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1、 交流重点与目的交流重点与目的 国内其它企业的国内其它企业的成本优化的思路成本优化的思路； 论证、策划、设计各阶段具体的 ； 论证、策划、设计各阶段具体的成本控制操作方法及 案例 成本控制操作方法及 案例。 使大家对于国内优秀地产企业的成本控制有个感性的 认识，反思本公司成本控制存在的问题，提出成本控制 的方向和具体举措。 。 使大家对于国内优秀地产企业的成本控制有个感性的 认识，反思本公司成本控制存在的问题，提出成本控制 的方向和具体举措。 一、研发阶段成本控制的理念一、研发阶段成本控制的理念 投资型投资型-专业化管理型专业化管理型公司的不同公司的不同 地产公司地产公司经营模式经营模式经营模
2、式经营模式决定着成本控制管理的思路决定着成本控制管理的思路 原始积累型原始积累型-品牌积累型品牌积累型公司的不同公司的不同 短平快型短平快型-滚动开发型滚动开发型项目的不同项目的不同 成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路 成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路 产品研发阶段产品研发阶段 说明及图说明及图例：例： ：代表关键里程碑 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。 ：配
3、合专业的任务。 项目立项 主体结构开工开盘销售 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 入伙 竣工 销售管理阶段 入伙管理阶段 工 程 拓 展 组织项目论证 初步产品定位 营 销 组织项目策划/产 品、市场及客户 定位研究 规划要点/规划草案 概念规划设计 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 设 计 方 案 设 计 扩初设计施工图设计 设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至 具备预售条件 工 程 施 工 至 竣 工 验 收 销售及入伙配合 工程施工配合、销售配合及入伙配合 销售事务管理 入伙事务管理 成 本 估算 测算 预算、
4、标底、合同价 进度款、工程 变更、招标采 购 结算 房地产开发业务研发阶段划定房地产开发业务研发阶段划定房地产开发业务研发阶段划定房地产开发业务研发阶段划定 前期工程配套的调研及配合 成本控制是研发阶段的重点之一成本控制是研发阶段的重点之一成本控制是研发阶段的重点之一成本控制是研发阶段的重点之一 成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其产生于 项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。 产生于 项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。 合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的。例如：合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的。例如： ? 新的规划形态
5、、新造型、新户型、新空间形式与成本的关 系都要在研发的过程中仔细考虑与研究。 新的规划形态、新造型、新户型、新空间形式与成本的关 系都要在研发的过程中仔细考虑与研究。 ? 对设计方案的材料成本以及建造成本均及时与成本部沟 通，保证项目的成本的可控性。 对设计方案的材料成本以及建造成本均及时与成本部沟 通，保证项目的成本的可控性。 成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有 7080的份量，工程阶段（包括合约和实施阶 段）占 的份量，工程阶段（包括合约和实施阶 段）占3020。 设计阶段成本控制管理设计阶段成本控制管理设计阶段成本控制管理设计阶段成本控制管理 体
6、制问题； 资源问题； 社会分工问题； 专业隔阂问题； 体制问题； 资源问题； 社会分工问题； 专业隔阂问题； 设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程 问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控 制研究。 设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程 问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控 制研究。 设计阶段成本控制控制不力的因素：设计阶段成本控制控制不力的因素： 项目运作讲求的是成本、质量与进度的项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡平衡, 而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，代价， 只有只有三者平衡才能获得最小的代价付出三者平衡才能获得最小的代
7、价付出 进度进度 品质品质成本成本 规划周期 方案周期 施工图周期 结构含钢量 景观造价 示范区造价 图纸完善程度 设计变更签证率 设计失误率 部品封样率 合理的设计费 确立正确的研发阶段的成本观确立正确的研发阶段的成本观确立正确的研发阶段的成本观确立正确的研发阶段的成本观 对设计人员而言是任务任务， 对成本人员而言应前置而持续前置而持续 对公司所有员工而言是意识意识 避免两种现象： 不计成本地追求设计效果不计成本地追求设计效果 成本不合理导致品质丧失成本不合理导致品质丧失 成本 控制 成本 控制 含钢量等土建造价 景观造价 示范区造价 设计变更签证率 合理的设计费 最终最终最终最终成本成本成
8、本成本控制了什么？控制了什么？控制了什么？控制了什么？ 项目建安成本 （元 项目建安成本 （元/平米）平米） 项目设计费 （元 项目设计费 （元/平米）平米） 因设计投入的 人力成本 （万平米 因设计投入的 人力成本 （万平米/人）人） 资金的时间成本 （资金周转率） 资金的时间成本 （资金周转率） 使用阶段的运营成 本 （元 使用阶段的运营成 本 （元/年）年） 项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段 成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而 不是从简
9、单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从 “投入产出比投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。 成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将 视野向前延伸向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发 展态势分析，以及产品的设计；向后延伸向后延伸到顾客的使 用、维修及处置。 积极的成本管理大于消极成本控制积极的成本管理大于消极成本控制积极的成本管理大于消极成本控制积极的成本管理大于消极成本控制 二、在项目开发过程中二、在项目开发过程中 “目标成本目标成本”是成本控制的前提是成本控制的前提 本公司本公司“目标成本目标成本”如何提出？如何提出？ 项目立项 主体结构开工开盘销售 项目论证阶段 项目策
10、划阶段 设 计 管 理 阶 段 入伙 工 程 施 工阶 段 竣工 销售管理阶段 入伙管理阶段 概念规划设计 管理 设 计 方 案 设 计管理 扩初设计 管理 施工图设计 管理 工程施工配合、销售配合及入伙配合 成 本 项目成本估算 测算及目标成 本拆分 预算、标底、合同价 进度款、工程 变更、招标采 购 结算 工 程 营 销 项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约 营销部营销部制定产品定位及相对应的价格定位； 成本部成本部制定各地区成本基价表-即项目目标成本。 设计部设计部控制目标成本偏差率。 1）结构含钢量偏差率；）结构含钢量
11、偏差率； 2）景观造价偏差率；）景观造价偏差率； 3）示范区成本偏差率；）示范区成本偏差率； 4）设计费偏差率 。 ）设计费偏差率 。 目标成本首先必须合理，建立在 长期数据库积累的基础上。 目标成本应具有一定的动态性。 哈佛大学的教授罗宾库帕尔 “我们的公司总是先设计好图纸和模型，再计算被设计产品的 代价，然后看看能否以这个价格水平卖出该项产品“，而日本公 司却将这种程序完全颠倒过来，即“将某种新产品的成本或售价 定为X元，然后回头去努力实现这一目标“。 案例：日本与美国汽车公司成本控制的区别案例：日本与美国汽车公司成本控制的区别 Microsoft Word 文档 地产公司研发阶段地产公司
12、研发阶段“目标成本目标成本”如何提出？如何提出？ 保证安全和品质的前提下，减低含钢量； 各地区项目含钢量限额表 各地区含钢量限额指标(kg/m) 建筑类型结构部位 北京上海深圳武汉、东莞 上部结构- 自带全埋一层地下室- 上部结构- 自带全埋一层地下室- 上部结构- 自带全埋一层地下室- 上部结构- 自带全埋一层地下室- 上部结构- 自带全埋一层地下室- 公共人防地下室（6级）- 公共普通全地下室- 公共半地下室- 高层住宅及公寓 (80M建筑高度100M) 中高层住宅及公寓 (60M建筑高度80M) 小高层住宅及公寓 (建筑高度60M) 别墅、双拼、TOWNHOUSE、 花园洋房 (6+1层
13、及以下) 普通多层住宅及公寓(7层及以下) 结构含钢量结构含钢量 分类及定义 硬景 （元/平米） 软景 （元/平米） 总造价 （元/平米） 一类景观区一类景观区 居住区级/小区级公共绿地 范围 二类景观区二类景观区 组团级绿地范围 三类景观区三类景观区 宅间、宅旁绿地范围 四类景观区四类景观区 道路旁绿化 总计 说明： 1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具 、户外家私等； 2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类； 景观造价景观造价 控制总价偏差率 分项动态平衡 示范区造价示范区造价 底层商业展示 区 底层商业展示 区 集中公建展示 区 集中公建展示 区
14、 费用 分类 建安费建安费 （元/平米） 设计费设计费 （元/平米） 总造价总造价 （元/平米） 1、土建土建-销售 中心（临建 ） 2、装修装修-销售 中心、样板 房 3、景观景观-临时 4、包装包装-临时 标志、道具 总计总计 控制总价偏差率 分项动态平衡 合理设计费标准： 根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付 标准，如 北京、上海、深圳公司：北京、上海、深圳公司：-元元/M2 其他地区公司：其他地区公司：-元元/M2 ?设计费定义： ?规划建筑设计、规划建筑设计、 ?景观设计、景观设计、 ?室内设计室内设计 从概念规划招标到方案、扩初直至施 工图各阶段的设计、咨询、研究、审 图、打印
15、、模型、效果图 设计、咨询、研究、审 图、打印、模型、效果图等费用总和 （但示范区室内设计费通常计（但示范区室内设计费通常计 入营销费用入营销费用） 避免两种现象避免两种现象： 合理的设计费用有利于资源配备的优先性及建筑师 积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之 一； 为节省成本而压低设计费 为追求效果设计费失控 合理设计费： 谈谈谈谈“ “成本控制成本控制成本控制成本控制” ”不如说不如说不如说不如说“ “成本优化成本优化成本优化成本优化” ” ，主要是防止成本的本位主义，牺牲，主要是防止成本的本位主义，牺牲，主要是防止成本的本位主义，牺牲，主要是防止成本的本位主义，牺牲 了品质和进度了
16、品质和进度了品质和进度了品质和进度 三、在项目研发过程中三、在项目研发过程中 实现成本优化的实现成本优化的“重点专业地带重点专业地带” 提问： 本公司研发阶段成本控制的难点在哪里？ 提问： 本公司研发阶段成本控制的难点在哪里？ 规划方案规划方案 景观方案景观方案部品策划方案部品策划方案 建筑方案 （包括结构方案） 建筑方案 （包括结构方案） 流程与计划流程与计划 示范区策划示范区策划施工图施工图 论证拿地阶段 概念规划草案 论证拿地阶段 概念规划草案 概念设计概念设计 规划设计规划设计 单体设计单体设计 施工图施工图 部品设计部品设计 概念设计概念设计 规划设计规划设计 初步设计初步设计 单体设计单体设计 部品设计部品设计 施工图施工图 功能平面功能平面 结构体系结构体系 设备预留设备预留 立面设计立面设计 模型推敲模型推敲 计划管理计划管理是
