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1、集团评级报告华杰沪评 集（2010）第001号企业名称 上海鹏欣（集团）有限公司华杰资信评级有限责任公司 2010年鹏欣集团评级报告 上海市南苏州路333号华隆大厦20F电话：(021)63295599传真：(021)63235328E-Mail：网址：http:/ 分析师施隽电话：(021)63295599*302手机：13671882272E-Mail：王建哲电话：(021)63295599*208手机：13764316606E-Mail:wangjianzhe 2010年4月评级机构声明本评级机构根据中国人民银行贷款通则和中国人民银行上海分行上海市贷款企业资信等级评估管理办法的有关规定
2、，结合对鹏欣集团的基本素质、财务状况、偿债能力、经营能力、经营效益和发展前景等方面的综合分析，并依照本评估公司集团信用评级标准和程序，对该集团的资信状况进行分析和评级。本评级机构及评估人员与集团之间不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系；评估人员在评估过程中，恪守职业规范，履行了相应的尽职调查和诚信义务；评级结论是本评级机构依据评估标准和程序做出的独立判断。本评级报告版权归华杰资信评级有限责任公司所有，未经本公司书面授权和许可，任何单位与个人不得复制、转载、散发和出售报告的信息。评级假设该集团所提供的会计资料确切真实；集团正常经营；集团遵循的中央和地方现行的政策、法律、法规和经济环境
3、无重大变化；集团遵循的税收制度所适用税率无重大变化；集团无其他不可预见及不可抗力因素造成的重大不利影响。 评级机构：华杰资信评级有限责任公司2009年月2010年鹏欣集团评级报告华杰资信评级有限责任公司 目 录评级范围0释 义1评级结论2评级观点5一、集团概况61.1 历史沿革61.2 股东61.3内控管理71.4 关联关系9二、经营模式112.1经营环境112.2 经营情况122.3 业务板块13三、经营状况173.1 经营能力和经营效益173.2 财务状况19四、偿债能力214.1 债务分析214.2 对外担保224.3 偿债能力234.4 履约情况28五、发展前景295.1 行业前景29
4、5.2 集团前景29六、现场调研报告31七、附件368评级范围华杰资信评级有限责任公司按照中国银监会商业银行集团客户授信业务风险管理指引中对集团客户的定义对上海鹏欣（集团）有限公司的集团内含进行了界定：l 在股权上或者经营决策上直接或间接控制其他企事业法人或被其他企事业法人控制的；l 共同被第三方企事业法人所控制的；l 主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员（包括三代以内直系亲属关系和二代以内旁系亲属关系）共同直接控制或间接控制的；l 存在其他关联关系，可能不按公允价格原则转移资产和利润，商业银行认为应视同集团客户进行授信管理的。华杰资信评级有限责任公司在对鹏欣集团进行资信评定过
5、程中，受地域条件等因素制约，无法全部掌握该集团所投资的其他企业的财务数据等信息，因此在集团界定上仅将符合上述第1款定义标准的企业纳入本次评级的集团范围内，而将符合第2、3、4款的企业作为集团外关联方予以考察。本报告主要是依据上海鹏欣（集团）有限公司及其相关子公司提供的材料，对其进行的访谈结果、获取的关联方部分资料以及公开信息。但由于无法获得足够资料，因此本报告中部分情况未能经证实，或因未收集到足够信息而无法揭示其本质情况。释 义简称释义鹏欣集团、该集团、集团本次评级的受评主体，具体界定见“评级范围”集团本部本次评级的受评主体本部鹏欣房产上海鹏欣房地产开发有限公司鹏欣建安上海鹏欣建筑安装工程有限
6、公司鹏航建设上海鹏航建设发展有限公司鹏远房产上海鹏远房地产开发有限公司鹏建房产上海鹏建房地产开发有限公司沪裕房产上海沪裕房地产有限公司新欣建设上海新欣建设发展有限公司莱因思置业上海莱因思置业有限公司北环高速上海北环高速公路建设发展有限公司鹏欣家纺上海鹏欣国际家纺投资建设有限公司评级结论评级结果：华杰资信评级有限责任公司专家委员会综合各项因素后认为，鹏欣集团2010年资信等级为BBB级。集团概况上海鹏欣（集团）有限公司于1997年3月成立，由上海鹏欣房地产开发有限公司和南通鹏欣实业有限公司共同投资组建，注册资本1亿元, 上海鹏欣房地产开发有限公司和南通鹏欣实业有限公司持股比例分别为90%、10%
7、。2007年，南通鹏欣实业有限公司将所持有的10%股权转让给南通盈新投资有限公司。2008年3月，上海鹏欣房地产开发有限公司将所持有的90%股权转让给南通盈新投资有限公司。2009年末，鹏欣集团注册资本仍为1亿元，由南通盈新投资有限公司100%控股。自然人姜照柏系南通盈新投资有限公司控股股东，为鹏欣集团实际控制人。鹏欣集团系住宅及商业地产的综合开发商，集团本部具有房地产开发一级资质，是一家集房地产开发经营、基础设施建设、酒店营运为一体的民营企业集团。除开发大量的住宅项目、商业办公项目外，集团结合自身特点参与了上海市市政建设，与政府签约参与了“长途客运总站”、“北环高速公路”、“南汇体育中心”等
8、BT、BOT项目。该集团在上海已成功开发了“创世纪花园”、“虹口现代公寓”、“奥玎豪园”、“爱里舍花园”、“城市经典”、“虹桥商务别墅”及“白金府邸”等一批知名楼盘，总开发量达一百五十多万平方米。2009年，该集团在建及销售中的项目有：城市经典花园、一品漫城、白金湾府邸、徐汇星游城、南京水游城、杨浦国际家纺中心、九隆坊。主要财务指标本报告所依据的财务数据系为上海鹏欣（集团）有限公司提供的经上海新宁会计师事务所有限公司审计过的2007年至2009年合并会计报表，以母公司及纳入合并范围的子公司的个别财务报表为编制依据。2009年纳入该集团合并会计报表的子公司共有9家，分别是：上海鹏欣建筑安装有限公
9、司、上海鹏都房地产开发有限公司、上海鹏翼房地产开发有限公司、上海鹏莱房地产开发有限公司、上海恒新房地产开发有限公司、上海鹏嘉房产开发有限公司、上海鹏远房地产开发有限公司、上海中铅置业有限公司、上海莱茵思置业有限公司。2009年末，该集团总资产为666,141万元，所有者权益为282,058万元。当年实现主营业务收入236,330万元，净利润34,520万元。2009年末该集团贷款余额为218,385万元，其中短期借款70,400万元，长期借款147,985万元。该集团三年主要财务指标列示如下：表1：20072009年该集团主要财务数据及经济指标比较表（单位：万元）指标2007年2008年200
10、9年总资产476,145636,234666,141存货59,550180,919119,699预收帐款45,70142,90511,596所有者权益216,205250,638282,058年末贷款余额106,400186,025218,385资产负债率(%)54.5960.6157.66流动比率(%)177.94194.54229.34主营业务收入189,546188,361236,330主营业务利润47,09032,15858,851净利润32,10833,28734,520净资产收益率(%)14.8514.2612.96经营性现金净流入23,04135,86741,727主要优势l 该
11、集团在房地产市场建立了良好的品牌效应，并已在上海成功开发了“创世纪花园”、“虹口现代公寓”、“奥玎豪园”、 “城市经典”及“白金府邸”等一批知名楼盘。l 该集团本部具有房地产一级资质，并具有多年的房地产开发经验和较为成熟的管理团队。l 该集团拥有投资决策委员会和专家顾问委员会，并与政府合作过多个大型项目，集团具有良好的管理机制。l 该集团拥有充裕的项目储备，可持续发展能力较强。主要风险l 房地产行业面临宏观调控，宏观调控将引起银行房地产信贷规模紧缩、市场商品房价格波动，并会给商业地产开发、经营会给集团房地产开发项目的融资、销售造成一定的影响。l 由于该集团财务管理采用整体管理方式，使集团内部各
12、项目公司单个出现财务风险的可能性减少，但在银根收紧的宏观政策下，会对整个集团的资金链造成较大的压力，在宏观政策发生较大调整时，应关注整个鹏欣集团的财务管理风险。l 鹏欣集团承接的G1501高速公路(北段)BOT项目近五年的年均营业收入约1.67亿元，而其项目借款的年均本息合计近3亿元，项目本身收入无法满足偿债要求。提示性说明 外地项目财务数据在本次评估过程中，评估小组收到鹏欣集团提供的位于上海地区企业的财务报告，并以此作为财务质量分析的基础。外地项目因缺少资料，评估小组对其投资、融资和经营情况，及对该集团整体运营产生的影响暂不列入此次评级范围，提请关注。评级观点上海鹏欣（集团）有限公司成立于1
13、997年3月，由上海鹏欣房地产开发有限公司和南通鹏欣实业有限公司共同投资组建，注册资本1亿元, 上海鹏欣房地产开发有限公司和南通鹏欣实业有限公司持股比例分别为90%、10%。经过多次股权转让，2009年末鹏欣集团注册资本仍为1亿元，由南通盈新投资有限公司100%控股。自然人姜照柏系南通盈新投资有限公司控股股东，同时任鹏欣集团董事长，为该集团实际控制人。 经营状况2009年该集团实现营业总收入236,629万元，实现净利润34,520万元，年内随着房产项目销售结转盈利能力稳步提高。2009年末，该集团资产负债率为57.66%，较上年小幅下降2.95个百分点；净资产与年末贷款余额比率降至129.1
14、6%，保持良好水平，该集团整体财务结构较为稳定。 偿债能力2009年末，集团流动比率为229.34%，速动比率为113.24%，该集团房产销售及租金收入能带来稳定的现金流，集团短期偿债能力较强。由于集团部分高档住宅受房地产市场影响较大，且G1501 （北段）高速公路项目本身收入无法满足偿债需求，对集团资金占用情况较为严重。该集团长期偿债能力取决于G1501（北段）高速公路的处理方案及房地产市场的未来走势。 发展前景未来几年内，该集团将继续以房地产业为核心，并拓展相关行业，特别是商业租赁和酒店宾馆等行业的经营，以形成对房地产主业多元化的有效补充，降低行业环境变化所带来的影响，从而降低经营风险。该集团是一家大型房地产集团，在国内房地产市场具有知名品牌，集团表现出良好的管理水平和盈利能力，整体发展前景较为稳定。基于上述综合评价，相应推荐其2010年资信等级为BBB级。一、集团概
