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1、中原（北京）中原（北京）领先指数领先指数 20102010年年4 4月月 中原（北京）领先指数（2010 年 4 月） ：310 北京二手指数均价（2010 年 4 月） ：19133 元/平方米 环比：+3.83%；同比：+36.00% 一、一、 中原（中原（北京北京）领先指数）领先指数全市指数全市指数 据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计显示：2010 年 4 月北京中高档二手商品房成交均价 为 19133 元/平方米，二手商品房买卖领先指数为 310 点，环比 2010 年 3 月上涨 3.83%，再创新高。 同时，2010 年 4 月价格同比继续上涨 36。成交量而言，2010 年
2、4 月北京市存量住宅交易量较三 月下浮 33.4%，京城楼市呈“价升量降”的态势。 1）受后 3 月下半月北京购房消费需求爆发的影响，4 月上半月，刚性需求及看好楼市走势 的投资客入市，在交易量快速并大幅回升的同时，京城中高档二手楼市价格继续大幅上涨，下半月 受到“国十条”收紧政策的影响，除部分着急出售的业主降价售房外，大部分业主的心态微现松动 迹象，因此价格方面环比仍上涨了 3.83%。 2）4 月 15-17 日，二手房首付五成、限制本地居民购房数量及贷款等收紧政策陆续出台，给持 续火热的北京楼市降温不少，虽然业主方面并未即刻明显降低房价，但京城购房消费者的观望情绪 浓重，除少部分着急出售
3、的业主降低房价达成交易外，楼市成交活跃度明显下降，导致北京 4 月下 半月的二手房交易量大幅回落 33.4%。 中原（北京）中原（北京）领先指数领先指数 图：图：1 1- -1 1 中原（中原（北京北京）领先指数月度走势图）领先指数月度走势图 80 130 180 230 280 330 0405 0409 0501 0505 0509 0601 0605 0609 0701 0705 0709 0801 0805 0809 0901 0905 0909 1001 根据中原统计，和高峰时期相比，有70%左右的样本楼盘价格继续上涨。 图图1 1- -2 2：全市二手住宅：全市二手住宅量价量价走势
4、图走势图 100 150 200 250 300 350 0701070407070710080108040807081009010904090709101001 1004 0 50 100 150 200 250 万平方米 全市二手住宅成交量价格指数 图图1 1- -3 3：样本楼盘样本楼盘跌幅跌幅分布图分布图 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50% -10% -10% -5% -5% 0% 0% 5% 5% 10% 10% 二、中原（北京）领先指数区域指数 受3月京城楼市活跃交易的持续影响，4月主要 监测区域指数继续飘红。其中，海淀再次领涨， 4月环比涨幅为4.1%
5、，紧随其后的朝阳上涨 4.0%；其它东城、西城、崇文等区域也都呈现 不同程度的上涨，降幅均在3%左右。 图图2 2- -1 1：本本月区域二手指数环比增长情况月区域二手指数环比增长情况 4.0% 4.1% 3.3% 3.9% 3.1% 3.5% 3.0% 3.6% 3.2% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 朝阳海淀石景山丰台东城西城崇文宣武亦庄 中原（北京）中原（北京）领先指数领先指数 表表2 2- -1 1：中原（：中原（北京北京）领先指数区域指数）领先指数区域指数 全市二手住宅成交量根据中原促成的二手住宅成交量估测，非交易中心登记数据。由于不受交易登记周期影响，
6、中原数据能更及时反映 市场动向。 样本楼盘跌幅=近期价格/前期最高价格-1 三、各区域板块分析 1、4月海淀区中高档二手商品房价格领涨京城，环比上涨4.1%。究其原因，北京中原三级市场研究 部认为： 1）受3月楼市火热的影响，4月上半月继续活跃交易，价格高涨，虽然下半月受到收紧政策的影响， 但学区房市场长期不断的需求，业主心理仍旧坚挺，因此，海淀区中高档二手商品房价格继续上浮 4.1%。 2）海淀区的万柳、世纪城等区域无可替代的地理位置和优越的居住环境都是消费者的追捧对象，尤 其是学区房的优势促区域楼市呈保值增值特性。因此，区域二手房业主心态平稳，价格未见回落。 北京中原三级市场研究部的统计数
7、据显示，海淀区4月中高档二手商品房的成交均价为25109元/。 2、4月朝阳中高档二手商品房价格涨幅仅次于海淀区，达到4.0%。北京中原三级市场研究部认为： 1）朝阳区作为楼盘众多，房源充足的区域而言，购房需求量大并陆续入市，上半月持续受到3月楼 市活跃的影响，消费者积极的选房、购房，而需求的持续影响，业主的心理更加坚挺，价格仍旧高 位徘徊。 2）下半月受到“国十条”等收紧政策的影响，消费者观望情绪较高，交易量及价格均有所回落，但 3月望京地王的拍出和CBD东扩详规的出台，促区域业主的心理坚挺，价格大幅上涨，此次虽然价格 有所回落，但仍高于3月份。北京中原三级市场研究部的统计数据显示，朝阳区4
8、月中高档二手商品 房的成交均价为19460元/。 09040904 09050905 09060906 09070907 09080908 09090909 09100910 09110911 09120912 10011001 10021002 10031003 10041004 朝阳 204 208 214 224 231 238 245 252 258 262 259 269 280 海淀 281 290 304 318 331 342 353 365 374 382 382 392 408 石景山 206 213 220 228 237 245 249 254 260 261 261
9、267 276 丰台 251 260 270 283 290 299 307 315 322 325 322 328 341 东城 194 198 207 213 218 225 231 236 240 243 240 244 251 西城 262 266 272 282 290 297 304 312 319 323 320 326 337 崇文 241 247 257 267 275 283 292 298 305 307 305 310 319 宣武 196 201 209 218 223 230 235 241 246 249 249 256 265 亦庄 240 243 250 25
10、8 260 267 273 280 286 283 280 288 297 中原（北京）中原（北京）领先指数领先指数 表表4 4- -1 1：全市各区域、各板块均价（单位：元：全市各区域、各板块均价（单位：元/ /平方米）平方米） 区域区域 板块名称板块名称 本本月月均价均价 朝阳朝阳 北沙滩 20441.7 朝阳北路 25612.5 朝阳公园 36156.6 大望路 32055.5 管庄 23166.4 国贸 33690.5 华威桥 20329.1 酒仙桥 25588.6 双井 32967.6 四方桥 23093.7 四惠 25838.6 太阳宫 26253.4 望京 23860.9 花家地
11、 20282.1 五方桥 19904.7 亚运村 25089.7 区域均价区域均价 19460.1 海淀海淀 世纪城 32290.9 紫竹桥 28657.4 田村 25666.7 万柳社区 35763.8 西山 26205.5 小西天 20911.9 永定路 20827.5 区域均价区域均价 25109 石景山石景山 玉泉路 20150 区域均价区域均价 20150 丰台丰台 草桥 25500.9 方庄 26591.1 角门 23508.3 六里桥 25954 马家堡 23667.8 西罗园 20859.4 赵公口 19213.9 区域均价区域均价 15436.4 东城东城 朝阳门内大街 34
12、333.3 中原（北京）中原（北京）领先指数领先指数 区域区域 板块名称板块名称 本本月月均价均价 朝阳门外大街 31145 区域均价区域均价 22207.8 西城西城 黄寺大街 29748.6 金融大街 32857.6 西直门 34317.8 区域均价区域均价 24929.7 崇文崇文 花市 29516.1 新世界 32513.3 区域均价区域均价 20899.4 宣武宣武 广安门外 25719.7 区域均价区域均价 16719.7 亦庄亦庄 亦庄 15256.6 区域均价区域均价 15256.6 中原（北京）中原（北京）领先指数领先指数 附表：附表：北京北京各区域中高档二手房买卖成交典型案
13、例各区域中高档二手房买卖成交典型案例 区域区域 物业名称物业名称 房型房型 面积面积 （MM2 2） 成交单价成交单价 （RMB/MRMB/M2 2） 装修装修 情况情况 朝阳 上京新航线 3 室 厅 0 卫 133 30,075.19 精装修 远洋天地 1 室 1 厅 1 卫 83 25,542.17 中档装修 富力城三期 3 室 2 厅 2 卫 137 35,620.44 精装修 海淀 世纪城二期 3 室 2 厅 2 卫 160.77 34,210.36 精装修 百旺杏林湾(永丰嘉园) 1 室 1 厅 1 卫 69.6 20,114.94 中档装修 光大花园 3 室 1 厅 2 卫 150
14、 30,000.00 精装修 丰台 新坐标 1 室厅 1 卫 47 25,744.68 中档装修 方庄六号 1 室 1 厅 0 卫 110 28,818.18 毛坯 石景山 远洋山水 2 室 1 厅 2 卫 115 26,826.09 中档装修 远洋山水 2 室 2 厅 1 卫 95.14 27,328.15 粗装修 永乐东小区 2 室 1 厅 1 卫 55.24 22,628.53 粗装修 东城 禾风相府(俊景苑) 2 室 1 厅 1 卫 91.53 26,220.91 精装修 朝内南小街 1 室 1 厅 1 卫 46.02 32,811.82 简装修 西城 枫蓝国际 2 室 2 厅 1 卫
15、 98 36,224.49 精装修 丰侨公寓 1 室 1 厅 1 卫 58 45,279.31 精装修 崇文 新景家园回迁房西区 1 室 1 厅 1 卫 59 32,542.37 精装修 新世界公寓 1 室 1 厅 1 卫 100.06 21,986.81 精装修 宣武 朗琴园一期 1 室 1 厅 1 卫 59 30,508.47 精装修 西豪逸景 1 室 0 厅 1 卫 55.46 25,225.39 中档装修 亦庄 金地格林 6 3 室 2 厅 2 卫 211.75 16,528.93 精装修 荣京丽都 1 室 1 厅 1 卫 43 29,767.44 精装修 莱茵河畔 2 室 2 厅 1
16、 卫 108 18,981.48 中档装修 中原（北京）中原（北京）领先指数领先指数 四、中原（北京）领先指数下月预测 综上所述， 2010 年 4 月京城楼市 “价升量降” ，北京中原三级市场研究部预计，受 4 月中旬“国 十条”及 4 月末出台的北京“国十条”细则的影响，5 月份北京二手房市场价格将回落 5%左右，上 半月的交易量将明显回落，下半月在个别区域的价格走稳后，将会有所回升。 当然，具体到不同区域，由于一、二手房之间供给比例不同和区域条件特点不同，价格涨跌幅度也 会有所不同。 五、指数说明 编制对象：北京市区中高档住宅物业 样本来源：北京中原中高档二手住宅实际成交 样本范围：覆盖朝阳、海淀、丰台、东城、西 城、崇文、宣武、石景山和亦庄等 9 区 样本容量： 共 40 个板块、 223 个样本楼盘 （09 年 3 月进行样本楼盘调整） 指数基期：以 2004 年 5 月为基期，全市及各 区标
