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1、重庆洪崖洞 悬崖上的吊脚楼，记忆中的老重庆,案例研究_重庆洪崖洞,洪崖洞民俗风貌区集城市旅游景观、商务休闲景观和城市人文景观于一体，是解放碑的宴会客厅、重庆人的休闲胜区、老重庆的真实写照、重庆市最亮丽的城市名片。,项目定位：集巴渝民俗文化和饮食娱乐为一体的商业与文化产业、旅游产业复合，满足一站式消费要求的综合商业街区,案例研究_重庆洪崖洞,历史沿革：洪崖洞拥有2300多年的历史，是老重庆“九开八闭”十七门中的闭门，也是古代巴国至明清时期的军事要塞和最早最发达的通商口岸，更是巴渝文化兴衰变迁的缩影,案例研究_重庆洪崖洞,长,江,嘉,陵,江,洪崖洞,项目概况：通过后期修缮改造，成为重庆巴渝文化的典
2、型代表，以文化为引擎，以休闲商业为载体的大型都市商旅项目,洪崖洞的文化背景： 是站着的巴渝文化，洪崖洞反映了重庆人坚韧顽强的意志，是重庆历史文化的见证和重庆城市精神的象征。 洪崖洞采用了巴渝传统山地民居的“吊脚楼”形式，将巴渝文化、码头文化、山地民居建筑文化，并入现代的商业范畴，形成以休闲旅游为龙头、以餐饮娱乐为主体、以时尚商业为补充的商业联合体。,项目基本信息： “洪崖洞民俗风貌区”位于重庆市渝中区，是2005年重庆市政府“八大民心工程”之一，是重庆市重点景观工程和4A级重点旅游项目工程，项目沿江全长约600米，商业建筑总面积逾6万。,历史上的洪崖洞（旧貌）,案例研究_重庆洪崖洞,项目规划：
3、规划打造“清明上河图”，顺应台阶地貌修房筑路，使建筑群保持原有山城居民特色，三级台阶筑繁荣街区，体现出建筑群良好的视觉形象,沧白路“城市阳台”,天成巷巴渝风情街,-1F,1-2F,3F,4-5F,6-8F,9-10F,11F,11F：城市阳台 9-10F：异域美食街 5-8F：洪崖洞大酒店 4F：天成巷风情美食街 3F：百业工坊老街 2F：重庆市旅游商品展销中心 1F：创意休闲水岸 -1F：停车场,案例研究_重庆洪崖洞,文化演绎：洪崖洞是巴渝文化和重庆城市人文的一条根脉，从建筑、景观、业态三方面演绎巴渝文化的价值内涵,建筑,洪崖洞以最具巴渝传统建筑特色的“吊脚楼”风貌为主体，依山就势，采取分层
4、筑台、吊脚、错叠、临崖等山地建筑手法； 建筑以青石板、小青瓦、古门窗等巴渝传统民居风格为主基调。,修缮保留了江隘炮台，洪崖闭门、纸岩码头、明代城墙、辛亥碑文、洪崖滴翠、嘉陵夕照等大部分历史遗迹； 洪崖洞以码头文化为补充，以雕塑、浮雕和真实的码头环境，充分展现出重庆特有的码头文化精髓。,汇集巴渝剧院，郭选昌雕塑陈列馆等大型民俗文化展示中心； 巴渝名小吃暨土特产一条街，古玩店、字画精品收藏、琉璃馆、易卦馆、中药坊等民俗业态。,景观,业态,案例研究_重庆洪崖洞,文化演绎1建筑：吊脚楼、青石板、石步梯、小青瓦、古门窗和巴渝文化墙,青石板,青砖,吊脚楼,巴渝文化墙,巴渝文化柱,巴渝文化柱墙,古门窗,案例
5、研究_重庆洪崖洞,文化演绎2景观：明代城墙、洪崖滴翠等历史遗迹和巴渝文化雕塑,洪崖滴翠,明代城墙,巴渝雕塑,案例研究_重庆洪崖洞,文化演绎3业态：巴渝剧院、郭选昌雕塑陈列馆等大型公共文化设施和巴渝名小吃土特产,巴渝剧院,郭选昌雕塑陈列馆,巴渝名小吃土特产,巴渝名小吃土特产,案例研究_重庆洪崖洞,业 态 调 整,商业的业态变迁：-1-3F、9-10F出现大量业态调整，且部分楼层停止商业经营 休闲、餐饮、娱乐业态比例不断加大,案例研究_重庆洪崖洞,嘉,滨,路,嘉陵江,外部交通动线组织：项目和嘉滨路的接驳未处理好外部无法形成回路，-1F和1F临街面形象差，人流导入困难。,沧,白,路,解放碑方向,朝天
6、门方向,黄花园方向,5m高差,案例研究_重庆洪崖洞,内部交通动线组织：内部交通动线不够清晰，且各主要人流出入口未与商业有效接驳，以垂直电梯为主，扶梯较少，大量人流难以导入到下面楼层,垂直电梯,垂直电梯,垂直电梯,垂直电梯,自动扶梯,自动扶梯,案例研究_重庆洪崖洞,经营情况：开业初期洪崖洞30%的产权店铺出售，售价约1.5万元/，70%商铺由小天鹅集团自行经营或定向招商，租金40-180元/月，经过约10年的发展，目前除9-10层租金增长幅度较大，其他楼层租金增长缓慢,租金 -1F租金：60-70元/月 1- 2F：租金：40-70元/月 3F：租金：65-100元/月 4F：租金：80-180
7、元/月 5- 8F：租金：40-60元/月 9- 10F：租金：70-120元/月,2005年,租金 -1F租金：车库 1- 2F：租金：80-150元/月 3F：租金：100-200元/月 4F：租金：200-400元/月 5- 8F：租金：80-100元/月 9- 10F：租金：300-500元/月,2013年,租金变化,案例研究_重庆洪崖洞,-1F,1F,3F,4-5F,6-8F,9-10F,11F,嘉陵江,沧白路,经营情况：有开敞空间和大型主力店驱动的4-5层，9-10层经营较好，其他楼层经营较差，酒店业态经营较好,2F,案例研究_重庆洪崖洞,经营情况：与其创造的巨大品牌效益相比，洪崖
8、洞的经济效益却一直未达到理想效果,现在 上下楼层“冷热”不均，以4楼小吃街为分界线，向上的楼层人来人往，餐饮、酒店生意红火；向下的楼层冷冷清清，尤其是一楼，有的铺面一空就是3年。,小天鹅集团总裁：何永智,曾经 重庆城市名片暨商业地产洪崖洞修建于2006年，当年开街之日不少于10万人把这里挤得爆满，轰动一时。,开发商无商业地产开发经验,在团队组建和招商方面，缺乏经验,规划布局出了些问题,形成目前情况的主要原因：,案例研究_重庆洪崖洞小结,项目亮点： 抓住了巴蜀文化的精髓，形成独特的巴渝文化的特色景观，成为巴渝文化的典型代表，成为重庆都市文化旅游必到之处。 项目不足： 商业定位不准确、业态规划布局较差，商业价值挖掘不够深； 在设计上，嘉宾路与项目的位置关系未处理好，导致项目-1F-2F临将形象较差，且无大型主力店支撑，导致商业无法经营。,创造了巨大的文化品牌效益，但商业价值未得到深度挖掘,
