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1、平安不动产有限公司 2018 年度第一期超短期融资券募集说明书 2 重要提示重要提示 发行人发行本期超短期融资券已在中国银行间市场交易商协会 注册， 注册不代表交易商协会对本期超短期融资券的投资价值作出任 何评价，也不代表对本期超短期融资券的投资风险作出任何判断。投 资者购买发行人本期超短期融资券， 应当认真阅读本募集说明书及有 关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性 进行独立分析，并据以独立判断超短期融资券的投资价值，自行承担 与其有关的任何投资风险。 发行人董事会已批准本募集说明书， 全体董事承诺其中不存在虚 假记载、误导性陈述或重大遗漏，对其真实性、准确性、完整性和
2、及 时性承担个别和连带法律责任。 发行人负责人和主管会计工作的负责人、 会计机构负责人保证本 募集说明书所述财务信息真实、准确、完整、及时。 凡通过认购、 受让等合法手段取得并持有发行人发行的本期超短 期融资券的， 均视同自愿接受本募集说明书对本期超短期融资券各项 权利义务的约定。 发行人承诺根据法律法规的规定和本募集说明书的约定履行义 务，接受投资者监督。 本募集说明书属于补充募集说明书， 投资人可通过发行人在相关 平台披露的募集说明书查阅历史信息。相关链接详见“第十三章备查 文件”。 平安不动产有限公司 2018 年度第一期超短期融资券募集说明书 3 截至募集说明书签署日，除已披露信息外，
3、发行人无其他影响偿 债能力的重大事项。 平安不动产有限公司 2018 年度第一期超短期融资券募集说明书 4 目目 录录 第一章 释 义 6 第二章 风险提示及说明 . 8 一、本期超短期融资券的投资风险 8 二、发行人的相关风险 . 8 第三章 发行条款 16 一、本期超短期融资券发行条款 . 16 二、本期超短期融资券发行安排 . 17 第四章 募集资金运用 19 一、募集资金用途 19 二、发行人承诺 19 三、偿债保障措施 19 第五章 发行人基本情况 22 一、发行人概况 22 二、发行人历史沿革 22 三、发行人前十大股东持股情况 . 24 四、发行人独立性 28 五、发行人重要权益
4、投资情况 . 29 六、发行人内部组织情况机构情况 41 七、发行人高级管理人员情况 . 56 八、发行人经营范围与主营业务 . 58 第六章 发行人主要财务状况 . 89 一、发行人财务报告编制及审计情况 89 二、发行人历史财务数据 . 95 三、发行人财务情况分析 . 103 四、发行人有息债务情况 . 125 五、关联方及关联交易情况 . 127 六、重大或有事项 133 七、资产限制用途情况 . 134 八、发行人金融衍生品情况 . 135 九、发行人重大投资理财产品 . 135 十、发行人海外投资情况 . 135 十一、发行人直接债务融资计划 . 135 第七章 发行人资信情况 .
5、 137 一、发行人信用评级情况 . 137 二、发行人银行授信情况 . 139 平安不动产有限公司 2018 年度第一期超短期融资券募集说明书 5 三、发行人债务违约记录 . 139 四、发行人债务融资工具偿付情况 140 第八章 发行人 2017 年 1-9 月经营情况 . 141 一、发行人 2017 年 1-9 月主营业务情况 . 141 二、发行人 2017 年三季度重大会计科目分析 . 142 三、发行人 2017 年 1-9 月重要财务指标 . 150 四、发行人 2017 年 9 月末资信情况 151 五、发行人 2017 年 1-9 月重大事项情况 . 153 第九章 本期超
6、短期融资券担保情况 . 155 第十章 税务事项 . 156 一、增值税 156 二、所得税 156 三、印花税 156 第十一章 信息披露 157 一、超短期融资券发行前的信息披露 157 二、超短期融资券存续期内定期信息披露 157 三、超短期融资券存续期内重大事项披露 157 四、超短期融资券本息兑付信息披露 158 第十二章 违约责任及投资者保护机制 . 159 一、违约事件 159 二、违约责任 159 三、投资者保护机制 159 四、不可抗力 164 五、弃权 . 164 六、交叉保护条款 165 第十三章 本期超短期融资券发行的有关机构 . 167 第十四章 本期超短期融资券备查
7、文件及查询地址 176 一、备查文件 176 二、查询地址 176 附件：主要财务指标计算公式附件：主要财务指标计算公式 178 平安不动产有限公司 2018 年度第一期超短期融资券募集说明书 6 第一章第一章 释释 义义 在本募集说明书中，除非上下文另有规定，下列词汇具有以下含义： 本公司/发行人/平安 不动产/公司 指 平安不动产有限公司 非金融企业债务融资 工具/债务融资工具 指 具有法人资格的非金融企业在全国银行间债券市场发行的，约 定在一定期限内还本付息的有价证券 本期超短期融资券 指 平安不动产有限公司 2018 年度第一期超短期融资券 本次发行 指 本期超短期融资券的发行 主承销
8、商兼簿记管理 人 指 招商银行股份有限公司 承销商 指 与主承销商签署承销团协议，接受承销团协议与本次发行有关 文件约束，参与本期超短期融资券簿记建档的机构 承销团 指 主承销商为本次发行组织的，由主承销商和承销商组成的承销 团 簿记建档 指 发行人和主承销商协商确定利率（价格）区间后，承销团成员 /投资人发出申购定单，由簿记管理人记录承销团成员/投资人 认购债务融资工具利率 （价格)及数量意愿， 按约定的定价和配 售方式确定最终发行利率（价格）并进行配售的行为。集中簿 记建档是簿记建档的一种实现形式，通过集中簿记建档系统实 现簿记建档过程全流程线上化处理。 簿记管理人 指 制定集中簿记建档流
9、程及负责具体集中簿记建档操作的机构， 本期超短期融资券发行期间由中国工商银行股份有限公司担 任 北金所 指 北京金融资产交易所有限公司 承销协议 指 由发行人与主承销商为本次发行签订的平安不动产有限公司 2016-2018 年超短期融资券承销协议 承销团协议 指 承销团成员为承销本期超短期融资券签订的银行间债券市场 非金融企业债务融资工具承销团协议 余额包销 指 本期超短期融资券的主承销商按照承销协议的规定，在规定的 发行日后，将未售出的超短期融资券全部自行购入 上海清算所 指 银行间市场清算所股份有限公司 人民银行 指 中国人民银行 平安不动产有限公司 2018 年度第一期超短期融资券募集说
10、明书 7 交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会 银行间市场 指 全国银行间债券市场 债务融资工具管理办 法 指 中国人民银行颁布的银行间债券市场非金融企业债务融资工 具管理办法 节假日 指 指国家规定的法定节假日和休息日 工作日 指 指中国北京市的商业银行的对公营业日（不包括节假日） 元 指 人民币元 中国平安集团 指 中国平安保险（集团）股份有限公司 平安信托 指 平安信托有限责任公司 平安创新资本 指 深圳市平安创新资本投资有限公司 平安工业物流公司 指 深圳平安不动产工业物流有限公司 保险资金 指 中国平安保险（集团）股份有限公司下属各保险公司以本外币 计价的资本金、公积金、未分配利
11、润、各项准备金及其他资金 平安寿险 指 中国平安人寿保险股份有限公司 平安财险 指 中国平安财产保险股份有限公司 平科信息 指 深圳平科信息咨询有限公司 保监会 指 中国保险监督管理委员会 GP 指 有限合伙基金中的普通合伙人（General Partner） LP 指 有限合伙基金中的有限合伙人 (Limited Partner) 平安置业 指 深圳市平安置业投资有限公司 桐乡项目 指 浙江桐乡养生养老度假项目 平安不动产有限公司 2018 年度第一期超短期融资券募集说明书 8 第二章第二章 风险提示及说明风险提示及说明 本期超短期融资券无担保， 超短期融资券按期足额还本付息取决于发行人的
12、信用及偿债能力。投资者在评价和购买本期超短期融资券时，应认真考虑下述各 项相关风险因素： 一、本期一、本期超短期融资券超短期融资券的投资风险的投资风险 （一）利率风险（一）利率风险 在本期超短期融资券续期内，国际、国内宏观经济环境的变化，国家经济政 策的变动等因素会引起市场利率水平的变化， 市场利率的波动将对投资者投资本 期超短期融资券的收益造成一定程度的影响。 （二）流动性风险（二）流动性风险 本期超短期融资券将在银行间市场上进行流通， 在转让时可能由于无法找到 交易对手而难以将超短期融资券变现，存在一定的交易流动性风险。 （三）偿付风险（三）偿付风险 在本期超短期融资券的存续期内，如政策、
13、法规或行业、市场等不可控因素 对发行人的经营活动产生重大负面影响， 进而造成发行人不能从预期的还款来源 获得足够的资金，将可能影响本期超短期融资券按期足额还本付息。 二二、发行人的相关风险、发行人的相关风险 （一）财务风险（一）财务风险 1、有息债务增长风险、有息债务增长风险 2014-2016年末及2017年二季度末，发行人总体融资余额（包括短期借款、 一年内到期的长期借款、长期借款）分别为728,422.79万元、1,283,327.14万元、 1,117,121.66万元、1,320,196.75万元。近年来由于公司业务规模的不断扩大，相 应的有息债务也不断增加，预计发行人在未来几年内，
14、有息债务仍将保持较高的 水平。融资规模的大幅增加，有益于公司业务规模的扩大，但如果财务费用增长 过快， 有可能对公司利润产生一定影响，到期的本息可能增加公司刚性债务支出 的压力，从而对公司的经营产生一定的影响。 此外，随着项目开发规模的扩大，预计公司未来仍有较大金额的支出，公司 平安不动产有限公司 2018 年度第一期超短期融资券募集说明书 9 银行借款、债券的偿还除自身资金外，很大程度上需依靠再融资。 2、短期偿债压力增加的风险、短期偿债压力增加的风险 2014-2016年末及2017年二季度末，发行人短期借款和一年内到期的长期借 款合计分别为56.08亿元、66.18亿元、55.06亿元和
15、62.36亿元，虽然发行人保持着 较为充足的货币资金，但仍存在短期偿债压力增加的风险。 3、可供出售金融资产公允价值变动风险、可供出售金融资产公允价值变动风险 2014-2016年末及2017年二季度末，可供出售金融资产分别为265,914.10万 元、14,193.33万元、9,131.01万元以及8,270.63万元。发行人可供出售金融资产主 要为可供出售的资产管理计划及股权投资等。未来，如发行人进一步扩大可供出 售金融资产的规模，由于我国宏观经济和资本市场走势的不确定性，发行人将面 临项目的经营风险以及交易对手可能产生的信用风险等。 4、资本支出规模较大的风险、资本支出规模较大的风险 不
16、动产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司 正常的经营运作至关重要。发行人现持有的项目较为充足，具备较强的持续发展 后劲， 但同时也给发行人带来较大的资金支出压力。若未来发行人融资渠道不畅 或不能合理控制成本，可能对发行人的偿债能力造成一定的不利影响。 5、期间费用占比较高的风险、期间费用占比较高的风险 2014-2016年末及2017年二季度末，发行人期间费用分别为78,351.88万元、 105,559.61万元、133,468.26万元以及98,539.53万元，分别占同期营业收入的 85.49%、95.38%、91.83%和114.38%。期间费用整体占比偏高，将可能导致发行 人盈利空间降低，进而削弱发行人的偿付能力。 6、现金流平衡依赖外部融资、现金流平衡依赖外部融资的风险的风险 2014-2016年末及2017年二季度末，发行人经营性现金净流量分别为-10.86 亿元、6.45亿元、2.86亿元和-21.38亿元；投资性现金净流量分别为-83.24亿元、 -38.78亿元、-203.97亿元和39.91亿元。2014年经营性现金
