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1、 中期票据信用评级报告 http:/ 1 江苏中南建设集团股份有限公司 2018年度第一期中期票据信用评级报告 报告编号：东方金诚债评字【2017】061号 评级结果评级结果 主体信用等级：AA+ 评级展望：稳定 本期中期票据信用等级：AA+ 中期票据概况中期票据概况 注册金额：20 亿元 本期发行金额：10 亿元 本期中期票据期限：依据发行 条款的约定赎回之前长期存 续，并在公司依据发行条款的 约定赎回时到期 偿还方式：每年付息一次，附 递延支付利息条款，赎回时偿 还本金及应付利息 募集资金用途：偿还银行借款 评级时间评级时间 2017 年 8 月 24 日 评级小组负责人评级小组负责人 朱
2、林 评级小组成员评级小组成员 聂秋霞 邮箱：dfjc- 电话：010-62299800 传真：010-65660988 地址：北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际中心 B 座 7 层 100088 评级观点评级观点 东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方 金诚”）通过对江苏中南建设集团股份有限公司（以下 简称“中南建设”或“公司”）经营环境、业务运营、 企业管理以及财务状况的综合分析，认为公司房地产项 目开发经验丰富，产品业态较多元，近年经营区域逐步 从江苏省拓展至国内其他省市，在江苏省内房地产市场 具有很强的竞争实力；近年公司房地产项目合同销售金 额、面积及单价总体保持增长，盈利
3、能力较强；公司房 地产在建和拟建项目充足，主要集中在江苏省内城市， 土地成本相对较低； 公司建筑施工业务以房建工程为主， 技术水平较先进、施工经验较丰富，相关资质较全，在 国内房建工程市场拥有较强的市场地位；近年，公司房 地产开发业务预收款项继续保持增长且规模较大，对流 动性构成一定支持。 同时，东方金诚也关注到，公司建筑施工业务的获 利能力逐年有所下滑；公司未售房地产项目较多，主要 分布于江苏、山东等地，在当前房地产市场调控的环境 下，销售前景存在一定不确定性；公司在建和拟建项目 投资规模较大，未来面临资金压力；公司有息债务持续 增加且规模较大，债务负担较重。 东方金诚评定中南建设主体信用等
4、级为AA+， 评级展 望为稳定。基于对公司主体长期信用以及本期中期票据 偿还能力的评估，东方金诚评定本期中期票据的信用等 级为AA+， 该级别反映了公司偿还债务的能力很强， 受不 利经济环境的影响不大，违约风险很低。 中期票据信用评级报告 http:/2 评级结果评级结果 主体信用等级：AA+ 评级展望：稳定 本期中期票据信用等级：AA+ 中期票据概况中期票据概况 注册金额：20 亿元 本期发行金额：10 亿元 本期中期票据期限：依据发行 条款的约定赎回之前长期存 续，并在公司依据发行条款的 约定赎回时到期 偿还方式：每年付息一次，附 递延支付利息条款，赎回时偿 还本金及应付利息 募集资金用途
5、：偿还银行借款 评级时间评级时间 2017 年 8 月 24 日 评级小组负责人评级小组负责人 朱林 评级小组成员评级小组成员 聂秋霞 邮箱：dfjc- 电话：010-62299800 传真：010-65660988 地址：北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际中心 B 座 7 层 100088 主要数据和指标主要数据和指标 项项目目20142014 年年20152015 年年20162016 年年20172017 年年 3 3 月月 资产总额（亿元）842.80962.261172.051227.06 所有者权益（亿元）128.71132.15162.04163.56 全部债务（亿元）2
6、82.87315.22388.97406.97 营业总收入（亿元）217.92204.50344.4057.12 利润总额（亿元）14.726.286.622.25 EBITDA（亿元）21.3314.2613.05- 营业利润率（%）18.7014.7110.1913.31 净资产收益率（%）7.273.342.64- 资产负债率（%）84.7386.2786.1786.67 全部债务资本化比率（%）68.7370.4670.5971.33 流动比率（%）128.94141.62157.68157.95 全部债务/EBITDA（倍）13.2622.1129.80- EBITDA 利息倍数（倍
7、）0.790.440.46- EBITDA/本期发债额度（倍）2.131.431.31- 注： 数据基于中南建设 2014 年2016 年经审计的合并财务报告以及 2017 年 1 3 月未经审计的合并财务报表。其中，2014 年数据为追溯调整后的数据。本期发 债额度按 10 亿元计算。 优势优势 公司房地产项目开发经验丰富，产品业态较多元，近 年经营区域逐步从江苏省拓展至国内其他省市， 在江 苏省内房地产市场具有很强的竞争实力； 近年公司房地产项目合同销售金额、面积及单价总体 保持增长，盈利能力较强； 公司房地产在建和拟建项目较充足，主要集中在江苏 省内城市，土地成本相对较低； 公司建筑施工
8、业务以房建工程为主，技术水平较先 进、施工经验较丰富，相关资质较全，在国内房建工 程市场拥有较强的市场地位； 近年，公司房地产开发业务预收款项继续保持增长且 规模较大，对流动性构成一定支持。 关注关注 公司未售房地产项目较多，主要分布于江苏、山东等 地，在当前房地产市场调控的环境下，销售前景存在 一定不确定性； 公司建筑施工业务的获利能力逐年有所下滑； 公司在建和拟建项目投资规模较大，未来面临资金压 力； 公司有息债务持续增加且规模较大，债务负担较重。 中期票据信用评级报告 http:/3 主体概况 江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“中南建设”或“公司”）主营 业务为房地产开发和建筑施工
9、，截至 2017 年 3 月末，最新股本 370978.88 万股， 控股股东为中南城市建设投资有限公司（以下简称“中南城建”），实际控制人 为自然人陈锦石。 中南建设前身是成立于 1998 年的大连钢铁股份有限公司，1999 年名称变更 为大连金牛股份有限公司（以下简称“金牛股份”），并于 1999 年 12 月 8 日在 深圳证券交易所上市（股票代码：000961），主营铁合金冶炼业务。 2009 年 6 月，金牛股份实施重大资产重组，中南城建受让东北特殊钢集团有 限责任公司持有的金牛股份 9000 万股股份 1，成为第一大股东；同时，金牛股份 通过定向增发收购了中南城建下属 8 家房地产
10、项目公司 2的 100%股权、 南通中南世 纪城物业管理有限公司 80%股权和江苏中南建筑产业集团有限责任公司 100%股 权，主营业务由原铁合金冶炼转变为房地产开发和建筑施工。2009 年 7 月 8 日， 金牛股份变更名称为现名。 2016 年 4 月 20 日，公司完成非公开发行股票 31607.63 万股，募集资金总额 46.40 亿元，总股本增至 370978.88 万股。截至 2017 年 3 月末，公司控股股东中 南城建持股 54.26%，实际控制人为自然人陈锦石，股权结构图详见附件一。 截至2016年末， 公司(合并)资产总额1172.05亿元， 较2015年末增长21.80%
11、， 主要由货币资金和存货增长所致； 所有者权益162.04亿元， 资产负债率为86.17%， 纳入合并范围的子公司 135 家。2016 年，公司实现营业总收入 344.40 亿元，利 润总额 6.62 亿元。 截至 2017 年 3 月末， 公司(合并)资产总额 1227.06 亿元， 所有者权益 163.56 亿元，资产负债率为 86.67%。2017 年 13 月，公司实现营业总收入 57.12 亿元， 利润总额 2.25 亿元。 本期中期票据主要条款及募集资金用途 本期中期票据主要条款本期中期票据主要条款 中南建设于 2016 年 5 月向中国银行间交易商协会注册了总额为 20 亿元的
12、中 期票据（接受注册通知书文号：中市协注2016MTN225 号），采用分期发行方式。 其中 2018 年度第一期中期票据（以下简称“本期中期票据”）发行金额为 10 亿 元，在第 3 个和其后每个付息日，中南建设有权按面值加应付利息（包括所有递 延支付的利息）赎回。本期中期票据在中南建设依照发行条款的约定赎回之前长 期存续，并在其依据发行条款的约定赎回时到期。 本期中期票据票面金额 100 元，按面值发行，前 3 个计息年度的票面利率将 通过簿记建档、集中配售方式确定，在前 3 个计息年度内保持不变。如果中南建 1 股份占比为 29.95%。 2 南通中南新世界中心开发有限公司、常熟中南世纪
13、城房地产开发有限公司和青岛海湾新城房地产开发有 限公司等。 中期票据信用评级报告 http:/4 设不行使赎回权， 则从第 4 个计息年度开始,票面利率调整为当期基准利率加上初 始利差再加上 500 个基点（1 个基点为 0.01%，下同），在第 4 个计息年度至第 6 个计息年度内保持不变；此后每 3 年重置票面利率以当期基准利率加上初始利差 再加上 500 个基点确定。如果未来因宏观经济及政策变化等因素影响导致当期基 准利率在利率重置日不可得，票面利率将采用票面利率重置日之前一期基准利率 加上初始利差再加上 500 个基点确定。 本期中期票据附设公司递延支付利息权。除非发生强制付息事件，本
14、期中期 票据的每个付息日，中南建设可自行选择将当期利息以及按照本条款已经递延的 所有利息及其孳息推迟至下一个付息日支付，且不受到任何递延支付利息次数的 限制。强制付息事件是指付息日前 12 个月内，如果中南建设向普通股股东分红、 减少注册资本，公司不得递延当期利息以及按照递延支付利息已经递延的所有利 息及其孳息。前述利息递延不构成中南建设未能按照约定足额支付利息。每笔递 延利息在递延期间应按当期票面利率累计计息。 如中南建设决定递延支付利息的， 中南建设及相关中介机构应在付息日前 5 个工作日披露递延支付利息公告。 本期中期票据的本金和利息在破产清算时的清偿顺序等同于公司所有其他待 偿还债务融
15、资工具。 本期中期票据无担保。 募集资金用途募集资金用途 公司拟将本期中期票据募集资金全部用于偿还银行借款。 宏观经济和政策环境 宏观经济宏观经济 受益于外需明显改善和工业增速上扬，受益于外需明显改善和工业增速上扬，20172017 年上半年经济同比增长年上半年经济同比增长 6.9%6.9%， 延续回暖态势延续回暖态势 上半年 GDP 增速回升，经济增长略好于预期。据初步核算，2017 年上半年国 内生产总值为 381490 亿元，同比增长 6.9%，增速比去年同期提高 0.2 个百分点。 其中，二季度 GDP 同比增长 6.9%，增速持平于一季度，比去年同期提高 0.2 个百 分点，高于市场
16、普遍预期。 工业增速上扬，去产能效果初步显现，企业效益明显改善。16 月全国规模 以上工业增加值同比增长 6.9%，高于一季度的 6.8%和去年同期的 6.0%。上半年 出口大幅改善，大宗商品价格上扬，有效带动了工业产值增长。钢铁、煤炭等行 业去产能效果明显， 15 月全国规模以上工业企业利润总额累计同比增长 22.7%， 增速比上年同期加快 16.3 个百分点。 投资增速有所回落，但制造业和民间投资增速有所加快。16 月，全国固定 资产投资累计同比增长 8.6%，增速比一季度下降 0.6 个百分点，比去年同期下降 0.4 个百分点。其中基建投资领跑，同比增长 16.8%，但增速较去年同期回落 3.5 个百分点。 三、 四线城市房地产去库存进度加快， 支撑房地产投资同比增长 8.5%， 增速较去年同期加快 2.4 个百分点。制造
