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1、 2010 年 7 月 南昌房地产市场报告 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司 2010-08-10 此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 2 / 77 南昌房地产市场报告 目 录 易居视点 . 3 数字楼市 . 4 第一章 背景篇 6 一、政策法规 . 6 二、市政动态 . 8 三、市场资讯 . 9 第二章 土地篇 . 11 一、本月公告土地分析 . 11 二、本月成交地块分析 . 13 第三章 住宅篇 . 16
2、 一、南昌市住宅市场特点分析 . 16 二、供求关系分析 . 18 三、供应量分析 . 18 四、成交量分析 . 21 五、供求对比分析 . 23 六、成交均价分析 . 24 七、热点板块 . 25 第四章 产品篇 . 27 一、新盘速览 . 27 二、案例分析 . 30 第五章 营销篇 . 40 一、营销综述 . 40 二、营销策略 . 41 三、媒体分析 . 47 第六章 区域数据篇 . 51 一、东湖区 . 51 二、西湖区 . 54 三、青云谱区 . 57 四、青山湖区 . 60 五、高新技术开发区 . 63 六、红谷滩区 . 66 七、经济技术开发区 . 69 八、湾里区 . 71
3、九、南昌县 . 74 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 3 / 77 南昌房地产市场报告 易居视点 炎日需降温 热销需降价 史上最严厉的房地产宏观调控已过百日，中国楼市的走向仍旧悬而未决。而日前，住建 部、银监会和国土部的相关部委也相继重申“继续贯彻执行宏观调控政策”的精神。持续三 个月的成交低迷，房价已经止涨，但并未能换来其明显下挫；时而又有宏观调控松动的消息 传出，风浪起后又被辟谣，整个市场草木皆兵。楼市调控政策在百日后渐趋完备成熟，无论 开发商还是购房者都基本能以平静的心态对待调控。 不过楼市依然充满着巨大的变数， 博弈 双方依然十分敏感。政策下一步的具体走向
4、依然是各方关注的焦点。 红谷滩区跌价近一成，整体市场“假摔”成普遍策略 上月，由于不少项目的成交均价明显低于网上参考价，舆论纷纷惊呼“降价潮”到来。 然而进入七月后，开发商开始显露出低价入市的真正目的：缓解资金紧张，以便日后继续提 价。但部分裸降的项目确实拉动了项目的成交，如绿地香颂逐步推出五重豪礼、非常 5+2 优惠活动，实际情形则是现场直接打 88 折，荣登南昌 7 月销售冠军，7 月共售出 243 套。 从而也使得红谷滩区域的均价降幅近一成，由上月的 6217 元/平方米，降到 5610 元/平方 米，可以看出只要价格合理，市场需求依然较旺盛。但有些楼盘所谓的“低价出售“，实际 上， 是
5、在玩 “刻意抬高报价， 制造降价假象” 的伎俩。 并且部分楼盘低价入市只为内部成交。 7 月楼市与 6 月出现了相类似的前低后高情景，在月初成交相对不足，进入月底后，开 发商集中成交造成局部热销的假象。 而目前房价尚未如调整预期出现大面积下跌而促使普通 购房者能够买得起房， 并且购房者对未来房价预期也没有出现明显的调整， 因此如果政策相 对严厉，开发商不愿意出现降价的话，未来成交量出现大幅放量的可能性不大。 近两月炎炎烈日，真正的降价才能救成交 近两月已进入南昌最热的季节，烈日炎炎，是房地产市场的传统淡季，市场行情不被看 好，因此开发商的营销上力度不会很大，耗资多、投入大的大型推广活动会较为少
6、见，在各 类媒体上的广告投放也将维持在较低水平。但利字街、塘子河、十字街的拆迁改造，催生的 大量购房需求，必然会成为各项目特别是红谷滩、象湖争取的重要客源，针对这部分人群的 定向营销将会增多。 如果项目进行些实质性的降价和优惠活动必将使得这部分购房需求蠢蠢 欲动，从而拉动成交量的上涨。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 4 / 77 南昌房地产市场报告 数字楼市 土地市场 挂牌宗数：13 成交宗数：2 成交金额：6721.49 万 成交面积（净）：83198 万平方米（124.8 亩） 每亩单价：53.86 万元/亩 平均楼面地价：429.94 元/平方米 溢价宗数
7、：0 流拍宗数：0 住宅市场 供求比：1：0.86 新增供应面积：17.3 万平方米 成交面积：14.96 万平方米 成交套数：1401 套 成交均价：5905 元/平方米 注：因统计途径有限，故本报告所有数据不包括安义县，进贤县，新祺周区域。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 5 / 77 南昌房地产市场报告 7 月南昌市区商品住宅成交面积排行榜 项目名称 成交面积() 成交套数 成交金额(元) 成交均价(元/) 绿地香颂 26113.55 243 127456962 4880.87 皇冠国际 14991.41 125 112730247 7519.66 联发江岸
8、汇景 14416.74 107 79435355 5509.94 紫金城 7296.52 42 48193726 6605.03 博泰魏玛峰尚 6564.42 77 29209949 4449.74 恒大绿洲 6115.89 34 47392664 7749.10 恒茂英伦国际 5917.11 61 28960155 4894.31 城投-康泽园 5486.01 55 22747493 4146.45 绿湖豪城 5360.31 48 29209162 5449.16 南天阳光 4322.4 45 17474836 4042.86 7 月南昌市区商品住宅成交金额排行榜 项目名称 成交面积() 成
9、交套数 成交金额(元) 成交均价(元/) 绿地香颂 26113.55 243 127456962 4880.87 皇冠国际 14991.41 125 112730247 7519.66 联发江岸汇景 14416.74 107 79435355 5509.94 万科青山湖 1796.12 6 55253216 30762.54 紫金城 7296.52 42 48193726 6605.03 恒大绿洲 6115.89 34 47392664 7749.10 博泰魏玛峰尚 6564.42 77 29209949 4449.74 绿湖豪城 5360.31 48 29209162 5449.16 恒茂英
10、伦国际 5917.11 61 28960155 4894.31 联发广场 2758.02 59 24132606 8749.97 7 月南昌市区商品住宅成交均价排行榜 项目名称 成交面积()成交套数 成交金额 (元) 成交均价(元/) 万科青山湖 1796.12 6 55253216 30762.54 新地阿尔法小区 1046.43 6 11261501 10761.83 青山湖香溢花城 150.4 1 1419324.7 9437.00 天赐良园 197.27 1 1782137.2 9034.00 联发广场 2758.02 59 24132606 8749.97 青山湖香寓 131.89
11、2 1141081.6 8651.77 恒大绿洲 6115.89 34 47392664 7749.10 皇冠国际 14991.41 125 112730247 7519.66 红谷凯旋 1037.54 7 7252922.8 6990.50 高氏音乐花园 368.66 3 2543795.7 6900.11 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 6 / 77 南昌房地产市场报告 第一章 背景篇 一、 政策法规 各地仍严格执行三套房贷款政策，在房价明显下调前难言放松 7 月 12 日，有媒体报道：内地“一线城市第三套房贷全面松
12、动，继上海、南京、杭州 等地的银行放松第三套房贷后，深圳、北京部分银行也已悄然放松第三套房贷款。对于第三 套房贷，只要首付不低于 5 成，即可放行。北京也有银行第三套房按首付不低于 5 成、利 率不低于基准利率 1.1 倍的政策执行。” 但住建部、银监会、国资委三部委在当日即作出回应，对放松调控的传言予以否认。其 中银监会特别强调严格执行二套及以上房贷政策不动摇。 易居点评： 市场之所以出现宏观调控放松的传言，主要是由于房地产调控令经济出现放缓的势头。 同时相关媒体对本轮调控中住房贷款政策有误读。 “新国十条”明确规定：对贷款购买第三 套及以上住房的， 贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，
13、具体由商业银行根据风险管理 原则自主确定； 商品住房价格过高、 上涨过快、 供应紧张的地区， 商业银行可根据风险状况， 暂停发放购买第三套及以上住房贷款。政策表述并非强制性的禁止各地发放第三套房贷款， 即使是房价上涨过快的城市， 是否暂停也由商业银行自行决定。 只要各家银行在发放三套房 贷款贷款、利率有明显提升，即符合国家的调控要求，不存在执行上放松的情况。 本轮调控是对 09 年至 10 年初房价过快上涨的纠正，在当前房价过高已成为社会突出 问题的背景下，房地产调控政策短期内难以退出。尽管自本轮调控已历时三个月，但多数城 市房价并未出现明显的松动，部分楼盘仍逆市上涨。在房价有明显下调之前，我
14、们认为购房 贷款政策特别是二套、三套房贷款的政策不会轻易松动。 国土资源部出台征地“新”政，保障农民征地补偿 7 月 11 日，国土资源部发出关于进一步做好征地管理工作的通知（以下简称通 知），要求通过多种措施来推进征地补偿新标准实施，确保补偿费落实到位，进一步改进 和完善征地管理工作。 易居点评： 通知是对国务院办公厅今年 5 月下发关于进一步严格征地拆迁管理工作 切实维 护群众合法权益的紧急通知 及时的贯彻和落实； 是总结各地被证明行之有效的办法和措施 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司南昌机构 7 / 77 南昌房地产市场报告 基础上形成的规范性政策；是对征地管理相关工
15、作的进一步明确和细化。 通知 一方面加强了对征地拆迁过程中农民权益的保护， 另一方面也增加了征地拆迁 成本。拆迁成本的增加，将毫无疑问抬高地块的土地开发成本。当市场处于买方市场时，新 增的拆迁成本将无法转移出去， 此时压缩利润将是正常的市场化选择； 当市场处于卖方市场 时，这部分成本将无疑被转移到房价中，从而进一步推动房价的上涨。因此，“征地拆迁补 偿”对房地产市场的影响，既要看各地政府部门的执行力度，还要看市场的供求情况。 通胀压力减弱，经济复苏势头放缓 2010 年 7 月 15 日，国家统计局部门发布了 6 月份及上半年的主要宏观经济数据。6 月份 CPI 同比上涨 2.9%， 较上月回落 0.2 个百分点； 上半年国内生产总值同比增长 11.1%， 比上年同期加快 3.7 个百分点，但二季度同比增幅为 10.3%，较 1 季度增幅下滑 1.6 个百 分点。 易居点评： 6 月份 CPI 走低， 表明通货膨胀压力有所缓和， 也意味着加息的可能性在下降； 而 GDP 增幅回落，此外工业增加值同比增幅本月再度下滑，这已是连续第四个月走低。这表明我国 宏观经济复苏出现较为明显的放缓势头。 4 月份的房地产调控以及经济发展方式的转变和结 构的调整， 特别是对银行信贷的控制导致国民经济增长势头放缓， 市场上对二次探底的预期 增强。 国办发布鼓
