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1、 1 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 主要财务数据主要财务数据及指标及指标 项项 目目 2015 财财年年 2016财财年年 2017 财财年年 2017 年年 4-9 月月 金额单位：亿美元 母公司数据母公司数据： 现金及现金等价物 0.40 0.58 0.18 0.72 刚性债务 10.87 18.36 23.14 股东权益 69.80 65.88 61.01 64.14 经营性现金净流入量 -1.17 0.41 -0.04 0.24 合并数据合并数据及指标：及指标： 总资产 113.28 136.16 152.87 171.57 总负债 24.14 42.88
2、 58.31 69.47 刚性债务 8.33 23.49 36.43 46.22 股东权益 89.14 93.27 94.56 102.10 营业收入 4.44 5.32 5.88 3.98 净利润 4.67 6.82 5.81 3.03 经营性现金净流入量 2.77 2.47 2.04 0.89 EBITDA 6.97 10.08 9.69 资产负债率% 21.31 31.50 38.15 40.49 权益资本与刚性债务 比率% 1070.39 397.04 259.56 220.92 流动比率% 150.62 100.64 93.67 74.74 现金比率% 109.98 71.66 58
3、.10 42.53 利息保障倍数倍 10.64 13.35 7.32 净资产收益率% 6.28 7.47 6.18 经营性现金净流入量 与负债总额比率% 9.06 7.36 4.04 非筹资性现金净流入 量与负债总额比率% -31.15 -46.88 -27.04 EBITDA/ 利 息 支 出 倍 10.72 13.42 7.35 EBITDA/ 刚 性 债 务 倍 0.43 0.63 0.32 注：根据普洛斯洛华经审计的 20152017 财年及未经审计的 2017 年 4-9 月财务数据整理、 计算。 每个财年截止日期为 当年的 3 月 31 日。 评级观点评级观点 主要主要优势优势/
4、/机遇机遇： 行业发展前景良好行业发展前景良好。国内需求扩张、网络购物 蓬勃发展，以及连续出台的物流及仓储业利好 政策，推动了我国仓储业的快速发展。 行业地位稳固行业地位稳固。普洛斯洛华为国内最大的物流 仓储运营企业，其仓储运营面积在国内具有绝 对领先优势，且随着在建项目投入运营，公司 行业地位将得到进一步巩固。 经营业绩良好。经营业绩良好。普洛斯洛华专注于仓储租赁业 务，租金收入及现金流入稳定。同时得益于经 营规模的扩大及资产增值，公司盈利能力不断 增强。 股东支持股东支持。普洛斯集团是全球领先的现代物流 设施提供商，普洛斯洛华为其中国业务的唯一 经营主体，在股东体系内处于核心地位，可在 资
5、金及业务上获得持续支持。 融资渠道广泛。融资渠道广泛。普洛斯洛华财务杠杆低，后续 尚有较大融资空间。且公司已通过引入战略投 资者、设立物流仓储开发基金等方式筹资，融 资渠道广泛。 主要主要风险风险/ /关注关注： 投资性房地产估值风险。投资性房地产估值风险。普洛斯洛华投资性房 地产占资产比例高。一旦仓储行业景气度大幅 下滑，仓储资产公允价值势必下跌，公司资产 规模及收益情况将受到严重影响。 汇率波动风险。汇率波动风险。普洛斯洛华为外资企业，截至 2017 年 9 月末持有约 24 亿美元的美元有息负 债。而公司经营实体均在国内，且以人民币收 款。汇率风险管控压力大。 编号： 【新世纪债评(20
6、18)010123】 评级评级对象：对象： 普洛斯洛华中国海外控股（香港）有限公司普洛斯洛华中国海外控股（香港）有限公司 2018 年度第一期中期票据（本期中票）年度第一期中期票据（本期中票） 主体信用主体信用等级：等级： AAA 评级展望：评级展望： 稳定稳定 债项信用等级：债项信用等级： AAA（未安排增级）未安排增级） 评级时间：评级时间： 2018 年年 2 月月 13 日日 计划发行： 100 亿元人民币 本期发行： 12 亿元人民币 发行目的： 偿还银行借款及用于项目建设 存续期限： 3 年期 偿还方式： 按年付息，到期一次还本 增级安排： 无 概述概述 分析师分析师 周文哲 刘
7、云 Tel：(021) 63501349 Fax: (021)63500872 上海市汉上海市汉口路口路 398 号华盛大厦号华盛大厦 14F http:/ 2 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 资产流动性偏弱。资产流动性偏弱。普洛斯洛华资产的投资回收期 长、 变现能力较弱， 且随着仓储资产的持续增加， 资产流动性将进一步弱化。 土地成本上升风险。土地成本上升风险。鉴于我国土地资源日益减 少、土地招拍挂制度的实施、拆迁成本的上升， 推高了普洛斯洛华土地成本。 竞争加剧风险。竞争加剧风险。物流地产良好的发展前景吸引了 较多传统房企进入，加上电商正不断完善自身物 流仓储
8、体系建设，预计普洛斯洛华面临的竞争压 力将加大。 投融资需求大。投融资需求大。普洛斯洛华目前在建项目较多， 且仍有逾 880 万平方米的土地储备尚待开发，后 续资本性支出规模大，面临较大的融资压力。 控股股东退市。控股股东退市。2018 年 1 月 22 日，普洛斯洛华 控股股东普洛斯集团从新加坡证券交易所退市， 可能对公司的融资渠道造成一定影响。 未来展望未来展望 通过对普洛斯洛华及其发行的本期中票主要信用风 险要素的分析， 本评级机构给予公司 AAA 主体信用 等级，评级展望为稳定；认为本期中票还本付息安 全性极高，并给予本期中票 AAA 信用等级。 上海新世纪资信评估投资服务有限公司上海
9、新世纪资信评估投资服务有限公司 3 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 声明声明 除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评 级机构、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公 正的关联关系。 本评级机构与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级 标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和其他任何组织或个人的不 当影响改变评级意见。本次评级所依据的评级方法是新世纪评级新世 纪评级方法总论及房地产开发企业信用评级方法 。上述评级方法
10、可 于新世纪评级官方网站查阅。 本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的 资料，评级对象对其提供资料的合法性、真实性、完整性、正确性负责。 本信用评级报告用于相关决策参考， 并非是某种决策的结论、 建议。 本次评级的信用等级自本评级报告出具之日起一年内有效。本期中 票存续期内，新世纪评级将根据跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级 对象实施跟踪评级并形成结论，决定维持、变更、暂停或中止评级对象 信用等级。 本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料，其 版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载、散发、出售 或以任何方式外传。 4 新世纪评级新世纪评级 Bri
11、lliance Ratings 普洛斯洛华中国海外控股（香港）有限公司普洛斯洛华中国海外控股（香港）有限公司 2018 年度第年度第一一期中期票据期中期票据 信用评级报告信用评级报告 一、 公司概况 2013 年 10 月，该公司由 Blear Services Limited 在香港注册成立，设 立时股本为 1 股，股本金为 1 万港币。成立当月，原股东将其持有的公 司全部股本作价 1 港币转让给 GLP Pte. Ltd. (简称“普洛斯集团” ）的全 资子公司 CLH Limited（简称“CLH” ） ，普洛斯集团通过 CLH 持有公司 100%股份。 2014 年 8 月， 该公司完
12、成了资产和业务重组： 普洛斯集团将 CLH1名 下所有中国境内项目公司资产和 GLPH Limited2名下负责中国境内仓储 项目的业务管理、人员培训、财务管理、市场营销、投资管理等职能的 普洛斯投资管理（中国）有限公司3作价 46.01 亿美元注入公司，同时公 司向 CLH 增发 46.01 亿股普通股。由此，公司成为普洛斯集团旗下中国 境内全部仓储项目公司和业务管理公司的直接控股主体。 在普洛斯集团将中国仓储业务的所有资产注入该公司的基础上， 2014年5月公司引入战略投资财团4:战略投资财团通过Khangai Company Limited 向公司注资 21.04 亿美元，取得公司增发的
13、 20.95 亿股普通股， 占公司已发行股份的 30.15%，2014 年 11 月 Khangai II Company Limited 从 Khangai Company Limited 受让了公司 7.79 亿股普通股。同时 GLP Associates (I) Limited和GLP Associates (II) LLC5向公司注资2.54亿美元， 取得 2.53 亿股普通股，约占公司已发行股份的 3.64%。自此，公司的实 缴资本增至 69.58 亿美元，CLH 对于公司的持股比例也从 100%降至 66.21%。截至 2017 年 3 月末，公司股本金额为 69.51 亿美元，控
14、股股东 CLH 持股比例为 66.21%，普洛斯集团持有 CLH 100%的股份，为公司实 1 CLH Limited 为在开曼群岛注册的公司，其通过多个在巴巴多斯、新加坡和香港注册的直接 控股公司，持有普洛斯集团在中国的全部仓储项目公司的股份。 2 GLPH Limited 为在开曼群岛注册的公司，其通过在巴巴多斯的直接控股公司持有普洛斯集 团在中国境内仓储项目的业务管理公司。 3 普洛斯投资管理（中国）有限公司现已更名为普洛斯投资（上海）有限公司。 4由中国人寿保险股份有限公司、国开国际控股有限公司（隶属于国开行）、中银国际基建基金 （隶属于中银国际）、中邮人寿保险股份有限公司、博裕资本以
15、及厚朴基金等投资人组成。 5 GLP Associates (II) LLC 和 GLP Associates (I) Limited 均是公司为了未来实施内部员工持股计 划而设立的持股公司。 5 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 际控制人。 2017 年 7 月 14 日，普洛斯集团与 Nesta Investment Holdings Limited （简称“Nesta Investment HoldCo” ）联合宣布 Nesta Investment HoldCo 拟通过协议安排（简称“协议” ） ，以每股 3.38 新加坡元的价格收购普洛 斯集团的所有已发行和
16、实缴的普通股，拟将普洛斯集团在新加坡退市， 进行私有化。Nesta Investment HoldCo 是一个由厚朴基金(HOPU)、高瓴 资本(Hillhouse Capital)、SMG（其中 SMGEL 为普洛斯集团 CEO 梅志明 独资拥有的公司） 、中银投资(BOCGI)和万科(Vanke)组成的财团。2017 年 11 月 30 日，普洛斯集团股东批准了以协议方式进行的普洛斯集团私 有化。2018 年 1 月 10 日，协议通过新加坡高等法院批准并发生效力， Nesta Investment HoldCo 成为普洛斯集团的唯一股东。 2018 年 1 月22 日， 普洛斯集团从新加坡证券交易所退市。 该公司是中国境内最大的现代仓储设施提供商，在现代仓储领域占 据绝对的领先地位。
