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1、重庆市合川区3宗挂牌宗地市场调研分析报告2010年11月26日目 录第一部分 重庆市合川区宏观市场调研分析2一、重庆市合川区社会现状及发展分析2二、重庆市合川区社会经济现状及发展分析4三、重庆市合川区城市地位解读和城市定位7四、小结10第二部分 重庆市合川区房地产市场调研分析11一、重庆市合川区近年房地产市场投资与运营分析11二、重庆市合川区近年商品房销售情况分析12三、重庆市合川区近年房地产市场总体分析12四、重庆市合川区房地产市场销售客户群体分析15五、重庆市合川区房地产市场展望与预测16六、重庆市合川区在售楼盘调查表19第三部分 合川区商业环境分析22一、合川区传统商业街22二、合川区新
2、兴的专业市场23三、商务旅游市场23第四部分 合川区土地市场分析24第五部分 重庆市合川区3宗挂牌宗地评估分析25一、HC10-003-27/28合阳城街道思睿路南侧AB宗地评估25二、HC10-001-29北环路延伸与环城大道交叉口东北侧宗地评估28三、HC10-003-45/46/47南津街街道白鹿山宗地评估30第一部分 重庆市合川区宏观市场调研分析一、重庆市合川区社会现状及发展分析（一）城市概况1、地理位置合川区重庆市区距市区56公里合川区是重庆的北大门，距重庆56公里，是规划中的重庆北部地区中心城市，属重庆“小时经济圈”。 合川区位于嘉陵江、渠江、涪江交汇处，扼川北水陆交通咽喉，是重庆
3、与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的经济走廊。2、面积与人口合川区东西宽69公里，南北距58公里，全市幅员面积2356.21平方公里。辖23个镇、7个街道办事处、1个工业园区，共524个村、82个居民委员会，全区总人口为154万人，城市人口39.6万。 3、地势地貌合川区位于四川盆地东部，地处中丘陵和川东平行岭谷的交接地带。全市地貌因受地质构造和岩性的制约，其特征是东、北、西三面地势较高，南面地势较低。最高点是三汇镇白岩头，海拔高度为1284.2米；次高点在西部龙多山，海拔高度619.7米；最低在南面的草街镇嘉陵江边
4、，海拔185米。全境地貌大致分为平行岭谷和平缓丘陵两大类型：东南边缘之华蓥山区为平等岭谷地形，分布面积359平方公里，占幅员面积的15.5%；西北部广大地区，属川中丘陵盆地，为平缓丘陵地型，分布面积1997.21平方公里，占幅员面积的84.5%。4、矿藏资源合川区境现探明的矿藏资源有煤、石灰石、盐、锶矿等26种。其中煤储量约18.2亿吨，分布在华蓥山周边地区的三汇、清平、土场、盐井、草街、双凤、狮滩、小沔等8个镇，位于盐井储量达2亿吨的沥鼻峡煤田正在建设；锶矿100万吨，分布于盐井镇干沟一带；铁矿6800万吨，分布在盐井、双凤、三汇地区；盐160亿吨，全市分布面积约1000平方公里，盐层厚度平
5、均为16米；石灰石55亿吨，分布在盐井、三汇地区；铝土矿7500万吨，分布在三汇、清平地区；重晶石40万吨，主要含矿层为三迭系下统飞仙关和嘉陵江组。5、交通网络合川区水陆交通四通八达，境内有渝武高速公路、110省道线、襄渝铁路、遂渝快速铁路和即将建设的兰渝铁路等，经渝武高速公路到重庆内环高速公路只需30多分钟，到重庆机场仅需50分钟；经遂渝快速铁路到重庆仅需15分钟，到成都仅需2小时。嘉陵江、涪江、渠江三江汇流于合川城区，千吨级客货轮可直航上海，已形成以铁路、公路为主体，港口、机场为依托的综合、立体、快捷的交通运输网络。二、重庆市合川区社会经济现状及发展分析1、国民生产总值（GPD）年份200
6、6年2007年2008年2009年GDP（亿元）142.1167.7203.4228.8增长（%）18%18%17%16%2009年，重庆市合川区实现生产总值228.75亿元，比上年增长16.3%；其中，第一产业增加值33.25亿元，增长5.5%；第二产业增加值102.32亿元，增长22.6%，其中工业增加值76.84亿元，增长24.0%；第三产业增加值93.18亿元，增长14.5%。按常住人口计算，人均地区生产总值17822元，按当年汇率折算达到2609美元。经济结构进一步优化，工业经济所占比重进一步提高，三次产业增加值比例调整为14.544.740.8。2、社会消费水平年份2006年200
7、7年2008年2009年社会消费品零售总额 (亿元)46.054.668.884.01地方财政收入(亿元)7.110.9查无数据31.46城乡居民储蓄存款余额（亿元）112.4129.9查无数据191.52城镇居民人均可支配收入（元）913910755查无数据14878重庆市合川区2009年全年实现社会消费品零售总额84.01亿元，比上年增长21.8%，全年实现辖区内财政收入31.46亿元，增长39.3%。城乡居民储蓄存款191.52亿元，比年初增加35.36亿元，同比增长22.7%；全年城镇居民人均可支配收入达到14878元，比上年增长11.2%，城乡居民收入稳步提高，消费品市场平稳较快增长
8、。3、全社会固定资产投资年份2006年2007年2008年2009年全社会固定资产投资（亿元）88.5 111.3 152.9 200.37增长（%）24.57%25.81%37.40%31.0%重庆市合川区2009年全年完成全社会固定资产投资 200.37亿元，增长31.0%，固定资产投资增速较快，2009年合川区积极贯彻落实中央扩内需保增长的政策，着力扩大有效投入，规划展览中心、文化艺术中心、客运中心基本建成，涪江一桥改建、南屏嘉陵江大桥建设进展顺利，完成凉亭、文峰塔“两片”60万平方米旧城拆迁并引进业主开发。完成南城干道“白改黑”二期工程，襄渝铁路二线合川段投入试运行，遂渝铁路二线、兰渝
9、铁路启动建设，重点项目推进力度加大。4、招商引资发展状况2009年以来，重庆市合川区进一步优化投资环境，创新招商引资激励机制，招商引资工作取得了显著的成绩。全年新签招商引资项目达到190个，同比增长93.9%。新签招商引资项目协议投资555亿元，同比增长80.2%，新签和续扩建项目实际到位资金73.1亿元，增长122.3%。从上海引进的资金量最大，达到22亿元。其次是四川和北京，分别为15亿元和14亿元。引进的主要项目是凉亭片区排危改造和昌兴水泥项目，当年投资分别达到22亿元和6亿元。4、工业园区发展状况合川工业园区是2003年3月经重庆市人民政府批准的重庆市级特色工业园区，园区控制性规划面积
10、22.3平方公里，现建成面积3平方公里。212国道南北横贯园区，园区内建有遂渝快速铁路客运站、货运站，距渝合高速公路进出口2公里、合川中心港（拟建）2公里，交通方便快捷。工业园区是一方投资的热土，已落户一大批工业企业，包括全国知名企业华西希望集团，上市公司重庆华邦制药，知名品牌上海金考拉服饰，国家级农业产业化龙头企业重庆德佳食品集团等一批知名度高、成长性强、发展潜力较大的工业企业均选择入驻园区。随着园区的快速发展，必将成为合川工业发展的基地、对外开放的前沿和新的经济增长级。城北拓展区：总体规划用地1800公顷，地处草街航电枢纽上游区域，重点发展汽车摩托车、电器、纺织服装、仓储物流等产业。草街拓
11、展区：总体规划用地约250公顷，紧邻草街航电枢纽，争取直供电政策，重点发展用电量较大的机械加工、装备制造、建材等产业。三汇拓展区：总体规划用地350公顷，矿产资源丰富，可利用丰富的煤层气资源，重点发展能源、建材、机械加工等产业。三、重庆市合川区城市地位解读和城市定位（一）合川区域定位 根据重庆总体规划，合川区属于渝西经济走廊精华地区。根据重庆市委二届八次全委会决定，按照建设“一个中心、多组团、城镇群集合的现代化大都市”的总体定位，合川区为区域中心城市。 合川区属于重庆市“1小时经济圈”和成渝城镇群中的战略高地，重庆市“1小时经济圈”的北部增长极和水陆交通枢纽；重庆市的能源生产基地、建材基地；辐
12、射重庆市北部和四川东北部的桥头堡和重要节点。（二）合川区城市定位重庆市北部的区域性中心城市，重庆市北部、四川省东北部的商贸中心、教育基地；国家级文物钓鱼城所在地；川渝嘉陵江流域文化生态旅游区的重要目的地；国家级历史文化名城；以发展制造业、加工业和第三产业为主；重庆市的风景旅游城市。（三）合川区总体规划1、总规的城市结构目标城市发展总体上形成“北上南拓，西扩东控”的战略构想，城区由城市核心区和五个城市功能片区构成组团式城市。 城市结构为“一心五片”。“一心”是指中心城片，以合阳、东渡、南屏两江交汇地带为中心，扩容提质。“五片”：即五尊大石片区、思居云门片区、大学城片区、南溪片区和草街滩子片区，其
13、中草街滩子片区包含合川区工业园草街拓展区。合阳片区东渡片区南屏片区2、核心区城市功能规划合阳：金融信息、商业服务、居住。南屏：政治、物流、居住。东渡：文化、旅游、休闲服务。（四）合川区人口与城市化分析1、现状中心城区人口 合川区主城建成区主要由合阳、南屏、东渡组成，其中合阳城镇人口88976人，城镇化水平78%。 南屏城镇人口64779人，城镇化水平54%，东渡城镇人口13769 人 城镇化水平28%。 从现状可以看出，合川主城内，核心区城镇人口大概有16.8万。2、中心城区规划目标 人口规模：至2012年，合川区中心城区城市人口发展到60万人；至2020年，合川区中心城区城市人口发展到80万
14、人；远景到2050年，合川区中心城区城市人口按100万人控制。 核心区远期城镇人口41万，其中合阳：22万，南屏：17万，东渡：2万。合川区人口规划分区示意图四、小结 重庆市是中西部地区唯一的直辖市，是全国统筹城乡综合配套改革试验区，在促进区域协调发展和推进改革开放大局中具有重要的战略地位，政治意义重大。 合川区是重庆的北大门，距重庆56公里，是规划中的重庆北部地区中心城市，属重庆“小时经济圈”，是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的“经济走廊”。 合川区依托水、煤等资源优势，2010年合川成为重庆市的能源工业大
15、基地，随着合川工业园区、城北拓展区、草街拓展区、三汇拓展区园区的积极招商引资和快速发展，重点发展汽车摩托车、电器、纺织服装、仓储物流、机械加工、装备制造、建材、发展能源等多个领域的发展，未来经济发展突出。 在重庆市城镇体系规划中，将合川、江津、主城9区划入中西部城镇发展区，而规划的6大卫星城市也包括合川，这将对作为成渝经济带重要中间经济中心的合川经济发展产生巨大的带动作用。 合川区在2020年远期中，合川规划将建100平方公里100万人口的城市，城镇化率都有了大幅度的提高，随着重庆城市进程的不断发展，给合川区房地产发展带来很好的发展机遇。第二部分 重庆市合川区房地产市场调研分析一、重庆市合川区近
