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1、 东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏 12.1512.1512.1512.15 开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析 - 1 - 东镶神骏万泰小区开盘分析东镶神骏万泰小区开盘分析东镶神骏万泰小区开盘分析东镶神骏万泰小区开盘分析 项目基本信息项目基本信息项目基本信息项目基本信息： 项目名称项目名称项目名称项目名称 东骧神骏万泰小区 原名原名原名原名 东骧神骏万泰小区 项目地址项目地址项目地址项目地址 昆明市东风路延长线市体 育学校后 所属分区所属分区所属分区所属分区 凉亭片区 开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间 20072007200720071212121215151515 售楼电话售楼电话售楼电话售
2、楼电话 0871-3835666、 3837111 建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态 高层、小高层、多层 双拼、联排 层数层数层数层数 16-18 层（小高层） 建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格 现代简约 用地性质用地性质用地性质用地性质 住宅 采集时间采集时间采集时间采集时间 楼盘均价楼盘均价楼盘均价楼盘均价 多层多层多层多层 小高层小高层小高层小高层 高层高层高层高层 商铺商铺商铺商铺 别墅别墅别墅别墅 2007200720072007- - - -12121212- - - -15151515 4999 元/ 销售销售销售销售 格价格价格价格价 销售情况销售情况销售情况销售情况 一期总套
3、数约 392 户，开盘销售套数 118 套 开发商开发商开发商开发商 天祐地产 发展商发展商发展商发展商 设计单位设计单位设计单位设计单位 市建筑设计研究院 代理公司代理公司代理公司代理公司 自主 广告公司广告公司广告公司广告公司 白正广告/策维广告 策划公司策划公司策划公司策划公司 自主 建设单位建设单位建设单位建设单位 天佑集团建筑公司 建安成本建安成本建安成本建安成本 900 元/ 物管公司物管公司物管公司物管公司 祥和物业 物管费物管费物管费物管费 1.3 元/ 占地面积占地面积占地面积占地面积 307 亩 净用地面积净用地面积净用地面积净用地面积 总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑
4、面积 669508 地上：654720 地下：114788 建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度 2398% 绿化率绿化率绿化率绿化率 46.5% 容积率容积率容积率容积率 2499 总户数总户数总户数总户数 5033 户 车位车位车位车位 2423（地下 1887） 交房交房交房交房标准标准标准标准 毛坯 装修标准装修标准装修标准装修标准 无装修 公摊率公摊率公摊率公摊率 14% 层高层高层高层高 2.8m 工程进度工程进度工程进度工程进度 基 交房时间交房时间交房时间交房时间 2009-12-31 东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏 12.1512.1512.1512.15 开盘分析开盘分析开盘
5、分析开盘分析 - 2 - 建筑结构建筑结构建筑结构建筑结构 框架 外墙外墙外墙外墙 涂料 主力户型主力户型主力户型主力户型 畅销户型畅销户型畅销户型畅销户型 滞销户型滞销户型滞销户型滞销户型 推荐户型推荐户型推荐户型推荐户型 C1b-1/108.68/3-2- 1-1 C2a-3/87.11/2-2-1-1 B-1/137.79/4-2-1-2 F-1/91.14/2-2-1-1 共有 274 套，占推出 总房源的 16%； 户型设计均好性较 差； 总价在 4047 万之间是 客户可以接受的心里价 位； 户型设计比较经济； 大部分单位可享受组团中 央景观； 接近 5000 元/的均 价 导 致
6、 单 位 总 价过 高； 户 型 较 差 客 厅 只有 4200 的开间，交通通 道浪费面积较多； 朝向为坐南朝北； 户型设计紧凑合理， 带花厅可以实现买 2 房得 3 房的户型 F-2/141.23/4-3-1-2 接近 5000 元/的均 价 导 致 单 位 总 价过 高； 户型评介户型评介户型评介户型评介 户型设计较传统,格局分布合理,极少部分户型带赠送空间,主力户型客 厅开间较窄，总体来说户型没有亮点。 四至四至四至四至 东至建工三村，西临 30 米宽城市规划道路、市二机器厂，南接凉亭轧钢 厂、省农机公司仓库，北至省轻工业学校、市体育学校。 备注备注备注备注 本次开盘为天佑地产推出的万
7、泰小区一期部分房源。 东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏 12.1512.1512.1512.15 开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析 - 3 - 东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏万泰小区万泰小区万泰小区万泰小区 12121212 月月月月 15151515 日开盘分析日开盘分析日开盘分析日开盘分析 重要信息列表重要信息列表重要信息列表重要信息列表： 开盘时间开盘时间开盘时间开盘时间 2007 年 12 月 15 日上午 8：30 分 开盘地点开盘地点开盘地点开盘地点 东风东路延长线金马山 开盘到场客户量开盘到场客户量开盘到场客户量开盘到场客户量 680 批（截止下午 1 点） 开盘到场私家车量开
8、盘到场私家车量开盘到场私家车量开盘到场私家车量 170 辆 开盘方式开盘方式开盘方式开盘方式 排队 开盘优惠开盘优惠开盘优惠开盘优惠 2 个点优惠 开盘价格开盘价格开盘价格开盘价格 4999499949994999 元元元元/ / / /平米平米平米平米 开盘推售量开盘推售量开盘推售量开盘推售量 1753 户（员工留用 150 户） 销售套数销售套数销售套数销售套数 约 420 套 开盘销售率开盘销售率开盘销售率开盘销售率 24% 1 1 1 1. . . . 项目概况项目概况项目概况项目概况 项目位于金马路金马山， 属市政府规划的主城 55 个片区中的昙花片区， 北面是 省轻工业学校，市体育
9、学校，西临城市规划道路，市二机器厂，南至凉亭轧钢厂， 东至建工三村。性质为住宅用地，望景苑开发商为云南志远房地产开发有限公司， 万泰小区为云南天佑房地产有限公司。 占地面积为 222004 平方米， 建筑面积 646331 平方米（含望景苑），建筑密度 23.98%，总户数 5033 户。项目为最高 42 米落差缓 坡地，低密度高绿化率社区，是目前东市区开发规模最大的项目，项目物业形态包 含高层、小高层，多层和联排、双拼别墅，项目物业形态多样，产品丰富。项目规 划配套有幼儿园，复合性商业街，网球场和社区医院，是目前东市区较有代表性的 楼盘。 东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏 12.1512.1
10、512.1512.15 开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析 - 4 - 2 2 2 2. . . . 推售单位分析推售单位分析推售单位分析推售单位分析 本次开盘推出均为 16、18 层的高层电梯房，其中“瑞泰苑”推出 3 栋 7 个单元； “铭泰苑”推出 4 栋 9 个单元；“润泰苑”2 栋 3 个单元；“泽泰苑”推出 2 栋 4 个单元；共 1753 套房源（包含员工自留 150 套房源） ，占总房源 5033 套的 34%。 （具体推售单位见下图） 万 泰 小 区 小 高 层 模 型万 泰 小 区 小 高 层 模 型万 泰 小 区 小 高 层 模 型万 泰 小 区 小 高 层 模 型 万 泰
11、 小 区 洋 房 模 型万 泰 小 区 洋 房 模 型万 泰 小 区 洋 房 模 型万 泰 小 区 洋 房 模 型 东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏 12.1512.1512.1512.15 开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析 - 5 - 位置位置位置位置 单元数单元数单元数单元数 层数层数层数层数 单层户数单层户数单层户数单层户数 户数户数户数户数 瑞泰苑 1 栋 3 个单元 17 6 301 户 瑞泰苑 2 栋 2 个单元 16 4 128 户 瑞泰苑 5 栋 2 个单元 17 5 170 户 铭泰苑 2 栋 2 个单元 16 5 160 户 铭泰苑 3 栋 4 个单元 16 4 256 户
12、 铭泰苑 5 栋 1 个单元 16 6 96 户 铭泰苑 6 栋 1 个单元 17 6 102 户 润泰苑 1 栋 2 个单元 18 5 180 户 润泰苑 3 栋 1 个单元 18 4 72 户 泽泰苑 1 栋 2 个单元 18 10（4/6） 180 户 泽泰苑 3 栋 2 个单元 18 3 108 户 总户数总户数总户数总户数 1753 户 开盘推出约 15 个户型，户型情况： 东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏 12.1512.1512.1512.15 开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析 - 6 - 户型户型户型户型 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积 ( ( ( () ) ) ) 户型特点
13、户型特点户型特点户型特点 套数套数套数套数 C1b-3 81.28 2 房 2 厅 1 厨 1 卫，4.5 米客厅景观阳 台凸窗设计2 梯 6 户 51 C2b-3 81.80 2 房 2 厅 1 厨 1 卫 2 阳台，4.5 米客厅面 宽阳光花房5.4 米大厨房 35 C2a-3 87.11 2 房 2 厅 1 厨 1 卫，4.5 米客厅凸窗设 计 101 C2a-4 90.36 2 房 2 厅 1 厨 1 卫 2 阳台， 6.5 米客厅+凸 窗设计+L 型大厨房 53 C2a-6 88.20 2 房 2 厅 1 厨 1 卫，4.2 米面宽大阳台 阳光花房+凸窗设计 70 F-1 91.14
14、 2 房 2 厅 1 厨 1 卫 1 入户花园，入户花厅 4 米风景阳台4.5 米客厅面宽 36 Ha-1 93.37 3 房 2 厅 1 厨 2 卫,3.9 米阳台阳光花房 2 梯 4 户7.1 平米厨房 164 Ha-2 93.68 3 房 2 厅 1 厨 1 卫,4.2 米面宽显扩中庭 双阳台5.8 平米大卫生间2 梯 4 户 164 C1b-1 108.68 3 房 2 厅 1 厨 1 卫,5 米面宽4.6 平米厨 房L 型景观凸窗 274 B-3 120.97 3 房 2 厅 1 厨 2 卫,4.2 米面宽客厅L 型 厨房+凸窗设计 34 C1b-2 121.25 3 房 2 厅 1
15、 厨 2 卫,双阳台4.3 米面宽客 厅全明室低公摊3.6 米面宽卧室 135 B-1 137.79 4房2厅1厨2卫,超大景观阳台低公摊 4.2 米面宽客厅3.6 米面宽卧室 196 F-2 141.23 4 房 3 厅 1 厨 2 卫,四室方正简洁+超大景 观阳台+入户花厅+6.1 米面宽客厅 72 B-2 108.51 3 房 2 厅 1 厨 1 卫,4.2 米面宽阳台+5.5196 东骧神骏东骧神骏东骧神骏东骧神骏 12.1512.1512.1512.15 开盘分析开盘分析开盘分析开盘分析 - 7 - 米客厅+凸窗设计+3.9 米面宽卧室 J-2 144.72 4 房 2 厅 1 厨 2 卫，四室方正简洁+24 平 米超大客厅+4.5 米景观阳台+4.1 米面宽 卧室+凸窗设计 36 从上表可以看出此次推出户型 15 个，户型区间为 80-145 ，分配比例如下: 户型面积户型面积户型面积户型面积 户型数户型数户型数户型数 套数套数套数套数（户户户户） 面积小计面积小计面积小计面积小计( ( ( () ) ) ) 户数比户数比户数比户数比 面积比面积比面积比面积比 8090 4 257 21980.4 15.9% 13% 91-120 6 887 111060.6 54.9% 65.8% 121-145 5 473
