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1、平安不动产有限公司 2017 年度第五期超短期融资券募集说明书 2 重要提示重要提示 发行人发行本期超短期融资券已在中国银行间市场交易商协会 注册， 注册不代表交易商协会对本期超短期融资券的投资价值作出任 何评价，也不代表对本期超短期融资券的投资风险作出任何判断。投 资者购买发行人本期超短期融资券， 应当认真阅读本募集说明书及有 关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性 进行独立分析，并据以独立判断超短期融资券的投资价值，自行承担 与其有关的任何投资风险。 发行人董事会已批准本募集说明书， 全体董事承诺其中不存在虚 假记载、误导性陈述或重大遗漏，对其真实性、准确性、完整性和
2、及 时性承担个别和连带法律责任。 发行人负责人和主管会计工作的负责人、 会计机构负责人保证本 募集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。 凡通过认购、 受让等合法手段取得并持有发行人发行的本期超短 期融资券的， 均视同自愿接受本募集说明书对本期超短期融资券各项 权利义务的约定。 发行人承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义 务，接受投资者监督。 截至募集说明书签署日，除已披露信息外，发行人无其他影响偿 债能力的重大事项。 平安不动产有限公司 2017 年度第五期超短期融资券募集说明书 3 目目 录录 第一章 释 义 5 第二章 风险提示及说明 . 7 一、本期超短期融资券的投资风
3、险 7 二、发行人的相关风险 . 7 第三章 发行条款 15 一、本期超短期融资券发行条款 . 15 二、本期超短期融资券发行安排 . 16 第四章 募集资金运用 18 一、募集资金用途 18 二、发行人承诺 18 三、偿债保障措施 18 第五章 发行人基本情况 21 一、发行人概况 21 二、发行人历史沿革 21 三、发行人前十大股东持股情况 . 23 四、发行人独立性 27 五、发行人重要权益投资情况 . 28 六、发行人内部组织情况机构情况 40 七、发行人高级管理人员情况 . 55 八、发行人经营范围与主营业务 . 57 第六章 发行人主要财务状况 . 88 一、发行人财务报告编制及审
4、计情况 88 二、发行人历史财务数据 . 94 三、发行人财务情况分析 . 102 四、发行人有息债务情况 . 124 五、关联方及关联交易情况 . 126 六、重大或有事项 132 七、资产限制用途情况 . 133 八、发行人金融衍生品情况 . 134 九、发行人重大投资理财产品 . 134 十、发行人海外投资情况 . 134 十一、发行人直接债务融资计划 . 134 第七章 发行人资信情况 . 136 一、发行人信用评级情况 . 136 二、发行人银行授信情况 . 138 平安不动产有限公司 2017 年度第五期超短期融资券募集说明书 4 三、发行人债务违约记录 . 138 四、发行人债务
5、融资工具偿付情况 139 第八章 发行人 2017 年 1-9 月经营情况 . 140 一、发行人 2017 年 1-9 月主营业务情况 . 140 二、发行人 2017 年三季度重大会计科目分析 . 141 三、发行人 2017 年 1-9 月重要财务指标 . 149 四、发行人 2017 年 9 月末资信情况 150 五、发行人 2017 年 1-9 月重大事项情况 . 152 第九章 本期超短期融资券担保情况 . 154 第十章 税务事项 . 155 一、增值税 155 二、所得税 155 三、印花税 155 第十一章 信息披露 156 一、超短期融资券发行前的信息披露 156 二、超短
6、期融资券存续期内定期信息披露 156 三、超短期融资券存续期内重大事项披露 156 四、超短期融资券本息兑付信息披露 157 第十二章 违约责任及投资者保护机制 . 158 一、违约事件 158 二、违约责任 158 三、投资者保护机制 158 四、不可抗力 163 五、弃权 . 163 第十三章 本期超短期融资券发行的有关机构 . 165 第十四章 本期超短期融资券备查文件及查询地址 174 一、备查文件 174 二、查询地址 174 附件：主要财务指标计算公式附件：主要财务指标计算公式 176 平安不动产有限公司 2017 年度第五期超短期融资券募集说明书 5 第一章第一章 释释 义义 在
7、本募集说明书中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义： 本公司/发行人/平安 不动产/公司 指 平安不动产有限公司 非金融企业债务融资 工具/债务融资工具 指 具有法人资格的非金融企业在全国银行间债券市场发行的，约 定在一定期限内还本付息的有价证券 本期超短期融资券 指 平安不动产有限公司 2017 年度第五期超短期融资券 本次发行 指 本期超短期融资券的发行 主承销商兼簿记管理 人 指 招商银行股份有限公司 承销商 指 与主承销商签署承销团协议，接受承销团协议与本次发行有关 文件约束，参与本期超短期融资券簿记建档的机构 承销团 指 主承销商为本次发行组织的，由主承销商和承销商组成的承销
8、团 簿记建档 指 发行人和主承销商协商确定利率（价格）区间后，承销团成员 /投资人发出申购定单，由簿记管理人记录承销团成员/投资人 认购债务融资工具利率 （价格)及数量意愿， 按约定的定价和配 售方式确定最终发行利率（价格）并进行配售的行为。集中簿 记建档是簿记建档的一种实现形式，通过集中簿记建档系统实 现簿记建档过程全流程线上化处理。 簿记管理人 指 制定集中簿记建档流程及负责具体集中簿记建档操作的机构， 本期超短期融资券发行期间由招商银行股份有限公司担任 北金所 指 北京金融资产交易所有限公司 承销协议 指 由发行人与主承销商为本次发行签订的平安不动产有限公司 2016-2018 年超短期
9、融资券承销协议 承销团协议 指 承销团成员为承销本期超短期融资券签订的银行间债券市场 非金融企业债务融资工具承销团协议 余额包销 指 本期超短期融资券的主承销商按照承销协议的规定，在规定的 发行日后，将未售出的超短期融资券全部自行购入 上海清算所 指 银行间市场清算所股份有限公司 人民银行 指 中国人民银行 交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会 平安不动产有限公司 2017 年度第五期超短期融资券募集说明书 6 银行间市场 指 全国银行间债券市场 债务融资工具管理办 法 指 中国人民银行颁布的银行间债券市场非金融企业债务融资工 具管理办法 节假日 指 指国家规定的法定节假日和休息日 工作日
10、 指 指中国北京市的商业银行的对公营业日（不包括节假日） 元 指 人民币元 中国平安集团 指 中国平安保险（集团）股份有限公司 平安信托 指 平安信托有限责任公司 平安创新资本 指 深圳市平安创新资本投资有限公司 平安工业物流公司 指 深圳平安不动产工业物流有限公司 保险资金 指 中国平安保险（集团）股份有限公司下属各保险公司以本外币 计价的资本金、公积金、未分配利润、各项准备金及其他资金 平安寿险 指 中国平安人寿保险股份有限公司 平安财险 指 中国平安财产保险股份有限公司 平科信息 指 深圳平科信息咨询有限公司 保监会 指 中国保险监督管理委员会 GP 指 有限合伙基金中的普通合伙人（Ge
11、neral Partner） LP 指 有限合伙基金中的有限合伙人 (Limited Partner) 平安置业 指 深圳市平安置业投资有限公司 桐乡项目 指 浙江桐乡养生养老度假项目 平安不动产有限公司 2017 年度第五期超短期融资券募集说明书 7 第二章第二章 风险提示及风险提示及说明说明 本期超短期融资券无担保， 超短期融资券按期足额还本付息取决于发行人的 信用及偿债能力。投资者在评价和购买本期超短期融资券时，应认真考虑下述各 项相关风险因素： 一、本期一、本期超短期融资券超短期融资券的投资风险的投资风险 （一）利率风险（一）利率风险 在本期超短期融资券续期内，国际、国内宏观经济环境的
12、变化，国家经济政 策的变动等因素会引起市场利率水平的变化， 市场利率的波动将对投资者投资本 期超短期融资券的收益造成一定程度的影响。 （二）流动性风险（二）流动性风险 本期超短期融资券将在银行间市场上进行流通， 在转让时可能由于无法找到 交易对手而难以将超短期融资券变现，存在一定的交易流动性风险。 （三）偿付风险（三）偿付风险 在本期超短期融资券的存续期内，如政策、法规或行业、市场等不可控因素 对发行人的经营活动产生重大负面影响， 进而造成发行人不能从预期的还款来源 获得足够的资金，将可能影响本期超短期融资券按期足额还本付息。 二、发行人的相关风险二、发行人的相关风险 （一）财务风险（一）财务
13、风险 1、有息债务增长风险、有息债务增长风险 2014-2016年末及2017年二季度末，发行人总体融资余额（包括短期借款、 一年内到期的长期借款、长期借款）分别为728,422.79万元、1,283,327.14万元、 1,117,121.66万元、1,320,196.75万元。近年来由于公司业务规模的不断扩大，相 应的有息债务也不断增加，预计发行人在未来几年内，有息债务仍将保持较高的 水平。融资规模的大幅增加，有益于公司业务规模的扩大，但如果财务费用增长 过快， 有可能对公司利润产生一定影响，到期的本息可能增加公司刚性债务支出 的压力，从而对公司的经营产生一定的影响。 此外，随着项目开发规
14、模的扩大，预计公司未来仍有较大金额的支出，公司 平安不动产有限公司 2017 年度第五期超短期融资券募集说明书 8 银行借款、债券的偿还除自身资金外，很大程度上需依靠再融资。 2、短期偿债压力增加的风险、短期偿债压力增加的风险 2014-2016年末及2017年二季度末，发行人短期借款和一年内到期的长期借 款合计分别为56.08亿元、66.18亿元、55.06亿元和62.36亿元，虽然发行人保持着 较为充足的货币资金，但仍存在短期偿债压力增加的风险。 3、可供出售金融资产公允价值变动风险、可供出售金融资产公允价值变动风险 2014-2016年末及2017年二季度末，可供出售金融资产分别为265
15、,914.10万 元、14,193.33万元、9,131.01万元以及8,270.63万元。发行人可供出售金融资产主 要为可供出售的资产管理计划及股权投资等。未来，如发行人进一步扩大可供出 售金融资产的规模，由于我国宏观经济和资本市场走势的不确定性，发行人将面 临项目的经营风险以及交易对手可能产生的信用风险等。 4、资本支出规模较大的风险、资本支出规模较大的风险 不动产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司 正常的经营运作至关重要。发行人现持有的项目较为充足，具备较强的持续发展 后劲， 但同时也给发行人带来较大的资金支出压力。若未来发行人融资渠道不畅 或不能合理控制成本，
16、可能对发行人的偿债能力造成一定的不利影响。 5、期间费用占比较高的风险、期间费用占比较高的风险 2014-2016年末及2017年二季度末，发行人期间费用分别为78,351.88万元、 105,559.61万元、133,468.26万元以及98,539.53万元，分别占同期营业收入的 85.49%、95.38%、91.83%和114.38%。期间费用整体占比偏高，将可能导致发行 人盈利空间降低，进而削弱发行人的偿付能力。 6、现金流平衡依赖外部融资的风险、现金流平衡依赖外部融资的风险 2014-2016年末及2017年二季度末，发行人经营性现金净流量分别为-10.86 亿元、6.45亿元、2.86亿元和-21.38亿元；投资性现金净流量分别为-83.24亿元、 -38.78亿元、-203.97亿元和39.91亿元。2014年经营性现金流量为负数，主要原因 是杭州金融中心、桐乡养老项目等发行人参与开发的持有型物业进入开工期，前 期投入及费用较大，自建项目暂时未达收益期；随着发行人股权投资等项目收益 逐渐体现， 2015年经营性现金流量得以改善并转负为正。投资性现金
