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1、【报告所要解决的问题】,1、苏州商业发展方向以及未来城市商业规划情况的认知； 2、了解新区商业发展格局、业态结构、租金水平情况； 3、了解新区在售商铺的价格、去化情况； 4、项目商业部分定位考量因素； 5、商业部分整体规划的重新调整建议； 6、以项目周边租金水平来进行推导商业部分售价； 7、利用项目总价的大小控制来定位项目户型大小； 8、调整商业户型规划，以便提升项目高性价比； 9、确立项目商业整体运做思路，招商思路；,【报告定位整体思路】,商业市场环境现状,【目前苏州商业环境现状】,从地图上我们可以明显的看出苏州的商业项目主要以三大商圈为主，苏州商业地产项目主要集中在古城区，该区域商业氛围成
2、熟，人气极旺。而作为近年来地产市场主力军的新区和园区，商业配套设施在逐步完善，发展势头强劲，潜力巨大。,【苏州商业类别】,市级商业中心：观前商圈、石路商圈、南门商圈,地区级商业中心：时代商业中心、新区商业街,社区性商业中心：嘉业阳光假日、彩香社区、东港社区,专业市场：国际轻纺城、国际服装城、越洋流行广场等,特色商业街：十全街、凤凰美食街、学士街等,底商：办公楼底商、住宅底商、商住楼底商,在市级大商业圈综合商业功能显现的同时，地区级、社区型等商业中心已经在快速发展起来，商业功能也已经显示出来。,【未来商业板块的发展格局】,根据苏州市政府对苏州商业的整体规划，未来的苏州商业将形成“一个板块二新二轴
3、四带”的格局： 一个板块：即由观前、石路、南门商业功能区组成，规划在现状的基础上，整合这三个商业功能区，利用 各自优势，错位发展，最终形成功能完善的核心商业板块； 二新：即在苏州工业园区和苏州新区（即狮山路区域）形成两个新的市级商业功能区；包括工业园区的湖 东商业功能区和高新区的狮山广场商业功能区，形成功能齐全的现代市级商业功能区。 二轴：即为商业发展横轴和商业发展纵轴；其中，商业发展横轴是通过景德路连接观前、石路两个市级商 业功能区，并向高新区、园区延伸，形成苏州市区东西向的商业发展轴线。商业发展纵轴是以人民 路为主线，并逐步向相城区、吴中区延伸，形成富有现代商业气息的城市南北向发展轴。 四
4、带：即环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假 休闲商业带。,苏州市在城市发展的规划中，商业规划较为清晰，错位经营和辐射级别定位，有利的推动了城市的商业快速的发展，建立了多元化、多层次、多品种的消费结构。,【 各商业带发展情况 】,狮山路核心商业中心,狮山路商业中心业态结构,狮山路商业租金调查,狮山路商业调查样本：,何山路核心商业带,何山路板块商业发展时间也比较长，由何山路和邓尉路组 成。支撑着北部生活区的商业。何山路百润发的设施，对 何山路周边商业的带动性很大，租金明显大幅上涨。,何山路商业带业态结构,何山路商业调查样本：,何山路商业带租金调查,业
5、态布局,商铺行情,何山路商业东起百润发（何山店），西至长江路；是新区当前商业发展最快的区域之一，业态主要为餐饮、生活超市、美容美发、装饰材料等类，大多定位为中低档水平，如：要德火锅、新林记酒楼、上海华联超市等，满足多个层次人群的消费。,何山路的商铺主要由居住社区的沿街店面组成，面积一般在200以下，租金水平在60-120元/月，在新区属于中档水平，所以商铺的空置率，根据租金的推算现预测商铺1层售价在1.2万元/月，12层以上的商铺价格在9000元/月。,竹园路商业带,竹园路商业业态结构,作为社区配套性的商业，主力业态分布结构均衡，主要是以金 融业、餐饮业、零售业，其比例都在25%以上。,竹园路
6、商业点的商业在整个新区商业中是发展比较落后的区域，其目前的商业主要为社区配套商业，消费群体主要为社区居民，还没形成一定的商业规模，商铺的档次、消费群体的消费水平都比较低，无法与狮山商圈、何山商圈进行比较，在新区商业市场中的作用并不突出。目前租金水平在60100元/月之间；按年回报率8进行推算，商铺现估售价为900015000元/。,竹园路商业调查样本：,竹园路商业带租金调查,【在售商铺情况】,【在售商铺列表】,分析：,【新区商业市场发展结论】,随着新区整体商业的发展至范围延伸,各商业点的业态出现了错位经营的势态,促进整体新区商业的有机协调; 新区商业中,商铺价格格局划分明显,狮山路价格为高点,
7、而何山路和竹园路价格基本相同,其租金也是以价格格局相变化； 新区商业价格普遍较高,对于商业业态承受的租金与投资的回报率相差较大,多数达不到投资者期望的心理,使新区部分商业去化较慢,并且形成了较高的空置状态. 项目位于长江路和竹园路上，未来商业项目的发展空间非常大。,项目定位的所要解决的问题,保证开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行项目运作,项目自身规划的论证，为本案提供最具价值的商铺规划意见,项目如何提升产品力，在新区市场的售价能够达到多少？,项目商业整体运做的思路及策略的模式,项目商业产品规划调整建议,项目原规划内部关系图,结论： 如果完全由未来社区居住人口来拉动项目商业消费，是不能够
8、支撑如此体量的。对于本项目来说需要引入不同服务半径的商业业态来解决。,合美机构对不同商业业态服务级别的理解,其中级别主要是按照服务半径以及到达时间来划分，服务半径在10公里左右为1级，在5公里左右为2级，以服务社区内部为主的为3级。,合美对于本项目商业业态布置的设想,1. 转角商业外部区域,2. 转角商业内部区域,3. 内部邻里服务区域,4. 休闲娱乐区域,商业价格定位研判及户型配比建议,我们固定租金进行反推：,1、周边租金水平基本上在 60-80元/月。 2、一般业态在这种区域经营，所能承受的主力租金也多在60元/月左右,1、对于这种在发展中的区域商铺投资回报率与售 价关系基本在6%左右，以
9、后在随着区域成熟性 递增。 2、此种回报率是我们合美长期操作商业的经验， 与此吴宫丽都投资回报也基本遵循着这种回报 递增的规律。,以上述推导价格与周边商铺售价对比,通过我们推导价格与同类型商业白领公寓的售价相比，12000元/的价格基本持平。 因此，下面对两个项目的综合因素进行权重对比：,经过项目的同类对比价格推导，本案价格锁 定在12698元/平方米。根据销售策略上的运 作，项目价格可提升100元/平方米。因此， 本案商业价格最后完全可以达到预期售价12800元/平方米。,以上述楼盘整体均价推导不同位置商铺价格,根据我们在苏州操作商业的经验，将下面不同 位置的商业设定比值。,根据上述比值,我
10、们将12800元/平方米的均价进行分解,沿竹园路1层商铺均价为14713元/,根据市场接受总价来控制项目面积,我们建议单套商铺总价控制在300万以内，这种商铺是苏州接受度上限，若是有购买大户型的客户，可以进行灵活分割。,注明：商业面积按照总建9950平方米计算。,本项目户型完全依据市场总价接受度高的户型以及商业业态的需求面积而制定。,项目商业户型规划建议,本案商业部分运作思路,根据以上的商业研究特性，不是目前短暂时间所能够得出的准确性策略。因此，我们建议待本案合作成功后，提交细致的营销执行方案。下面为合美是操作商业项目的工作框架。,项目定位思路,项目招商工作思路,包租型商业运营思路,合美商业商家资源,Thank You!,
