《市政配套工程管理》

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1、市政配套工程管理集团 成本中心 市政配套 部CONTENTS 目录4、市政配套管理流程5、市政配套工作分布及各自特点2、市政配套的组织架构3、市政配套管理权责8、市政配套常见问题及建议9、市政配套 2014年度考核重点6、市政配套合同规划7、市政配套管控目标1、 市政配套工作简介及现状市 政 配 套 工 作 简 介 及 现 状11.1 市政配套九大专业及特点专业类别多工程材料构成复杂工程范围复杂1.2 市政配套九大专业分界点 【 供水工程 】分界点前：由集团市政配套部审核分界点后：视其工程合同由工程造价管理部或腾越公司审核以用户水表分界点1.2 市政配套九大专业分界点 【 供电工程 】分界点前

2、：由集团市政配套部审核分界点后：视其工程合同由工程造价管理部或腾越公司审核以用户计量表分界点1.2 市政配套九大专业分界点 【 燃气工程 】分界点前：燃气管线安装、管沟的挖填、阀门井的砌筑、燃气设备（不含燃具）的安装工程，由市政配套部审核分界点后：燃气管道、瓶组站、调压站的土建部分，由工程造价管理部或腾越公司审核以燃气公司指定的燃气接入点至业主用户终端的阀门为分界点，酒店、会所以接入点的计量表为分界点1.2 市政配套九大专业分界点 【 供暖工程 】分界点前：管沟的挖填土方、阀门井的砌筑及各种设备的安装工程，由市政配套部审核分界点后：除上述项目外的其他工程（含换热站土建施工），由工程造价管理部或

3、腾越公司审核以供暖公司所收配套费负责的工程内容后至各业主或运营单位（酒店、会所）的采暖入户井内进水装置后上法兰及出水装置前下法兰为分界点1.2 市政配套九大专业分界点 【 有线电视 】分界点前：广播电视公司投资建设的线路、设备、设施以外的工程，由市政配套部审核以有线电视广播公司指定的信号接入点至各业主户内的弱电箱为分界点；酒店、会所以机房为分界点分界点后：弱电管沟的土方挖填、砌筑，楼宇内（包括住宅、酒店、学校、会所、医院等）管线由工程造价管理部或腾越公司审核1.2 市政配套九大专业分界点 【 电信工程 】分界点后：弱电管沟的土方挖填、砌筑，楼宇内（包括住宅、酒店、学校、会所、医院等）管线由工程

4、造价管理部或腾越公司审核以电信公司指定的信号接入点至各业主户内的弱电箱（不含弱电箱）为分界点，酒店、会所以机房为分界点（不含机房内设备）分界点前：广播电视局或其网络公司投资的线路、设备、设施以外的电信工程及户主弱电箱及酒店、会所机房前（不含机房）的相关电线、电缆、设备、设施的安装，由市政配套部审核1.2 市政配套九大专业分界点 【 环保工程 】以总包或机电公司承包范围以外的污水处理及中水回用处理站，以进入泵站内至排出泵站外的第一个检查井为分界点分界点前：环境影响报告书编写费用、水土保持方案编写费用及相关检测费、处理站内的机电安装（由机电公司安装除外）工程及与相关环保公司签署的协议、合同，由市政

5、配套部审核分界点后：泵站的土建部分、与泵站连接的第一个检查井的砌筑等工程，由工程造价管理部或腾越公司审核1.2 市政配套九大专业分界点 【 消防工程 】分界点前：消防给水工程，室外消火栓，由市政配套部审核以供水公司安装的室外消火栓计量表为分界点分界点后：消防给水工程，室内消火栓，视其工程合同由工程造价管理部或腾越公司审核1.2 市政配套九大专业分界点 【 防雷工程 】总包或机电公司承包范围以外的安装工程及非安装工程的防雷检测费，由市政配套部审核除上述项目外的其他工程，由工程造价管理部或腾越公司审核1.3 整体投资情况及现阶段成果约 13亿约 17亿约 16亿2008年2011年2013年逾 2

6、8亿2012年随着新项目不断增加，签约金额不断增大三四线城市：几乎与地价成本持平市 政 配 套 的 组 织 架 构22.1 部门组织架构与工作职责总部 区域 项目【精干高效】 【做实做强】 【责任到人】集团三级管控部门总经理技术组【 设计优化 】审核组【 量价管控 】综合组【 综合管理 】外协组【 对外协调 】副总经理 总经理助理2.1 部门组织架构与工作职责区域 市政配套部经 理技术工程师外协工程师审核工程师资料员根据 碧桂园集团区域公司组织管理手册 的相关规定：“区域公司可根据项目具体情况， 在工程技术部设市政配套人员 或 成立市政配套部 ，负责权限范围内的市政配套工程管理工作。”具体架构

7、如下：项目 市政配套组负责人报装工程师资料员2.1 部门组织架构与工作职责市 政 配 套 管 理 权 责3流程类别审批步骤 备注发起 节点 1 节点 2 节点 3 节点 4 节点 5 节点 6 节点 7 节点 8 节点 9预算 及定价项目市政配套人员市政配套部区域经理市政配套部审核工程 师（填写审核结果）项目市政配套 人员（填写谈判结果）市政配套部区域经理项目总市政配套部区域负责人市政配套部 总经理（确定指导价）区域 总 归档以非 零星工程，指导价与谈判结果差异小于5%为例合同 区域成本合约专员 区域成本 负责人 项目总 成本拆分 审核人 法务市政配套部区域负责人市政配套部总经理 片区总 区域

8、总 归档以广 清一级区域 为例付款 项目总 项目财务市政配套部区域经理市政配套部副总经理市政配套部总经理 片区总 区域总 归档以广 清一级区域 为例3.1 市政配套管理权责市 政 配 套 管 理 流 程44.1 部门关键业务的运作流程市政配套管理流程链接市 政 配 套 工 作 分 部 及 各 自 特 点55.1 市政配套的工作分部及各自特点投资管理主要是指从土地购买 时 的前期投资测算，具体实施过程中各项涉及到市政配套的土地购买、征地青赔、线路拆迁等涉及到投资的管理。计划管理主要是指从市政配套工作各环节的时间计划管理。包括但不限于土地挂牌开始组织施工临水临电、设计出图、施工队出预算、议价定价、

9、合同签订、现场施工、竣工送电送水等主要工作环节。合约管理主要是指合约的起草、合约主要内容的审定、合约文本的确认及合约相关要约（日期、签约人、具体责任人、页码、文件签章等）的审核确认。5.1 市政配套的工作分部及各自特点造价管理指依照施工图纸的工程量计算及复核、主材定价、预算申报及审核、议价定价过程的管理。供方管理主要指对主材供应商、施工单位、监理单位、设计单位的推荐、筛选、选择和后评价过程的管理。现场管理主要指现场施工组织、施工配合、工序工法等的管理。设计管理主要指从设计方案、施工图、现场技术变更等的管理。报建报装指临水临电及永久用水用电等各项执政配套工程的报装报建工作管理。市 政 配 套 合

10、 同 规 划6目标为了避免因科目不清晰，导致在估算过程中无法详尽的描述所发生费用，在前期出现漏报漏算现象。6.1 合同规划合同规划希望能通过对各地具体情况的分析，将所有可能发生费用的项目按照具体单元来设定合同版本及审核相应的合同内容。以南方电网的供电工程举例说明常见的合同规划：6.1 合同规划1.临电设计合同 8.永久电监理合同2.临电监理合同 9.永久电施工合同3.临电施工合同 10.永久电电表安装合同4.临电用电合同 11.永久电电表安装合同5.临电电表安装合同 12.临时接电费合同6.外线工程合同 13.高可靠性接电费缴费单7.永久电设计合同 14.负荷控制合同610项中以单个电房作为合

11、同申报单元备注：第 5项与第 10项 （ 部分地区存在，南方电网中电表由供电部门提供 ）第 11项 （不发生费用，只作为用电双方的一些约定）部分地区允许签订主材采购合同，还需将施工合同分解为包清工合同及材 料采购合同。市 政 配 套 管 控 目 标7在规定的时间内，在不违法的前提下，用 最短时间 、 最少费用、 最经济合理的设备 完成最优市政配套资源的配置。target 目标7.1 市政配套管控目标市 政 配 套 常 见 问 题 及 建 议88.1 常见问题及建议* 依照公司标准土地协议，或依照国家现在对净地出让的相关规定，原则上由政府或土地出让方负责完成三通一平或七通一平。但在具体操作过程中

12、，往往不能够做到。此时我们该如何操作呢？争取政府或土地出让方至少完成第一次投资8.1 常见问题及建议争取永临结合，并充分考虑到项目的整体开发规模对外对内用自己的钱做别人的事用自己的钱做自己的事用别人的钱做自己的事8.1 常见问题及建议*由于公司要求在摘牌的第二天开工，也提出要求开工就要送临电，这就造成了临电工作的必然提前。而报装临电时，要求提供立项批文、用地规划许可证、国土使用证、工程规划许可证及施工许可证，在报装时往往上述证照不能提交，甚至连公司都未能及时注册，在此情况下，供电部门往往不受理报装。该怎么办？依照公司实际操作经验，可以请政府出面协调，出具正在办理中的文件要求供电部门受理；或者请

13、政府的一级土地整理单位出面要求供电部门办理临电。但需要注意，如果由一级土地整理单位出面办理临电时，往往只能办理 12台小功率变压器（如 315kVA），后续还需要增补，同时还需要办理变压器过户等手续。8.1 常见问题及建议8.1 常见问题及建议*我们经常会提到抢电源，为什么要抢电源？现阶段国家电网和南方电网的主要供电变电站等级为 110kV，而一个标准配置的 110kV变电站（两台 50MVA主变）的出线间隔为 24个，即可提供 24回专线出线，以电网现允许的载流量及上端负荷开关的等级来计算，每回专线一般可提供的用电负荷可以简单按 8000kVA计算，如此可以比较有效的计算如何抢电源和先抢多少电源。8.1 常见问题及建议8.1 常见问题及建议*在公司成就共享的制度下，往往需要在前期对项目整体投资进行更加细致的分析和估算，那么如何进行估算呢？8.1 常见问题及建议首先是先做好我们的合同规划其次是要了解当地的设计规范及强制性标准、了解当地的各种行业规则技术经济比较市 政 配 套 2014 年 度 考 核 重 点99.1 市政配套 2014年度考核重点区域配套工作组织架构的建立和健全二审制的建立和健全供方管理库的建立和健全内业台帐的建立和健全人员的培养及考核区域造价水平的提升和提高成本控制是集团的核心优势；为真理而斗争 ！ “-杨主席“Thanks！