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1、强排方案设计指引 营销部 设计部 + 成本部/财务部 项目部 注：鉴于项目设计部业务工作繁重，建议前期土地拓展工作由区域 研发设计中心完成。 设计部虽然占1/2 主角，但工作量繁重。 各业务部门职责 核心工作 核心：精准定位、货值最大化、产品决策 设计要求：概念设计 + 预测成本、利润率 注：强排方案的主要目的是为了测算项目成本及利润率，而非设计 理念等 设计前期之要求 注：多方案强排是决策、市场及成本测算的基础。 1、指标 产品定位指标 2、方案 确定规划草图 强排方案 产品决策 成本测算 市场定位 项目定位 设计前期-指标要求 设计前期-主要工作 土地 分析 土地区域分析 土地现状分析 土
2、地价值分析 产品 分析 竞品楼盘分析 意向产品分析 概念方 案分析 强排方案分析 规划结构分析 概念方 案深化 确定规划结构 设计前期-工作前提 前提一：土地规划要点 红线、容积率、建筑密度、限高、退线、配套等 前提二：项目定位及户型配比 产品类型及配比、住宅面积及配比、商业、会所等 注：前提二很多项目基本缺失，需要研发设计主动补上。不要怕错，敢于制定。 设计前期-项目定位示范 产品线产品线 主力户型主力户型 主力主力 总价总价 主力面积主力面积 备注备注 刚需刚需 2 2房房 紧凑紧凑3 3房房 4545万万 6060万万 7070平米平米 8888平米平米 市场份额市场份额80%80% 品
3、质品质 舒适舒适3 3房房 7575万万 115115平米平米 市场份额市场份额20%20% 市场定位：市场定位： 项目条件：项目条件： 1. 由于缺乏配套和交通便利，土地溢价有限 2. 容积率2.5，地价1700，单价6500。 3. 回现压力很大，需要抓刚需和品质市场，扩容达到加大销售量目的。 4. 目前项目配套和环境不支持舒适改善客户需求，今年需要完成改善工作。 强排方案-土地分析 土地 分析 土地区域分析 土地现状分析 土地价值分析 土地区域分析 地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离 土地现状分析 周边环境、道路、交通、配套，以及土地本身控规分析 土地价值分析 对土地按
4、照资源分布价值分类 强排方案-土地区域分析 土地 分析 土地区域分析 土地现状分析 土地价值分析 案例 土地区域现状分析 第一轮分析： 简单的描述 后续调整分析： 详细分析 因项目为高容积率项 目，景观不应局限于 东湖。后增加沙湖、 珞珈山头景观资源。 景观资源要穷尽。会 影响到方案建筑位置、 朝向等 景观只对 东湖进行 了分析 周边建筑 只进行了 照片罗列 周边建筑不应只简单 罗列。应列明建筑高 度、周边地块容积率 等。对方案有较大影 响。 强排方案-土地价值分析 土地 分析 土地区域分析 土地现状分析 土地价值分析 案例 土地价值分析:经土地重新分析导出新一 轮总图 第一轮分析： 总图 后
5、续调整分析： 总图 强排方案-土地现状分析要点 2 2、一定要对道路进行分析、一定要对道路进行分析 应分析现状市政道路路宽？几车道？到底通到哪？ 公交站点？ 有无轨道交通？形式？站点？ 规划道路、桥梁要注明建成时间？ 要说明主要人流车流方向 1 1、要分析四至及控规、要分析四至及控规 知道宗地基本情况（长宽净地。） 知道有哪些未定的要点、不定因素；便于规避或配合索取 3 3、特殊地形或景观一定要分析、特殊地形或景观一定要分析 景观面 景观视线分析 4 4、一定要有土地价值的结论、一定要有土地价值的结论 对宗地土地性质进行价值分类 产品分布、开发节奏及主要入口 强排方案-土地价值分析 规划立交桥
6、规划立交桥 主 干干 大大 道 未来规划道路未来规划道路 至规划中路至规划中路 一类用地一类用地 二类用地二类用地 三类用地三类用地 四类用地四类用地 目前主要人流主干目前主要人流主干 大道来大道来 规划南路规划南路 强排方案-竞品分析 竞品楼盘分析： 选择标准 注：产品分析主要讨论营销缺失时，研发设计如何思考和定位 产品 分析 竞品楼盘分析 意向产品分析 竞品情况 舒适产品 竞品情况 - 刚需产品 强排方案-规划结构分析 强排方案：工具 Google地图、草模 概念方 案分析 强排方案分析 规划结构分析 Google地图 将红线套入地块地图中， 可以很清晰看到地块周 边分布、资源等。 强排方
7、案-规划结构分析 草模 可以非常直观的就设计 方案讨论、决策等 强排方案：工具 Google地图、草模 概念方 案分析 强排方案分析 规划结构分析 强排方案一强排方案一: : 中景中景+ +小高层；商业沿街布置小高层；商业沿街布置 高层以点为主；大围合高层以点为主；大围合 多层强调朝向；行列式多层强调朝向；行列式 小高层小高层79.3%79.3%多层多层20.720.7 住宅总建面：住宅总建面：13.51413.514万平万平 商业：商业：0.50.5万平米万平米 容积率：容积率：1.51.5 强排方案-规划结构分析 强排方案-规划结构分析 强排方案二强排方案二: : 多层：中景新多层；强调朝
8、向；行列式多层：中景新多层；强调朝向；行列式 高层：小高层洋房。以点为主；大围合高层：小高层洋房。以点为主；大围合 商业沿街布置商业沿街布置 小高层小高层70.2%70.2%多层多层29.829.8 住宅总建面：住宅总建面：13.4613.46万平；万平； 商业商业0.50.5万平万平 容积率：容积率：1.481.48 强排方案-规划结构分析 强排方案-规划结构分析 强排方案-盈利模式分析 强排方案：要点（盈利模式） 用足容积率、用足建筑密度 用足容积率 定义：用足高货值产品容积率 方法：1、景观资源最大化 2、拉高拍低 3、端户放大 4、丰富产品形态塑造高端 形象 用足建筑密度 定义：用足溢
9、价空间，建筑密度最 大化 方法：1、底层挖掘 2、底商价值 3、抬高车库 4、最小间距 注：要确保货值最大化强排 概念方 案分析 强排方案分析 规划结构分析 用足高货值产品容积率低密产品及商业面积最大化 方案一方案一 方案二方案二 方案三方案三 方案四方案四 组合方式组合方式 6F 6F叠拼别墅叠拼别墅A + 4FA + 4F叠拼别墅叠拼别墅 A A 6F6F叠拼别墅叠拼别墅B + 4FB + 4F叠拼别叠拼别 墅墅B B 6F6F叠拼别墅叠拼别墅A + 6FA + 6F叠拼别叠拼别 墅墅B B 6F6F叠拼别墅叠拼别墅C + 4FC + 4F叠拼别叠拼别 墅墅A A 总货量（总货量（m2 ）
10、 239784239784 240158240158 240210240210 240434240434 总货值（万总货值（万 元）元） 163080.6163080.6 164895.6164895.6 160766160766 162818.3162818.3 高层住宅面高层住宅面 积积 198300198300 199110199110 195970195970 198300198300 低层住宅面低层住宅面 积积 4148441484 4104841048 4424044240 38258.338258.3 用足密度-好地段的沿街底层商业面积，寸土寸金，坚决不放过。 强排方案-龙泉项目
11、案例分析 案例 一期、二期方案比较 一期 规划条件：容积率 2.5 建筑密度 25% 设计方案：容积率 2.5 建筑密度 11% 产品：全100m高层 二期 规划条件：容积率 2.5 建筑密度 25% 设计方案：容积率 2.5 建筑密度 25% 产品：低密度产品、洋房、 高层 VS 概念方 案分析 强排方案分析 规划结构分析 强排方案-龙泉项目案例分析 一期 规划条件：容积率 2.5 建筑密度 25% 设计方案：容积率 2.5 建筑密度 11% 产品：全100m高层 按用足容积率检查 X 按用足建筑密度检查 X 概念方 案分析 强排方案分析 规划结构分析 强排方案-龙泉项目案例分析 概念方 案
12、分析 强排方案分析 规划结构分析 二期 规划条件：容积率 2.5 建筑密度 25% 设计方案：容积率 2.5 建筑密度 25% 产品：低密度产品、洋房、高层 按用足容积率检查 按用足建筑密度检查 二期比一 期增加商 铺产品 二期比一 期增加高 货值别墅 产品 二期比一 期增加高 货值洋房 产品 货值 提升12% 洋房销售额 提升8% 去化率 提升24% 方案调整前 方案调整后（增加低密度占比） 货值 销售均价 销售去化率 规划调整后 产品调整后 产品调整后 5.28亿(洋房) 6500 85% 1.32亿(叠院) 9000 90% 0.82亿(商业) 9600 100% 8.01亿(高层) 5750 暂无 项目名称 货值 销售均价 销售去化率 规划调整前 产品调整前 产品调整前 二期 1.55亿(洋房) 6000 70% 0(叠院) 0 80% 0.355亿(商业) 9000 80% 11.89亿(高层) 5500 70% 强排方案-龙泉项目货值比较 案例 二期 VS 积累固化 从强排方案要点（盈利模式）的角度， 对规划模式 调研、认知、积累、固化 不断提升 谢谢！
