上海宝龙实业发展有限公司18年度第一期中期票据信用评级报告

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1、 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 1 上海宝龙实业发展有限公司 2018 年度第一期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA+ 评级展望：稳定 本期中期票据信用等级：AA+ 本期中期票据发行额度：10 亿元 本期中期票据期限：3 年 偿还方式：按年付息，到期一次性还本 发行目的：补充营运资金、偿还金融机构借款 评级时间：2018 年 1 月 11 日 财务数据 项目项目 2014 年年 2015 年年 2016 年年 17 年年 6 月月 现金类资产(亿元) 49.79 57.22 83.12 76.67 资产总额(亿元) 422.73 426.81 601.9

2、0 627.60 所有者权益(亿元) 149.16 159.64 254.71 267.14 短期债务(亿元) 25.87 20.99 33.38 33.73 长期债务(亿元) 50.46 79.75 126.71 133.51 全部债务(亿元) 76.33 100.74 160.10 167.24 营业收入(亿元) 53.60 67.76 114.61 60.38 利润总额(亿元) 11.35 29.82 38.33 19.89 EBITDA(亿元) 12.92 31.01 40.40 - 经营性净现金流(亿元) 8.57 12.95 24.49 3.16 营业利润率(%) 20.53 31

3、.23 30.46 30.37 净资产收益率(%) 5.02 13.31 11.21 - 资产负债率(%) 64.71 62.60 57.68 57.43 全部债务资本化比率(%) 33.85 38.69 38.60 38.50 流动比率(%) 114.11 124.44 141.82 134.88 经营现金流动负债比(%) 4.19 7.93 13.19 - 全部债务/EBITDA(倍) 5.91 3.25 3.96 - EBITDA 利息倍数(倍) 1.83 5.30 5.48 - 注：1.2017 年 16 月财务数据未经审计； 2.2014 年数据为 2015 年期初数。 分析师 韩家

4、麒 孙 鑫 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址： 评级观点 联合资信评估有限公司（以下简称“联合 资信”）对上海宝龙实业发展有限公司（以下 简称“公司”或“宝龙实业”）的评级，反映 了公司作为香港上市公司宝龙地产控股有限 公司（以下简称“宝龙地产”）在国内最大的 房地产经营实体，在区域布局、开发经验、品 牌知名度、行业竞争力等方面具备的优势。同 时，联合资信也关注到房地产行业受宏观经济 增速、房地产调控政策影响较大、商业地产市 场面临饱和、公司公允价值变动对利润贡献 大

5、、未分配利润占比高等因素给公司经营发展 带来一定不利影响。 2016 年， 控股股东以股权作价增资，公司 项目量大幅提升，随着在建项目的陆续销售及 出租面积的增加，未来收入有望继续保持增 长。联合资信对公司的评级展望为稳定。 宝龙地产对本期中期票据出具了收购承 诺函，该承诺对本次债券还本付息有一定的积 极作用。 基于对公司主体长期信用状况以及本期 中期票据偿还能力的综合评估，联合资信认 为，公司本期中期票据到期不能偿还的风险很 低，安全性很高。 优势 1 公司坚持深耕上海，聚焦长三角、福建等 经济快速发展区域的战略布局，有利于商 业物业的稳步发展。 2 公司具有多年商业地产开发经验，宝龙系 列

6、品牌在业内具有一定知名度。 3 公司在建项目规模较大，未来可供销售和 结转的货值较大。 4 得益于前期开发项目的逐步结转，公司收 益水平明显提升。 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 2 5 宝龙地产对本期中期票据出具了收购承诺 函，该承诺对本次债券还本付息有一定的 积极作用。 关注 1 房地产行业受政策影响较大，部分地区商 业地产市场趋于饱和，竞争日趋激烈。 2 公司目前持有大量商业物业资产以及在建 商业、住宅等项目，其价值受宏观经济、 行业景气度、 商业物业繁荣度等因素影响， 存在较大的不确定性。 3 公司所有者权益中未分配利润占比较大， 所有者权益稳定性较弱。 4 公允价值变

7、动损益对利润贡献程度大。 5 公司有息债务大幅增长，存货规模大，资 产流动性弱。 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 3 声声 明明 一、本报告引用的资料主要由上海宝龙实业发展有限公司（以下简称 “该公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对 这些资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联

8、合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 4 上海宝龙实业发展有限公司 2018 年度第一期中期票据信用评级报告 一、主体概况 上海宝龙实业发展有限公司 （以下简称 “宝 龙实业”或“公司” ）系由宝龙地产（香港）控 股有限公司（以下简称“宝龙地产（香港） ” ） 出资组建的外商独资企业，公司初始注册资本 为人民

9、币 1500 万元。2011 年 5 月 25 日，根据 公司股东会决议，公司注册资本增加至 1.15 亿 元；2015 年，宝龙地产（香港）以股权作价对 公司增资至 10.49 亿元；2016 年 10 月，宝龙地 产（香港）以股权作价对公司再次增资；2016 年 12 月，宝龙地产（香港）作出增加注册资本 及调整投资总额的决定， 以其直接持有的 15 家 子公司股权进行出资。截至 2017 年 6 月底，公 司注册资本 41.84 亿元，由宝龙地产（香港） 持有 100%的股权，宝龙地产（香港）是宝龙地 产控股有限公司（以下简称“宝龙地产” ）的全 资子公司，许健康先生合计持有宝龙地产 4

10、5.88%的股权，为公司实际控制人。 公司经营范围为：受母公司委托，为母公 司及其子企业或关联企业提供投资经营决策、 市场营销服务、资金运作与财务管理、技术支 持和研究开发、信息技术服务、员工培训和管 理、承接母公司集团内部的共享服务及境外公 司的服务外包；建筑材料、装修材料、机械设 备、五金交电、电子产品的进出口、批发、佣 金代理（拍卖除外） （以上商品不涉及国营贸易 管理商品，涉及配额、许可证管理商品的，按 国家有关规定办理申请） 。 公司采用集团化管理模式，截至 2017 年 6 月底，公司下设行政人事中心、财务管理中心、 成本控制中心、投资发展中心、上海/外省区城 中心和技术研发中心，

11、在几大管理模块下分设 了相应的管理部门，共计 25 个职能部门。 截至 2016 年底，公司（合并）资产总额 601.90 亿元，所有者权益 254.71 亿元（含少数 股东权益 22.62 亿元） ；2016 年，公司合并口径 实现营业收入 114.61 亿元，利润总额 38.33 亿 元。 截至 2017 年 6 月底，公司（合并）资产总 额 627.60 亿元，所有者权益 267.14 亿元（含少 数股东权益 23.44 亿元） ；2017 年 16 月，公司 合并口径实现营业收入 60.38 亿元，利润总额 19.89 亿元。 公司注册地址：上海市闵行区七莘路 1855 号第 1 幢

12、4 层 02 室；法定代表人：许健康。 二、本期中期票据概况 公司于 2017 年注册中期票据 30 亿元，已 于 2017 年 8 月 30 日发行“17 宝龙 MTN001” 。 本期计划发行的 2018 年度第一期中期票据额 度为 10 亿元（以下简称“本期中期票据” ） ，募 集资金用于补充营运资金， 偿还金融机构借款， 发行期限 3 年。本期中期票据采用单利按年付 息，不计复利。本期中期票据每年付息一次， 于兑付日一次性兑付本金。 宝龙地产针对本期中期票据的还本付息事 宜出具承诺函 ，对收购本期中期票据的相关 事宜做出不可撤销的承诺，从其承诺函的条款 内容来看，如遇条款中列明的公司本

13、息偿付障 碍的情况，宝龙地产承诺将自行或指定宝龙地 产实际控制的其他境内外子公司在兑付日/提 前兑付日（T 日）前全额收购本期中期票据， 收购价格为计算至收购日本期债券的未偿还本 息以及罚息（如有） 、违约金（如有） 、损害赔 偿金（如有）的总和。 中期票据信用评级报告 上海宝龙实业发展有限公司 5 三、宏观经济与政策环境 2016 年，全球经济维持了缓慢复苏态势。 在相对复杂的国际政治经济环境下，我国实施 积极的财政政策，实际财政赤字率 3.8%，为 2003 年以来的最高值；稳健的货币政策更趋灵 活适度，央行下调人民币存款准备金率 0.5 个 百分点，并运用多种货币政策工具，引导货币 信贷

14、及社会融资规模合理增长，市场资金面保 持适度宽松，人民币汇率贬值压力边际减弱。 上述政策对经济平稳增长发挥了重要作用。 2016 年，我国 GDP 实际增速为 6.7%，经济增 速稳中趋缓。具体来看，三大产业保持稳定增 长，农业生产形势基本稳定，工业生产企稳向 好，服务业保持快速增长，支柱地位进一步巩 固，三大产业结构继续改善；固定资产投资增 速略有放缓，消费平稳较快增长，外贸状况有 所改善；全国居民消费价格指数（CPI）实现 2.0%的温和上涨，工业生产者出厂价格指数 （PPI）和工业生产者购进价格指数（PPIRM） 持续回升，均实现转负为正；制造业采购经理 指数（PMI）四季度稳步回升至

15、51%以上，显 示制造业持续回暖；非制造业商务活动指数全 年均在 52%以上， 非制造业保持较快扩张态势； 就业形势总体稳定。 2017 年上半年，我国继续推进供给侧结构 性改革，积极的财政政策继续通过减税降费减 轻企业负担，同时进一步加大财政支出力度， 助力经济稳中向好。2017 年 1-6 月，全国一般 公共预算收入和支出分别为 9.43 万亿元和 10.35 万亿元，支出同比增幅（15.8%）继续高 于收入同比增幅 （9.8%） ； 财政赤字 9177 亿元， 为历年来同期最高水平，财政政策更加积极。 稳健中性的货币政策更加注重兼顾经济“稳增 长”与“防风险” ，在美元加息、经济去杠杆等

16、 背景下，央行综合运用多种货币政策工具，维 持市场资金面的紧平衡状态。在上述政策背景 下，2017 年 16 月，我国 GDP 同比实际增长 6.9%；西藏、重庆、贵州等中西部地区经济发 展状况良好，东北、山西等产业衰退地区经济 形势有所好转；CPI 温和上涨，PPI 和 PPIRM 涨幅有所放缓；就业水平相对稳定。 2017 年 16 月，三大产业保持稳定增长。 农业生产形势较好。工业生产加快，结构继续 优化，企业利润快速增长；服务业仍是推动经 济增长的主要力量，但受房地产市场宏观调控 以及经济去杠杆影响，房地产业（6.9%）和金 融业（3.8%）实际增速均明显下降。 固定资产投资增速有所放缓，但民间投资 增速明显加快。2017 年 1-6 月，我国固定资产 投资 28.1 万亿元，同比增长 8.6%（实际增长 3.8%） ，增速略有放缓。受益于 2016 年以来政 府吸引民间投资的若干政策措施，民间投资增 速（7.2%）明显加