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1、鑫安地产秦皇岛地块项目可研报告八方同裕2009年12月摘要本文通过对世纪广场以南、秦皇岛地块8万平方米地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据本区域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以及探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。关键词 世纪广场 8万平米地块 项目投资 可研报告目录第一章：前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章：项目开发经营环境分析一、长春市基本情况概述二、长春市宏观经济概况三、长春市房地产市场概述第三章：项目周边现状调查分析一、投
2、资区域的地理环境二、地块周边主要楼盘调查分析三、区域消费者调查分析第四章：项目概况一、项目用地现状二、项目用地指标三、项目所在区域规划、发展前景第五章：项目分析与项目定位一、项目SWOT分析二、项目市场分析与基本定位第六章：本案规划构想一、项目总体规划二、项目开发建议第七章：环境保护第八章：消防第九章：节能第十章：项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算第十一章：项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算第十二章：财务与敏感性分析第十三章：现金流量表（全部投资）第十四章：项目开发经营主要风险及对策分析第十五章：结论与建议结
3、束语附录及主要参考文献第一章：前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、长春市规划局规划方案2、长春市政府网站 3、长春房地产业信息网4、长春国土资源局网站5、长春市统计局6、国家建设部及长春市颁布的与房地产相关法律与政策7、2008年长春市国民经济和社会发
4、展统计公报8、现场勘察和实地调研所得资料第二章：项目开发经营环境分析一、长春市基本情况概述作为吉林省省会的长春市是吉林省的政治、经济、科技、文化中心，是全国十五个副省级城市之一，也是东北老工业基地调整改造的重要中心城市。1、地理位置长春市地理位置比较优越。作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省通衢的十字要冲，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可通过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展，东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯，西可由吉林省白城地区与蒙古交往。这种特殊的地理位置，使长春成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。
5、2、气候条件长春地处中国东北松辽平原腹地，属中温带大陆性季风气候，四季景色宜人，享有“塞北春城”美誉。长春年平均气温为4.6，冬季1月份最冷，最低气温达零下36.5，平均气温为零下17.2；夏季7月份最热，最高气温达38，平均气温为23。年平均日照为2866小时左右，平均降雨为567.0毫米。全年温度变化显著，四季分明。3、行政划分长春市现辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6个区，榆树、九台、德惠、农安4个县(市)，及16个开发区。其中，国家级开发区2个：长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区；省级开发区(工业集中区)14个：长春净月经济开发区、长春汽车产业开发区、长春长江路经济开发区、
6、长春工业经济开发区、德惠经济开发区、长春双阳经济开发区、长春绿园经济开发区、长春东湖经济开发区、长春合隆经济开发区、长春五棵树经济开发区、长春二道经济开发区、长春南关都市经济开发区、榆树环城工业集中区、农安工业集中区。4、人口状况长春市现有人口731.5万，其中城区人口235.6万人。全市人口出生率为8.9，死亡率为4.76，自然增长率为4.17，每年净增人口3万余人。长春市人口情况5、人才分布长春市人才资源三大产业分布结构趋向合理，第一产业6.67万人，第二产业18.53万人，第三产业48.9万人。其中，党政人才4.1万人，企业经营管理人才14.6万人，专业技术人才27.4万人，技能人才23
7、.2万人，农村实用人才4.8万人。6、工业发展长春市是中国重要的工业基地。工业具有相当规模和现代化水平，汽车、农产品加工两大支柱产业不断壮大，光电信息、生物医药两大主导行业发展迅速。中国长春第一汽车集团是全国规模最大、品种最全的汽车生产、科研基地，汽车年产量占全国总产量的五分之一；现有二百多家汽车零部件生产企业，基本形成了高水平、大批量、专业化的汽车配套企业群，故有“汽车城”之称。长春客车厂是全国最大的铁路客车和地铁科研生产基地，客车产量占全国近二分之一。长春玉米工业园区占地41.9平方公里，以生产化工醇类产品为主，将形成年加工玉米800万吨、产值上千亿元的能力，是未来长春市经济发展的又一重要
8、增长极。在高新技术产业发展上具有一定的优势，围绕光电子、光显示、汽车电子、新材料、软件及信息服务、现代医药、玉米深加工、绿色食品等八个重点行业，培育了一批具有较强竞争能力的高新技术企业。7、交通情况长春市具有比较完善的城市基础设施，交通发达，是东北中部的重要交通和通讯枢纽。铁路贯通东西南北，公路四通八达。新落成的长春龙嘉机场是国际航空港，现已开通国内外航线40条，包括飞往日本仙台、韩国首尔、俄罗斯新西伯利亚等国际航线。邮政通讯设施完善，信息网络出口带宽达到20G。城市供水、供电、燃气设施完备，供应充足。长春城市环境优美，城市绿化覆盖率达到39%，居全国前列。 在世界银行组织的2003年全球投资
9、环境评价中，长春市被评为中国大陆投资环境最好的城市之一。8、区域经济2008年，全年实现地区生产总值2561.9亿元，按不变价格计算，比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值217.8亿元，比上年增长12.0%；第二产业增加值1311.8亿元，增长16.5%；第三产业增加值1032.3亿元，增长17.3%。三次产业比重分别为8.5%：51.2%：40.3%。人均生产总值达到34193元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长15.4%。到2012年，长春市人口总量将达到760万人以上，城市化率将超过50%。伴随着新生人口比例的降低和人均预期寿命的提高，全市60岁以上老年人口比例由2007年的1
10、1.3%增长到13.8%。社会事业和公共服务提质增速。2007年长春人均GDP为3695美元，2012年预计达到7500美元。9、城市建设根据长春市政府下发了民生规划纲要，预计在未来5年内，规划建设6大民生项目支撑体系，重点建设项目共计101个，总投资245亿元，其中纯公益项目53个，计划投资69亿元。其中教育设施项目10个；文体休闲设施项目32个；医疗卫生设施项目16个；公共福利设施项目10个；生活环境设施项目26个；便民利民项目7个。在这些项目中，如长春文化大厦建设项目、长春市奥林匹克中心、长春市伊通河健身长廊工程、长春市旅游综合服务区等大型项目，均位于长春南部新城。以上数据来源于长春市政
11、府网站二、宏观经济概况1、地区生产总值2008年实现地区生产总值2561.9亿元，按不变价格计算，比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值217.8亿元，比上年增长12.0%；第二产业增加值1311.8亿元，增长16.5%；第三产业增加值1032.3亿元，增长17.3%。三次产业比重分别为8.5%：51.2%：40.3%。人均生产总值达到34193元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长15.4%。指标2008年（亿元）比上年增长%地区生产总值2561.916.5第一产业217.812.0第二产业1311.816.5工业1066.715.3建筑业245.121.7第三产业1032.317.3
12、交通运输、仓储和邮政业126.012.7批发和零售业262.613.0住宿和餐饮业47.112.7金融业58.28.9房地产业68.95.8其他服务业469.524.7全市一般预算全口径财政收入372.1亿元，增长30.8%。全市地方留用收入119亿元，增长27.6%；地方财政支出240.3亿元，增长32.4%。全口径财政收入占GDP的比重为14.5%，比上年提高0.9个百分点。2、居民消费水平2008年居民消费价格总指数为104.4%，涨幅比上年提高0.7个百分点，其中，除食品、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务、居住有不同程度下降外，其他消费品价格均有所上涨。指标2007年（亿元）
13、2008年（亿元）居民消费价格总指数103.7104.4服务项目价格指数101.399.4消费品价格指数104.7106.3食品111.6110.1烟酒及用品101.1104.1衣着94.8104.6家庭设备用品及维修服务95.6103.9医疗保健和个人用品101.9101.0交通和通讯95.998.7娱乐教育文化用品及服务99.298.1居住103.9100.3商品零售价格指数102.2105.63、固定资产投资2008年完成全社会固定资产投资总额1818.8亿元，比上年增长34.7%。其中：城镇固定资产投资1362.7亿元，增长42.4%；房地产开发投资352.9亿元，增长36.0%。新增
14、固定资产813.6亿元，固定资产交付使用率为45.8%，下降17个百分点。房屋面积竣工率为26.7%。从各产业完成投资情况看，第一产业比上年增长79.2%，第二产业增长34.6%，第三产业增长34.9%；从投资主体看，国有经济投资528.7亿元，增长35.7%；非国有经济投资1248.1亿元，增长35.2%，占全社会固定资产投资的比重为70.2%。全市商品房施工面积2183.5万平方米。商品房竣工面积482.4万平方米。商品房销售面积571.4万平方米，商品房销售额199亿元。空置面积283.2万平方米。全市建设保障型住房5241套、建筑面积31.3万平方米、总投资额84589.4万元。其中：建设廉租住房400套、建筑面积2.1万平方米、投资额4580.4万元；建设经济适用住房3839套、建筑面积24.3万平方米、投资额66595万元；建设政府保障型住房1002套、建筑面积4.9万平方米、投资额13414万元。以上数据来源于长春市政府网站三、长春市城市总体规划长春市城市总体规划(20042020)中对长春城市未来发展的描述为“双心、两翼、多组团”。规划中提出，城市规划区范围包括市区范围及石头口门水库资源保护区和长春市新机场控制区。2020年规划区总人口将控制在490万人左右，建设用地约为535平方公里。“双心”指在中心城市形成南、北两处城市中心，北
