苏州新建元控股集团有限公司18年度第一期中期票据评级报告(更新)

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1、 1 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 主要财务数据主要财务数据及指标及指标 项项 目目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 2018 年年 第一季度第一季度 金额单位：人民币亿元 母公司母公司口径口径数据：数据： 货币资金 2.25 1.58 2.24 3.94 刚性债务 28.87 41.03 44.73 40.69 所有者权益 76.81 79.06 79.46 79.30 经营性现金净流入量 -0.30 -0.31 -0.41 -1.40 合并合并口径口径数据及指标：数据及指标： 总资产 324.20 320.77 318.22 321.49 总负

2、债 237.78 231.99 225.76 221.44 刚性债务 131.84 130.72 123.40 115.40 所有者权益 86.42 88.78 92.46 100.06 营业收入 49.12 70.37 44.06 15.84 净利润 2.22 3.01 4.51 7.54 经营性现金净流入量 16.29 11.40 2.10 -6.66 EBITDA 12.57 13.60 14.91 - 资产负债率% 73.34 72.32 70.95 68.88 权益资本与刚性债务 比率% 65.55 67.92 74.93 86.71 流动比率% 133.47 114.55 104.

3、89 124.23 现金比率% 16.05 18.28 15.81 18.19 利息保障倍数倍 1.00 1.32 1.68 - 净资产收益率% 2.56 3.44 4.98 - 经营性现金净流入量与 流动负债比率% 13.45 8.82 1.48 - 非筹资性现金净流入量 与负债总额比率% 4.58 6.22 3.45 - EBITDA/利息支出倍 1.46 1.88 2.37 - EBITDA/刚性债务倍 0.10 0.10 0.12 - 注：根据新建元经审计的 20152017 年及未经审计的 2018 年第一季度财务数据整理、计算。 评级观点评级观点 主要主要优势：优势： 房地产开发和

4、经营业务经验丰富。房地产开发和经营业务经验丰富。新建元下 属主要子公司建屋集团和圆融集团拥有多年 房地产开发和经营经验，在苏州工业园区内 具有较高的市场地位，为公司“走出去”奠 定了一定基础。 主业协同效应较好。主业协同效应较好。新建元已形成一套完整 的城市开发和综合运营的体系，公司主营业 务产业链已完成从地产开发销售向物业运营 及城市运营配套的延伸，各业务之间协同效 应较好。 持有物业区位优势持有物业区位优势。新建元持有的大量经营 性物业主要分布在苏州工业园区，资产质量 较好，能为公司带来较稳定的现金流。 股东支持。股东支持。新建元实际控制人为园区管委 会，股东背景良好。公司股东能够通过委托

5、 贷款、资金拆借等方式给予公司一定资金支 持。 主要主要风险：风险： 房地产政策风险。房地产政策风险。2017 年以来，我国房地产 市场调控深化，各地调控政策密集出台且不 断升级。房地产市场政策变化将对新建元房 地产项目建设、对外融资、销售去化及资金 回笼等方面产生较大影响。 盈利盈利增长稳固性较弱增长稳固性较弱。新建元主业盈利能力 较弱，利润水平对投资收益及营业外净收入 的依赖性高，其中投资收益部分来源于子公 司及联营企业股权的处置，盈利增长稳固性 较弱。 资本支出及偿债压力。资本支出及偿债压力。新建元在建项目较 多，后续仍有较大资金需求。近年来，公司 刚性债务虽有所压减，但规模依旧较大，存

6、 编号： 【新世纪债评(2018)010629】 评级评级对象：对象： 苏州新建元控股集团有限公司苏州新建元控股集团有限公司 2018 年度第一期中期票据年度第一期中期票据 主体信用主体信用等级：等级： AA+ 评级展望：评级展望： 稳定稳定 债项信用债项信用等级：等级： AA+ 评级时间：评级时间： 2018 年年 7 月月 24 日日 注册额度： 20 亿元 本期发行： 8 亿元 发行目的： 偿还金融机构借款 存续期限： 3 年 偿还方式： 每年付息一次，到期一次还本 增级安排： 无 概述概述 分析师分析师 覃斌 杨亿 Tel：(021) 63501349 Fax: (021)6350

7、0872 上海市汉上海市汉口路口路 398 号华盛大厦号华盛大厦 14F http:/ 2 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 在 3 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 苏州新建元控股集团有限公司 2018 年度第一期中期票据 信用评级报告 概况 1. 发行人概况发行人概况 苏州新建元控股集团有限公司 （以下简称 “新建元” 、 “该公司” 或 “公司” ） 是由苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司1（简称“兆润投资” ）和苏州工 业园区国有资产控股发展有限公司（简称“园区国控” ）于 2012 年 11 月共同 出资成立， 初始注册资本 2,

8、000 万元， 兆润投资与园区国控分别持股 81.70%和 18.30%。2013 年 3 月和 11 月，兆润投资与园区国控以所持苏州工业园区商业 旅游发展有限公司（简称“商旅发展” ）的全部股权、苏州工业园区建屋发展 集团有限公司（简称“建屋集团” ）99.27%的股权、苏州圆融发展集团有限公 司（简称“圆融集团” ）75%的股权以及苏州工业园区测绘地理信息有限公司 （简称“测绘公司” ）全部股权，对公司增资，两次增资后注册资本增加至 651,916.63 万元。2014 年 7 月，园区国控以其持有的苏州工业园区邻里中心发 展有限公司（简称“邻里中心” ）70%股权以及苏州工业园区人力资

9、源开发有 限公司 （简称 “人力资源公司” ） 100%股权对公司增资， 注册资本增至 725,876.35 万元。截至 2018 年 3 月末，该公司注册资本未发生变化，为 725,876.35 万元， 其中兆润投资和园区国控分别持有公司 72.58%和 27.42%的股权。兆润投资和 园区国控均为苏州市人民政府苏州工业园区管理委员会（简称“园区管委会” ） 的全资子公司，因此园区管委会为公司的实际控制人。 该公司及其子公司主要从事房地产开发经营、 租赁、 物业管理、 酒店餐饮、 体育项目和劳务服务等业务。截至 2017 年末，公司纳入合并范围的二级子公 司（以集团本部为一级）共有 7 家，

10、公司主业涉及的主要经营主体及其概况详 见附录三。 2. 债项概况债项概况 （1） 债券条款债券条款 该公司注册发行总金额为 20 亿元人民币中期票据的事项已经股东会及董 事会批准，公司于 2017 年 9 月收到中国银行间市场交易商协会接受注册通知 书（中市协注2017MTN486 号） 。本次中期票据采用分期发行的模式，本期系 1 原苏州工业园区地产经营管理公司，2014 年 12 月 31 日变更为现名。 4 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 首期发行，发行规模为 8 亿元，期限为 3 年，具体情况如图表 1 所示。 图表图表 1. 拟发行的本次债券概况拟发行的本

11、次债券概况 债券名称： 苏州新建元控股集团有限公司 2018 年度第一期中期票据 总发行规模： 20 亿元人民币 本期发行规模： 8 亿元人民币 本次债券期限： 3 年 债券利率： 固定利率 定价方式： 按面值发行 偿还方式： 每年付息一次，到期一次还本 增级安排： 无 资料来源：新建元 截至 2018 年 6 月末，该公司合并口径共发行 3 期债券，待偿还本金余额 合计 16.00 亿元，付息情况均正常。 图表图表 2. 公司公司已发行债券概况已发行债券概况 债项名称债项名称 发行金额发行金额 （亿元）（亿元） 期限期限 （年）（年） 发行利率发行利率 （%） 发行时间发行时间 注册额度注册

12、额度/注注册时间册时间 本息兑付情况本息兑付情况 16 建元 02 5.00 5 3.62 2016-03-07 30 亿元/2015 年 11 月 付息正常 16 建元 01 10.00 3+2 3.20 2016-03-07 付息正常 17 建屋 01 1.00 3+2 4.90 2017-07-10 15 亿元/2016 年 7 月 付息正常 资料来源：新建元 （2） 募集资金用途募集资金用途 该公司本期中期票据所募资金全额用于偿还金融机构借款。 业务 1. 外部环境 （1） 宏观宏观因素因素 2018 年上半年， 全球经济景气度仍处扩张区间但较前期高点回落， 金融市年上半年， 全球经济

13、景气度仍处扩张区间但较前期高点回落， 金融市 场波动幅度显著扩大， 美联储货币政策持续收紧带来的全球性信用收缩或逐渐场波动幅度显著扩大， 美联储货币政策持续收紧带来的全球性信用收缩或逐渐 明显，美国与主要经济体的贸易摩擦引发明显，美国与主要经济体的贸易摩擦引发全球对贸易和经济复苏的担忧，热点全球对贸易和经济复苏的担忧，热点 地缘政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素。 我国宏观经济继续呈现地缘政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素。 我国宏观经济继续呈现 稳中向好态势，在以供给侧结构性改革为主的各类改革措施不断推进落实下，稳中向好态势，在以供给侧结构性改革为主的各类改革措施不断推进落实

14、下， 经济发展“质升效增”明显。随着我国对外开放范围和层次的不断拓展，经济发展“质升效增”明显。随着我国对外开放范围和层次的不断拓展，稳增稳增 长、促改革、调结构、惠长、促改革、调结构、惠民民生和防风险生和防风险各项各项工作稳工作稳步落实步落实，我国经济有望长期我国经济有望长期 保持保持中中高速增长高速增长。 2018 年上半年，全球经济景气度仍处扩张区间但较前期高点回落，同时经 5 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 济增速也有所放缓，金融市场波动幅度显著扩大，美联储货币政策持续收紧带 来的全球性信用收缩或逐渐明显， 美国与主要经济体的贸易摩擦引发全球对贸 易和经济复

15、苏的担忧， 热点地缘政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因 素。在主要发达经济体中，税改支持下的美国经济、就业表现依然强劲，美联 储加息缩表有序推进，特朗普的关税政策加剧全球贸易摩擦，房地产和资本市 场存在风险；欧盟经济复苏向好而景气度持续回落，能源价格上涨助推 CPI 改善，欧洲央行量化宽松将于年底结束，联盟内部政治风险不容忽视；日本经 济温和复苏，略有回升的通胀水平依然不高，增长基础仍不稳固，较宽松的货 币政策持续。在除中国外的主要新兴经济体中，经济景气度整体上略弱于主要 发达经济体；印度经济保持中高速增长，随着“废钞令”影响褪去、税务改革的 积极作用显现，为稳定 CPI 印度央行时隔四

16、年首度上调利率；俄罗斯、巴西的 CPI 均处低位，两国货币贬值幅度较大并制约继续降息空间，经济景气度快速 下降，复苏势头不稳；南非经济低速增长，南非央行降息配合新任总统推动的 国内改革，对经济的促进作用有待观察。 2018 年上半年，我国宏观经济继续呈现稳中向好态势，在以供给侧结构性 改革为主的各类改革措施不断推进落实下，经济发展“质升效增”明显。国内 消费物价水平温和上涨、生产价格水平因基数效应涨幅回落，就业形势总体较 好；居民可支配收入增速放缓拖累消费增长，消费升级下新兴消费的快速增长 有利于夯实消费对经济发展的基础性作用； 基建疲弱导致固定资产投资增速下 降，而房地产投资增长较快、制造业投资有所改善、民间投资活力提升，投资 结构优化趋势持续；进出口贸易增速保持较高水平，受美对华贸易政策影响或 面临一定压力；工业生产总体平稳，产能过剩行业经营效益良好，高端制造业 和战