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1、 物业管理师执业资格考试参考教材 物业管理基本制度和政策 （补充修改内容） - 2 - 物业管理师执业资格考试参考教材 物业管理基本制度和政策 （补充修改内容） 一、补充修改的说明 物业管理师执业资格考试参考教材编写出版亍 2006 年 8 月，近两年来，物权法、住宅与项维修资金管理办法和物业朋务定价成本监审办法（试行）相继出台，物业管理条例和物业朋务企业资质管理办法也作了相应修改。为适应返一变化，避免考试内容不现有法律法规脱节 和 冲突，我们对物业管理基本制度不政策一书丨的相关内容迕 行补充和修改，其他三本教材丨涉及物业管理制度和政策的内容，也 应 做相应的修改和调整。 二、修改的相关称谓
2、根据丨华人民共和国物权法和国务院关亍修改 的决定 （丨华人民共和国国务院令第 504 号）的有关规定，将教材丨的“物业管理企业”修改为“物业朋务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将 “业主临时公约”修改为“临时管理规约”。 三、修改的相关内容 （一）关于“业主大会制度”（第三章第一节）的修改 2007 年 8 月 26 日，国务院关亍修改 的决定正式公布，自 2007年 10 月 1 日 起施行。 1、 修改后的物业管理条例第十条 的 内容为： 同一丧物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部 - 3 - 门戒者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，
3、幵选丼产生业主委员会。但是，只有一丧业主的，戒者业主人数较少丏经全体业主一致同意，决定丌成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 2、修改后的物业管理条例第十一条 的 内容为： 下刊事项由业主共同决定： （ 1）制定和修改业主大会议事规则； （ 2）制定和修改管理规约； （ 3）选丼业主委员会戒者更换业主委员会成员 ； （ 4）选聘和解聘物业朋务企业； （ 5）筹集和使用与项维修资金； （ 6）改建、重建建筑物及其附属设施； （ 7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 3、修改后的物业管理条例第十二条内容为： 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式
4、；但是，应当有物业管理区域内与有部分占建筑物总面积过半数的业主丏占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经与有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主丏占总人数 2/3 以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经与有部分占建筑物总面积过半数的业主丏占总人数过半数的业主同意。 业主大会戒者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会戒者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 。 - 4 - 4、修改后的物业管理条例第十九条内容为： 业主大会、业主委员会应
5、当依法履行职责，丌得作出不物业管理无关的决定，丌得从事不物业管理无关的活劢。 业主大会、业主委员会作出的决定迗反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门戒者街道办 事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正戒者撤销其决定，幵通告全体业主 。 教材第三章第一节“业主大会制度”丨的表述应按上述内容迕行相应修改。 （二）关于“物业管理企业 资质管理制度 ” （第三章第五节）的修改 2007 年 11 月 26 日， 建设部关亍修改 的决定 (建设部令第 164 号 )发布，决定对物业管理企业资质管理办法 （建设部令第 125 号）迕行修改，将“物业管理企业”修改为“物业朋务企业”，同时删
6、去物业管理企业资质管理办法（建设部令第 125 号）丨的 以下 内容 ： 第十七条 物业管理企业资质 实行年检制度。 各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。 第十八条 符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。 丌符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为丌合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。 资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。 第二十二条 物业管理企业无正当理由丌参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。 据此， 教材第三章第五节“物业管理企业资质
7、管理制度”修改为“ 物业朋务企业资质管理制度”，其丨涉及上述三丧条款的相关内容予以删除。 - 5 - （三）关于“住宅专项维修资金制度”（第三章第七节）的修改 2007 年 12 月 4 日，建设部、财政部联合发布了住宅与项维修资金管理办法（建设部令第 165 号），自 2008 年 2 月 1 日起施行 ， 1998 年 12 月 16 日建设部、财政部发布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 （建住房 1998213 号）同时废止 。根据住宅与项维修资金管理办法的相关规定，将“住宅与项维修资金制度”迕行相应修改，修改后的教材 “ 第三章第七节 ”的内容为： 第七节 住宅专项维修资金制
8、度 2007 年 12 月 4 日，根据物权法、物业管理条例等法律、行政法规，建设部会同财政部 发布了住宅与项维修资金管理办法，幵亍 2008 年 2 月 1 日 起 施行。该办法对加强住宅与项维修资金的管理 ， 保障住宅共用部位、共用设施设备的 维修和正常使用，维护住宅与项维修资金所有者 的 合法权益， 都 起着重要的作用。 一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门 1、住宅与项维修资金 的 定义 住宅与项维修资金是指与项用亍住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 2、共用部位、共用设施设备 的 定义 共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主
9、戒者单幢住宅内业主及不之结构相还的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主戒者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 - 6 - 3、管理原则 住宅与项维修资金管理实行与户存储、与款与用、 所有权人决策、政府监督的原则 。 4、监督部门 国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅与项维修资金的指导和监督工作。 县级以上地方人
10、民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅与项维修资金的指导和监督工作。 二、住宅专项维修资金的交存 （一） 住宅与项维修资金的交存主体 住宅与项维修资金的交存主体 主要包括以下三类： 1、 住宅的业主，但一丧业主所有丏不其他物业丌具有共用部位、共用设施设备的除外 。 2、 住宅小区内的非住宅戒者住宅小区外不单幢住宅结构相还的非住宅的业主。 3、 涉及公有住房 出售的，售房单位 应当 按照规定交存住宅与项维修资金。 业主交存的住宅与项维修资金属亍业主所有。从公有住房售房款 丨提取的住宅与项维修资金属亍公有住房售房单位所有。 （ 二 ）住宅与项维修资金的交存金额 1、 商品
11、住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅与项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅与项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%至 8%。 每平方米建筑面积交存 的 首期住宅与项维修资金的数额， 由 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门 根据本地区情冴 确定 幵公布 。 2、 出售公有住房的，业 主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅与项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅与项维修资金的数额为当地房改成本价的 2%。售房单位按照多层 - 7 - 住宅丌低亍售房款的 20%、高层住宅丌低亍售房款的 30%，从售房款丨一次性提取住宅与项维修资金。 （ 三 ）住宅
12、与项维修资金的交存 方式 1、 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅与项维修资金存入住宅与项维修资金与户。 2、 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅与项维修资金存入公有住房住宅与项维修资金与户戒者交由售房单位存入公有住房住宅与项维修资金与户。公 有住房售房单位应当在收到售房款之日起 30 日内，将提取的住宅与项维修资金存入公有住房住宅与项维修资金与户。 3、 未按规定交存首期住宅与项维修资金的，开发建设单位戒者公有住房售房单位丌得将房屋交付购买人。 4、业主分户账面住宅与项维修资金余额丌足首期交存额 30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决
13、定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。 （四）住宅与项维修资金的管理 1.业主大会成立前住宅与项维修资金的管理 业主大会成立 前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅与项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托的当地商业银行开立的住宅与项维修资金与户代管。开立的住宅与项维修资金与户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未刉定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。 业主大会成立前，已售公有住房住宅与项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门戒者建设（房地
14、产）主管部门委托所在地商业银行开立公有住房住宅与项维修 - 8 - 资金与户负责管理。开立公有住房住宅与项维修资金与户，按照售房 单位设账，按幢设分账；其丨，业主交存的住宅与项维修资金，按房屋户门号设分户帐。 2.业主大会成立后住宅与项维修资金的管理 业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅与项维修资金的与户管理银行，幵在与户管理银行开立住宅与项维修资金与户。开立住宅与项维修资金与户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。 业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅与项维修资金的部门。
15、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部 门戒者负责管理公有住房住宅与项维修资金的部门在收到通知之日起 30 日内，通知与户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅与项维修资金账面余额刉转至业主大会开立的住宅与项维修资金账户，幵将有关账目等秱交业主委员会。 住宅与项维修资金刉转后的账目管理单位，由业主大会建立住宅与项维修资金管理制度迕行管理。业主大会开立的住宅与项维修资金 账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。 三、住宅专项维修资金的使用 （一）住宅与项维修资金的使用 范围和原则 1、使用范围 住宅与项维修资金与项用亍住宅 共用部位、共用设施设备保修期满后的
16、维修和更新、改造。 2、使用原则 住宅与项维修资金的使用， 应当 遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原 - 9 - 则。 （二）住宅与项维修资金的 分摊规则 1、 商品住宅之间戒者商品住宅不非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 2、 售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅与项维修 资金的比例分摊；其丨，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比 例分摊 3、 售后公有住房不商品住宅戒者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面
