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1、 中期票据信用评级报告 徐州新田投资发展有限责任公司 1 徐州新田投资发展有限责任公司 2018 年度第一期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA 本期中期票据信用等级：AA 评级展望：稳定 本期中期票据发行金额：10 亿元 本期中期票据期限：5 年 偿还方式：按年付息，一次还本 募集资金用途：徐州市轨道交通一号线站点及 周边棚户区改造项目建设 评级时间：2017 年 11 月 28 日 财务数据 项目项目 2014 年年2015 年年 2016 年年 2017 年年 6 月月 现金类资产(亿元) 10.81 7.57 11.0127.28 资产总额(亿元) 84.10 12
2、0.35 163.69192.61 所有者权益(亿元) 44.05 59.63 61.3361.42 短期债务(亿元) 0.003.00 2.303.35 长期债务(亿元) 2.00 22.00 66.5489.04 全部债务(亿元) 2.00 25.00 68.84 92.39 营业收入(亿元) 6.04 5.11 4.08 2.36 利润总额(亿元) 1.99 1.79 1.77 0.12 EBITDA(亿元) 2.00 1.81 1.78 - 经营性净现金流 (亿元) -12.48 -37.46 -11.87 -2.55 营业利润率(%) 7.48 7.69 7.76 6.57 净资产收
3、益率(%) 4.23 2.88 2.77 - 资产负债率(%) 47.62 50.45 62.53 68.11 全部债务资本化比 率(%) 4.34 29.54 52.88 60.07 流动比率(%) 1452.82 2098.54 2585.18 2625.80 经营现金流动负债 比(%) -222.60 -667.77 -218.39 - 全部债务 /EBITDA(倍) 1.00 13.85 38.62 - 注：2017 年上半年财务数据未经审计。 分析师 张婷婷 王 康 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人
4、保财险大厦 17 层（100022） 网址： 评级观点 徐州新田投资发展有限责任公司（以下简 称“公司”）是徐州市土地开发整理、安置房 建设的重要主体。联合资信评估有限公司（以 下简称“联合资信”）对公司的评级反映了公 司在区域经济环境、政府支持等方面具有显著 优势。同时联合资信也关注到公司流动资产中 存货及其他应收款占比大、长期债务规模快速 增长、未来投资规模大等因素对公司信用基本 面带来的不利影响。 未来随着西三环高架和轨道交通一号线 项目的推进及安置房逐步完工销售，公司收入 规模有望持续增长。徐州市不断增强的财政实 力及其对公司持续的支持有助于提升公司整 体偿债能力。联合资信对公司的评级
5、展望为稳 定。 基于对公司主体长期信用状况以及本期 中期票据偿还能力的综合评估，联合资信认 为，公司本期中期票据不能偿还的风险很低， 安全性很高。 优势 1 近年来，徐州市经济快速增长，财政实力 稳步增强，为公司发展提供了良好的发展 环境。 2 公司作为徐州市土地开发整理及安置房建 设的重要主体，受到徐州市政府在资金注 入、资产注入和财政补贴等方面的大力支 持。 关注 1 公司流动资产中存货和其他应收款占比 大，对公司资金形成较大占用。 2 公司土地开发投入的较快增长导致经营活 动净现金流持续表现为净流出，且公司近 年来债务水平快速上升， 对外投资规模大， 中期票据信用评级报告 徐州新田投资发
6、展有限责任公司 2 存在较大融资需求。 3 公司对外担保规模较大，担保比率高，存 在较大的或有负债风险。 4 本期中期票据发行金额较大，公司存在一 定的集中偿付压力。 中期票据信用评级报告 徐州新田投资发展有限责任公司 3 声声 明明 一、本报告引用的资料主要由徐州新田投资发展有限责任公司（以下简称“该公 司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对这些资料的真实性、 准确性和完整性不作任何保证。 二、除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外，联合资信、评级人员 与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充
7、分理由保证所出具的 评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独 立判断，未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级的结论，在 后续有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 徐州新田投资发展有限责任公司 4 徐州新田投资发展有限责任公司 2018 年度第一期中期票据信用评级报告 一、主体概况 徐州新田投资发展有限责任公司（以下简 称“公司”或“新田投资” ）成立于2008年7月， 初始
8、注册资本和实收资本均为1.50亿元，由徐 州市土地储备中心（以下简称“徐州市土储中 心”）出资，出资比例100%。2008年，徐州市 土储中心增资1.80亿元。2014年，根据关于 统一国有企业国有资产出资人制度创新国有 企业监管体制的意见 （徐委改【2014】5号） 及市政府办公室关于加快落实市直国有企业 出资人变更的通知 （徐政办传 【2014】 274号） 等文件，公司出资人由徐州市土储中心变更为 徐州市人民政府国有资产监督管理委员会（以 下简称“徐州市国资委” ） 。截至2017年6月底， 公司注册资本和实收资本均为3.30亿元，徐州 市国资委持股100%， 履行出资人职责， 徐州市
9、国土资源局履行主管部门管理职责，共同对企 业实施监管和业务管理。 公司经营范围：农村土地整理、农田保护 利用、村庄搬迁整理、采煤塌陷复垦治理、旧 城旧村改造和废弃闲置土地盘活利用、城乡道 路建设、城乡基础设施建设项目投资。 截至2017年6月底，公司本部设综合管理 部、财务融资部、工程管理部、经营管理部、 土地整理部五个部室；公司拥有全资子公司2 家：徐州新腾置业有限公司（注册资本5000万 元，以下简称“新腾置业” ）和徐州新田鸿瑞 资产管理有限公司（注册资本5000万元，以下 简称“新田鸿瑞公司” ） ，其中新腾置业具有贰 级房地产开发经营资质，主要负责公司安置房 建设工程。 截至2016
10、年底，公司合并资产总额163.69 亿元，所有者权益61.33亿元。2016年，公司实 现营业收入4.08亿元，利润总额1.77亿元。 截至2017年6月底，公司合并资产总额 192.61亿元， 所有者权益61.42亿元。 2017年16 月， 公司实现营业收入2.36亿元， 利润总额0.12 亿元。 公司注册地址： 徐州市建国西路 80 号 （徐 州市国土资源局十二楼） ；法定代表人：郝敬 良。 二、本期中期票据及募投项目概况 1本期债券概况 公司已于 2017 年 1 月注册总额度为 15 亿 元的中期票据，2018 年度第一期中期票据（以 下简称“本期中期票据” ）拟发行金额为 10 亿
11、 元，期限为 5 年，采用固定利率，按年付息， 到期一次还本。 本期中期票据募集资金将全部用于徐州 市轨道一号线站点及周边棚户区改造项目（以 下简称“募投项目” ） 。 2本期中期票据募投项目概况 项目基本情况 项目基本情况 公司负责征收徐州市轨道交通一号线 14 个站点1及周边棚户区地块范围内的居民住宅、 企业办公用房、商业营业用房等总建筑面积 378685 平方米（总户数为 1954 户）的土地， 并对征收的土地进行场地平整，项目结束后， 政府将在项目成本的基础上，加成 8%左右的 利润支付给公司。 募投项目已纳入江苏省住建厅棚户区改 造规划之中，并已取得江苏省住房和城乡建设 厅关于徐州市
12、部分棚户区改造项目纳入省 2016-2018 年棚改规划的确认函。根据徐州 1 徐州市轨道交通一号线杏山子车辆段、杏山子站、 韩山商业街站、工农北路站、苏堤北路站、彭城广场 站、文化官站、徐州火车站、站东广场站、铜山路站、 狮子山站、庆丰路站、1 号路站、高铁停车场站 中期票据信用评级报告 徐州新田投资发展有限责任公司 5 新田投资发展有限责任公司徐州市轨道交通 一号线站点及周边棚户区改造项目可行性研 究报告 ，项目总投资 309111.85 万元，其中资 本金（企业自有资金）159111.85 万元，占项 目总投资 51.47%， 截至目前， 项目资本金已全 部到位，剩余 150000.00
13、 万元的资金缺口通过 发行本期中期票据筹集。 募投项目已于 2014 年开始动工，各片区 分批滚动实施，截至 2017 年 6 月底，项目总 进度已经完成约 78%。 项目审批情况 项目审批情况 募投项目已经通过了徐州市发展改革委 员会、徐州市环境保护局、徐州市规划局、徐 州市国土资源局的审批，相关文件见下表。 表 1 募投项目审批文件 审批部门审批部门 审批文件及字号审批文件及字号 徐州市发 展改革委 员会 关于徐州新田投资发展有限责任公司徐州市轨 道交通一号线站点及周边棚户区改造项目可行性 研究报告的批复、关于徐州新田投资发展有 限责任公司徐州市轨道一号线站点及周边棚户区 改造项目建议书的
14、批复（徐发改行政许可服务 审字201460 号） 徐州市环 境保护局 关于徐州市轨道一号线及周边棚户区改造项目 的环保意见 徐州市规 划局 关于请求出具杏山子车辆段地块规划意见请示 的复函、关于请求出具杏山子站地块规划意 见请示的复函、关于请求出具韩山商业街站 地块规划意见请示的复函、关于请求出具工 农北路站地块规划意见请示的复函、关于请 求出具苏堤北路站地块规划意见请示的复函、 关于请求出具彭城广场站地块规划意见请示的 复函、关于请求出具文化宫站地块规划意见 请示的复函、关于请求出具徐州火车站地块 规划意见请示的复函、关于请求出具站东广 场站地块规划意见请示的复函、关于请求出 具铜山路站地块
15、规划意见请示的复函、关于 请求出具狮子山站地块规划意见请示的复函、 关于请求出具庆丰路站地块规划意见请示的复 函、关于请求出具一号路站地块规划意见请 示的复函、关于请求出具高铁停车场地块规 划意见请示的复函 徐州市国 土资源局 关于徐州市轨道交通一号线站点及周边棚户区 改造项目用地的预审意见 资料来源：公司提供 项目经济效益分析 项目经济效益分析 募投项目的主要回款来源为轨道交通一 号线 14 个站点及周边棚户区改造项目地块的 土地出让金。根据可行性研究报告，按土地出 让面积 1429.05 亩、单价 272 万元/亩计算，土 地出让金收入可达 388612.50 万元。为保证项 目顺利进行，
16、按计划融资 150000.00 万元、年 利率 6%、期限 5 年测算，合计融资费用 45000.00 万元，该项目在不考虑地价上升的情 况下，扣除成本及融资费用尚有出让收入结余 34500.65 万元。考虑到相关土地出让收入的实 现易受土地市场行情及出让进度影响，未来土 地出让收入的实现具有一定的不确定性。 三、宏观经济和政策环境 2016年，全球经济维持了缓慢复苏态势。 在相对复杂的国际政治经济环境下，我国实 施积极的财政政策，实际财政赤字率3.8%， 为2003年以来的最高值；稳健的货币政策更 趋灵活适度，央行下调人民币存款准备金率 0.5个百分点，并运用多种货币政策工具，引 导货币信贷及社会融资规模合理增长，市场 资金面保持适度宽松，人民币汇率贬值压力 边际减弱。上述政策对经济平稳增长发挥了 重要作用。2016年，我国GDP实际增速为 6.7%，经济增速稳
