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1、学生小组姓名与学号：陈飞扬（10241033）课程名称 :财务管理课程专题研究报告（1）：公司财务分析公司名称: 招商局地产控股股份有限公司 股票代码: 000024所属行业:房地产代码SIC:7210学院:经济管理学院授课时间:2011-2012学年 第一学期 (64+16课时)专业与班级:经济1002班小组成员姓名（学号）:张伊寒（10241027）包宇（10241032） 组长姓名（学号）:陈飞扬（10241033）本次报告主笔人:陈飞扬（10241033）任课教师:马忠小组全体成员签名: 提交日期:承诺本报告由小组成员共同完成，所用数据与资料均已注明其来源，如使用了他人已经发表或撰写过
2、的分析结果或观点均已进行了规范引用，特此声明。小组成员1姓名与签字：小组成员2姓名与签字：小组成员3姓名与签字：报告摘要小4号宋体，单倍行距（摘要的篇幅长度不得超过一页）小4号宋体，单倍行距五个层次要素可以以自然段的形式出现1 以哪家上市公司为分析对象，进行了什么主题的专题研究2做了哪些核心内容的分析与研究（概括性）3 主要结果（概括性）4 主要问题（针对性、准确）5 主要结论（清晰、准确、简明）目 录 承诺III报告摘要IV1. 近年来公司经营与财务概况11.1 公司概况11.2 公司近年来经营状况11.3 公司目前财务状况12. 以净资产收益率为核心的分析22.1 盈利能力分析22.2 资
3、产营运效率分析22.3 偿债能力分析22.4 权益变动分析23. 现金流量分析33.1 现金流量结构分析33.2 现金流量的保障能力分析33.3 现金流量创造能力分析34. 公司存在的主要财务问题分析44.1 盈利能力问题44.2 资产质量问题44.3 偿债能力问题44.4 现金流状况与创造能力问题45. 财务问题的经营相关性分析55.1 直接相关的经营相关性分析55.2 公司经营策略与财务政策选择的影响56. 分析结论与措施66.1 主要分析结论66.2 简要解释作为投资者的投资策略66.3 解决财务可行性措施67. 总结小组完成报告中存在问题以及如何调整77.1 逐条说明完成报告存在的问题
4、与原因77.2 举例每个成员的具体贡献与责任心表现77.3 如何协调与改进具体措施78. 参考文献79. 附录7参考文献附录1:招商局地产控股股份有限公司2008-2010年度会计报表以下正文排版要求（1） 字号字体：正文为5号宋体，数字与英文为Times New Roman。（2） 行距页边距：单倍行距（不加重）。页边距符合本模版设定（3） 标题级别：报告正文最多出现3级目录，但并不鼓励每个2级标题下出现3级标题。（4） 表格与图示：参照财务管理课程主讲教材财务管理：理论与案例中图、表格式，每个表与图均要标明数据来源或资料来源。此外表格中数字的字号为“小五”号。（5） 参考资料：按照公司年报
5、、公告、研究报告、网站信息、期刊文章等类别序号列示 25 Course group director: Ma Zhong财务分析报告招商局地产控股股份有限公司（000024）1. 近年来公司经营与财务概况1.1 公司概况招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）于1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，先后在深圳交易所（000024）、新加坡交易所（200024）挂牌上市。招商地产是香港招商局集团旗下三大核心产业(交通运输及基础设施、地产、金融)之一的旗舰企业。经过20多年的发展，在综合开发模式下，目前招商地产的业务版图涵盖房地
6、产开发、投资性物业经营、物业管理、房地产中介服务和供电业务。其中出租物业、物业管理和供电业务能给公司带来稳定的现金流，为公司房地产开发业务扩张提供资金支持，而物业管理和房地产中介也有利于公司把握市场变化，间接为地产开发业务提供服务。形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。截止2007年末，招商地产总股本达8.45亿股，总资产超过250亿元。分别在深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、成都、漳州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。 在20多年的实践中，招商地产总结出一套注重生态、强调可持续发展的“绿
7、色地产”企业发展理念，并成功开创了国内的社区综合开发模式。1.2 公司近年来经营状况20082010年，房地产市场经历了严厉的宏观调控，调控政策涵盖了土地、信贷、税收、保障房建设以及“限购令”等一系列经济及行政手段，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控。处于宏观调控风口浪尖的房地产行业风云激荡，房地产企业整体陷入2008年以来最为严峻的市场考验，但招商地产却超出预期发展，实现弯道超车。一直被业界公认为房地产行业抗压能力最强的招商地产，实际上是调控市场中具有多重优势的无短板公司，其在淡市中多项财务指标远远超出同等规模的房地产企业，稳健进取的特性再次彰显无余。无论是积极的
8、内部管理制度改革，还是在商业地产方面的大规模整合，以及经营策略的灵活调整，招商地产都堪称行业内逆市发力的佼佼者。2010年，面对复杂、严峻的行业形势，公司按照“巩固提升、突破发展”的经营思路，将提升专业能力、推广绿色技术、创新商业模式、加强公司管理作为重点工作，努力突破制约公司发展的瓶颈，扩大公司的经营规模，增强公司的盈利能力。全年实现营业收入总额137.82 亿元，归属于上市公司股东的净利润20.11亿元，较上年同期增长22%。营业收入中：商品房销售收入119.83亿元，结算面积92.61万平米。1.3 公司目前财务状况20082010年，不断升级的房地产调控让市场嗅到冬天的味道，融资环境日
9、益紧张，多数企业放缓了扩张的步伐，存货积压、现金流紧张、负债率攀升成为房地产企业的普遍现象。作为经营稳健的公司，招商地产一贯将财务安全视为公司发展的重要前提。保持合理的负债率，坚守财务安全底线是公司抵御市场风险的基本原则。作为以盈利能力见长的房地产企业，招商地产在净利润额、资产负债率、净资产收益率、营收利润率和成本控制等经营效率指标上一直深得行业推崇。此外，拥有合理的资源优势和区域布局、均衡的产业结构以及丰富的产品类型，也将进一步增强公司经受市场考验的能力。主要会计数据如下： 图2-1 主要财务数据（数据来源：CSMAR数据库）2. 以净资产收益率为核心的分析净资产收益率（ROE）是净利率与平
10、均净资产的百分比，反映单位股东资本获取的净收益，衡量的是股东投入资本的保值、增值能力。由于税后净利润为股东单独享有，对于股权投资人来说，综合概括了企业的全部经营业绩和财务业绩。从长期看来，公司的成长能力和股东价值最大化取决于净资产收益的状况与变化趋势。通常，较高的净资产收益率反映了公司接受了较好的投资机会，并且对费用实施了有效的管理。运用以净资产收益率为核心的财务分析体系分析招商地产的资产负债表和利润表。根据招商地产2008至2010年的年报，计算出招商地产的权益净利率，并以权益净利率（即净资产收益率）为核心分解财务指标，寻找招商地产的财务问题，并针对发现的问题，阐释问题产生的原因。近三年来，
11、招商地产与同行业的两家房地产上市公司的净资产收益率变动情况如下图：图2-2 ROE走势图（数据来源：CSMAR数据库）图2-1 ROE走势图（数据来源：CSMAR数据库）横向来看，招商地产的净资产收益率不仅在基数上低于万科和金地，而且在增长能力上也弱于万科和金地（从2008年至2010年万科与金地的净资产收益率稳定上涨，而招商地产却徘徊不前），说明招商地产在股东账面投资额的盈利能力方面与行业巨头万科和金地还是有一定差距的。纵向来看，从2008年到2010年，招商地产的净资产收益率始终维持在11%左右，这说明招商地产的的权益投资的综合能力有待进一步提高。下面，将净资产收益率分解为营业收入净利率、
12、总资产周转率和权益乘数三个财务指标，分别进行盈利能力分析、资产营运效率分析和财务杠杆分析，找出影响招商地产净资产收益率增长缓慢的因素。2.1 盈利能力分析企业经营的直接目的是赚取利润，在保持企业持续稳定的基础上追求良好的成长性。而招商地产正处于成长阶段，从招商地产2008年至2010年的年度报告中,我们通过分解营业收入净利率，判断其对招商地产资产净利率的影响程度，并进一步分析企业利润、本身成本费用、税收政策等因素对招商地产主营业务收入净利率的影响，进而分析其盈利能力。营业收入净利率是指净利润与营业收入的比值，反映了单位营业收入创造利润的能力。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本
13、的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。营业利润率越高，说明企业百元商品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。以下是近三年来招商地产及另外两家房地产公司的营业收入净利率数据。图2-3 营业收入净利率走势图（数据来源：CSMAR数据库）横向来看，从2008到2010年，招商地产的营业收入净利率都要高于同行业的万科和金地，表明在同行业中，招商地产的经营效率还是比较高的，也就是说在不考虑非营业成本的情况下，招商地产通过经营获取利润的能力还是比较强的；纵向来看，招商地产的营业收入净利率的波动较大。从2008年3月的11.41%升至2008年9月的36
14、.11%，涨幅高达216.48%；又从2008年9月的36.11%降至到2009年9月的22.44%，下降了37.86%。营业收入净利率等于净利润与营业收入的比值，那么它就和净利润还有营业收入有关。我们来看看2008年至2009年三年间招商地产的净利润与营业收入的变化情况，从中能大体看出招商地产营业收入净利率变化的一些原因，然后再从利润总额结构、营业利润的结构两个方面来分析招商地产的盈利能力。图2-4（数据来源：CSMAR数据库）从图2-4可以看出，招商地产在2008年1月至2008年9月营业收入减少，净利润虽然也有减少但是相比营业收入而言，减少的幅度较小，所以在此期间营业收入净利率迅速上涨。从2008年9月至2009年9月，营业收入大幅上涨，净利润也随之上涨，但显然营业收入涨幅
