重要门户; 国家级历史文化名城； 以发展制造业、加工业和第三产业为主； 重庆市的风景旅游城市。,PART1
2、城市区域价值分析,区位渝西经济走廊精华地区，成渝经济圈重要组成部分,根据重庆总体规划，合川区属于渝西经济走廊精华地区，成渝经济圈重要组成部分。根据重庆市委二届八次全委会决定，按照建设“一个中心、多组团、城镇群集合的现代化大都市”的总体定位，合川区为区域中心城市。,PART1 城市区域价值分析,区位“1小时经济圈”的北部增长极,合川,合川区属于重庆市“1小时经济圈”和成渝城镇群中的战略高地，重庆市“1小时经济圈”的北部增长极和水陆交通枢纽；重庆市的能源生产基地、建材基地；辐射重庆市北部和四川东北部的桥头堡和重要节点。,合川,PART1 城市区域价值分析,交通现状“六纵六横”为主骨架的交通网络体系
3、，基本实现了“1小时合川”,涪江二桥,嘉陵江南屏大桥,嘉陵江大桥,PART1 城市区域价值分析,交通远景20分钟城区、30分钟主城、1小时合川，2小时成都,PART1 城市区域价值分析,交通规划公路、铁路、航运全面布局，开创合川交通建设新局面,合川交通规划： “一环八射、六纵六横“的陆转通道； 形成“一枢纽、三干线、二专线”的铁路布局，推进铁路公交化； 建设“干支通畅、江海直达、综合联运”的航运中心，年港口吞吐能力达2000万吨以上； 全力推进城市外环东、西环线建设，开创合川交通建设新局面。,PART1 城市区域价值分析,交通规划公路、铁路、航运全面布局，开创合川交通建设新局面,三环高速铜梁至
4、合川段已经在12月11日通车，该道路也是合川到成都、铜梁到重庆江北机场最便捷的通道。三环最后一段（合川至长寿段）也即将于明年开工建设。 渝广高速全线预计2016年底建成通车。其中，合川段区域在清平、三汇、双槐、香龙设置下道口。,重庆三环高速公路,渝广高速公路,PART1 城市区域价值分析,总体规划形成“北上南拓，西扩东控”的战略构想,PART1 城市区域价值分析,总体规划“一心五片”，核心区实现扩容提质,城市结构为“一心五片”。“一心”是指中心城片，以合阳、东渡、南屏两江交汇地带为中心，扩容提质。 “五片”：即五尊大石片区、思居云门片区、大学城片区、南溪片区和草街滩子片区，其中草街滩子片区包含
5、合川区工业园草街拓展区。,核心区城市功能规划 合阳片区：金融信息、商业服务、居住。 南屏片区：政治、物流、居住。 东渡片区：文化、旅游、休闲服务。,PART1 城市区域价值分析 PART2 城市经济人文分析 PART3 区域房地产市场分析 PART4 部分在售个案分析,PART2 城市经济人文分析,经济地位区域竞争力居前列，发展势头良好,合川区连续上升，至2013年GDP在重庆主城9区以外29个区县中排名第5，处于中上水平；增速在29个区县中仅排第21，由于传统工业强项的衰落导致增长速度逐渐放缓。,合川区经济发展规模大,基数高,经济发展较好。,PART2 城市经济人文分析,经济发展总量和增速保
6、持平稳较快增长,随着合川经济持续增长，人民的收入不断增加。人均GDP增长势头明显，接近人均4800美元预示合川房地产市场正在步入快速发展阶段。,PART2 城市经济人文分析,消费能力消费能力和意愿不断增强,整体消费能力也在逐渐增强，但最近两年，合川区居民的消费意愿有所下降。,2009-2013年合川地区人均可支配收入（单位：元）及增速,PART2 城市经济人文分析,人口规划百万级人口的区域性中心城市,处于重庆“二环”和“三环”节点上的合川，借力“十二五”规划，大力推进城市化进程，城市人口增长明显，百万人口，100平方公里的城区目标，带给合川更多的发展机遇。,PART2 城市经济人文分析,城市化
7、排位靠前，稳步推进,合川区城镇化率居重庆29个区县（不含主城九区）第4位。,PART2 城市经济人文分析,人口由外流向内进转变，人员回流迹象明显。,合川区常住人口占比居重庆38个区县第三位，随着“一小时经济圈”的提出和重庆向“二环”“三环”时代发展，合川得天独厚的区域位置和资源，将推动合川常住人口和城镇人口不断攀升。,图：2002-2010年合川常住人口走势图,PART2 城市经济人文分析,资源重庆未来的能源基地,重庆安全可靠的电力供应基地： 年过境水流量730多亿立方米，人均拥有水量是全国的19倍，水能资源年70万千瓦； 煤矿储藏非常丰富，境内现探明储量约18.2亿吨； 一批电站建成投产后，
8、电力总装机容量可达400万千瓦左右，占重庆电力的半壁河山。,PART2 城市经济人文分析,资源旅游资源丰富,嘉陵江、渠江、涪江三江横贯全境，重庆市唯一的“双国宝”钓鱼城是全国重点文物保护单位和国家级重点风景名胜保护区。,PART2 城市经济人文分析,资源历史文化源远流长，巴文化发源地之一,特色文化,PART1 城市区域价值分析 PART2 城市经济人文分析 PART3 区域房地产市场分析 PART4 部分在售个案分析,PART3 区域房地产市场分析,二线开发商为主，一线开发商介入 金科地产进入带来当地房地产市场的变化,合川发地产市场发展迅速，后续竞争激烈,房地产投资额逐年增长； 目前市场施工量
9、、新开工量不断增大； 不完全统计，合川现在售楼盘约在40个左右； 商品房销售面积呈逐年迅速增长趋势； 商品房、住宅销售价格持续上涨。,PART3 区域房地产市场分析,目前，合川楼盘主要集中在城北和城南两大板块。 东渡区域为控制开发区域，目前没有项目，但由于自然资源丰富，潜力巨大。,区域界定两江交汇，把合川自然地分成了三个板块,合阳 老城区,PART3 区域房地产市场分析,城北规划金融信息、商业服务、科技教育、居住,城北是合川的老城区，配套实施较为完善，最核心的商圈主要位于金马假日广场。主要项目为旧城改造，新项目主要分布在大学城片区、新客运站片区和滨江片区。 整体房价约为3800-4500元/区
10、间，较城南区域略低200-400元/，依靠价格优势及区位拦截乡镇客源。,PART3 区域房地产市场分析,城南规划产业园区、人文居住、城市配套,城南是合川的新城区，规划较为先进，有区政府、人民广场、火车站等市政城市配套。项目主要房地产项目集中在希尔安大道周边区域。 城南项目价格普遍比城北区域略高，整体房价区间在4100-4700元/。本地再置客户选择区域内较多，整体居住环境较优。,PART1 城市区域价值分析 PART2 城市经济人文分析 PART3 区域房地产市场分析 PART4 部分在售个案分析,目前在售为1、6、7、8号楼，区域配套较为完善，生活较方便。有现房优势且为精装房，在价格上具有一
11、定的竞争力。,PART4 部分在售个案分析,亲亲里,户型：H1户型8号楼 结构：三室两厅双阳台 建筑面积：82.05-82.28 户型点评：舒适三居，双阳台设计，可变空间大，采光好 户型：H3户型8号楼 结构：两室两厅双阳台 建筑面积：66.89-69.23 户型点评：户型方正、紧凑。宽景阳台，延展生活空间。,亲亲里,PART4 部分在售个案分析,户型：H4户型8号楼 结构：两室两厅双阳台 建筑面积：72.35 户型点评：紧凑两居，双阳台设计，采光好。 户型：B1户型6号楼 结构：两室两厅双阳台 建筑面积：78.46 户型点评：精致设计，阳台、客厅、餐厅一气呵成，生活更惬意。,亲亲里,PART
12、4 部分在售个案分析,户型：B2户型6号楼 结构：两室两厅双阳台 建筑面积：66.74 户型点评：户型紧凑合理，双阳台设计，感受阳光的自然规律。 户型：B5户型6号楼 结构：两室两厅双阳台 建筑面积：66.81 户型点评：小两室，有更多的私密空间。,亲亲里,PART4 部分在售个案分析,目前在售20、21号楼。住宅和商业连在一起，购物方便。目前附近正在修建步步高财富新天地，将成为合川新的核心。,义乌鑫城,PART4 部分在售个案分析,户型：A型12号楼 结构：三室两厅双卫 建筑面积：108.34 套内面积：87.08 户型点评：户型方正、紧凑 户型：B型12号楼 结构：两室两厅一卫 建筑面积：
13、82 套内面积：65.91 户型点评：超大阳台设计，可利用空间大，增大房屋的采光效果,义乌鑫城,PART4 部分在售个案分析,户型：A型 结构：两室两厅一卫 建筑面积：85.48/86.16（20/21号楼） 套内面积：65.69 户型点评：方正格局。5米超长生活阳台，采光好。 户型：B型 结构：一室两厅一卫 建筑面积：60.82/61.31（20/21号楼） 套内面积：46.74 户型点评：方正户型，超大阳台，大气派客厅。,义乌鑫城,PART4 部分在售个案分析,打造合川新型核心商圈，对周围楼盘有带动性作用。着力打造合川的解放碑。,步步高新天地,PART4 部分在售个案分析,商业60%自持，
14、临近步步高新天地，自己也有较好的商业，周边配套完善。,绿港财富广场,PART4 部分在售个案分析,户型：B3型 结构：一室两厅一卫（可变两室两厅一卫） 建筑面积：66.77 实得面积：65.69 户型点评：灵动设计，结构紧奏，尽显人性化 户型：B5型 结构：两室两厅双卫（可变三室两厅双卫） 建筑面积：102.19 实得面积：113.44 户型点评：主卧独立卫生间，私密生活得到保障。可变空间率大。,绿港财富广场,PART4 部分在售个案分析,户型：C3型 结构：一室两厅一卫（可变两室两厅一卫） 建筑面积：67.4 实得面积：76.91 户型点评：灵动设计，客厅、阳台相接，视野开阔 户型：C4型
15、结构：两室两厅双卫（可变三室两厅双卫） 建筑面积：96.36 实得面积：106.58 户型点评：双景观阳台，采光好，设计灵动。,绿港财富广场,PART4 部分在售个案分析,目前项目周边配套完善，并且加上自己招商商业，附近会成为一个步行街，电影院、餐馆、大型超市等一应俱全。,宝龙城市广场,PART4 部分在售个案分析,户型：G5-1型 结构：一房两厅一卫（可变两房两厅一卫） 建筑面积：65 实得面积：60 户型点评：灵动设计，卧室远离生活空间，保障生活私密 户型：G5-2型 结构：两房两厅一卫（可变三房两厅双卫） 建筑面积：84.5 实得面积：85 户型点评：空间灵活多变，入户玄关设计巧妙。,宝
16、龙城市广场,PART4 部分在售个案分析,洋房、高层、小高层相结合，品质感增强，附近配套比较完善。,北城华府,PART4 部分在售个案分析,户型：E1型 结构：两室两厅一卫+空中院馆 建筑面积：89.71 实得面积：100.72 户型点评：宽敞景观阳台，阳光充沛。空中院馆空间百变。 户型：E3型 结构：一室两厅一卫+空中院馆实得面积：72.79 套内面积：87.19 户型点评：宽敞景观阳台，阳光充沛。空中院馆空间百变。,北城华府,PART4 部分在售个案分析,柯轩北城龙都,PART4 部分在售个案分析,户型：1号楼2、7号房 结构：两室两厅一卫 建筑面积：74.14 套内面积：58.50 户型点评：结构方正紧凑，书房可做卧室，空间灵活。 户型：1号楼3、6号房 结构：两室两厅一卫 建筑面积：76.50 套内面积：60.36 户型点评：结构方正紧凑，书房可做卧室，空间灵活。,柯轩北城龙都,PART4 部分在售个案分析,户型：1号楼4、5号房 结构：
