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1、饭店投资测算与风险控制饭店投资资金需求较高，固定资产投资在饭店总投资额中占有很大的比重，如何选择和确定一个适当的饭店投资决策便是十分重要的问题。一、饭店投资的要求和步骤饭店投资决策成功与否，对其未来发展方向、发展速度和获利能力都有重大影响。在投资决策之前，一定要对投资方案的预期经济效益作出全面的分析评价，用审慎的态度、科学的方法选择最有利的投资方案，以达到用最少的投资和最小的风险获取最大效益，充分利用财力资源。为此，要求饭店投资要做到：建立严密的投资管理程序。在投资前必须进行周密的可行性研究，在广泛深入的调查基础上，论证项目的经济可行性，避免投资决策失误。制定投资计划。投资要有投资计划，通过经
2、济技术评价，选出最有利的项目方案进行投资，以最合理的投资项目和投资顺序去完成投资计划，提高经济效益。进行投资项目的资金预算，及时筹集项目所需资金，避免由于资金不足造成半截子工程，影响投资效益。为保证投资的有序性和有效性，需要确立饭店投资管理步骤：项目预可行性研究，在正式确定投资意向之前，进行必要的预可行性研究。根据投资意向，进行可行性研究，要求制定出若干个投资方案，以供筛选。逐一筛选投资方案，对每一个方案进行经济评价，最终选出最优方案。制订详细的投资计划，监督资金安排使用。二、饭店投资估算为了加强饭店投资管理，进行投资项目决策前的财务分析十分必要。1项目总投资估算投资总额一般是指一个投资项目投
3、入使用前的全部支出，它应包括固定资产投资、流动资产投资和建设期间的利息费用三大部分。固定资产投资估算。固定资产投资通常由下列各项费用相加组成：A施工前期准备费用。主要包括土地补偿费、安置补助费、勘察设计费等。B工程用材料费。C工程用设备费，包括设备购置费。D工程用工工资。E预付工程价款。F工程管理费。G工程水电费。H其他费用，包括试运营费、职工培训费、办公和生活用家具购置费等。各种费用的估算可以参照同类饭店不同规模项目投资。流动资产投资估算。流动资产的估算方法介绍两种：A产值资金率法。经营流动资金 = 正常年份销售收人产值资金率B固定资金比例法。即以流动资金占固定资金的比例来估算，通常用固定资
4、金乘以1220%的比例进行估算。饭店收益以现金结算收入较多，流动资金所占比例可略低一些。建设期间借款利息的估算。一般情况下，各年投资支出并不是于年初一次投入，而是在全年中陆续支出的，因此在计算当年投资借款的利息时，应按照当年借款总额的二分之一计算全年利息。计算公式如下：建设期间当年借款利息 =（年初借款累计 + 本年借款/ 2 ）X利率 （31） 2项目投产后年收入和年成本估算项目投产后年收入估算。饭店投资建设项目投产后的年销售收入可根据项目的设计能力、生产能力利用率、产品销售价格进行估算。年销售收入 = 项目设计生产能力生产能力利用率产品销售单价 （32）例1：某投资商进行饭店收购改造，投资
5、后达到了300间标准房可供销售，每间客房年平均售价260元人民币，预计年客房出租率为65%。则该饭店新客房投入运营后第一年的销售收入为：300间260元间天365天X65% = 18,505,500元以后各年的销售收入则主要取决于房价（单价）和客房出租率是否有较大变化。项目投产后年成本的估算。产品成本是反映产品在企业经营生产过程中物资资料和劳动力消耗的综合指标。通过项目投产后年成本和年销售收入的比较，可以反映项目的盈利水平。过去对于产品的总成本，一般是按照原材料、燃料和动力、工资、职工福利基金、固定资产折旧费、生产管理费、企业管理费、销售费用等项目加以估算。新财务制度取消了完全成本法，实行制造
6、成本法，饭店可按制造成本法的成本分类项目进行估算，即分别对直接费用、制造费用、管理费用、销售费用、财务费用加以估算。在估算过程中，还要把各成本按其构成内容分为变动成本和固定成本两个部分。三、饭店投资指标分析在存在着互相排斥的多种投资方案时，决策者必须在其中选出一个最合乎选择标准的投资方案。即便是单一的投资方案，也面临着“采用”或“不采用”的选择。因此，在进行投资决策时，预先确定一个选择标准是完全必需的，否则就不能进行选择。但是，用于进行投资决策判断的经济指标很多，大体有以下数种：收益最大或付税后利润最大；成本最小；收益与成本之比最大；承担各种损失的风险最小；最好的服务质量；规模最大或质量档次最
7、高的饭店；饭店的发展速度最快等。事实上，一项具体投资不可能同时满足上述标准，同时满足几个标准都很困难。对于大多数投资者来说，最经常采用的决策标准是上述的第一和第三个，我们围绕这两个标准介绍一下评价投资方案经济效益的贴现方法和非贴现方法。贴现方法和非贴现方法是评价投资经济效益的主要指标。二者的主要区别在于是否考虑了货币的时间价值。非贴现方法是早期投资决策中最普遍应用的方法，它简单易懂，可用于项目的快速评估。贴现方法考虑了货币的时间价值，计算精度较强，是现代投资决策中广泛运用的方法。1非贴现指标1.1投资回收期法。投资回收期是指以项目的净现金流量抵偿全部投资所需要的时间长度。其计算公式为： （34
8、）现金流量是指一定时期内现金流动的数量。现金净流量作为一项财务指标是饭店的现金流入量与现金流出量之差。其计算公式为：现金净流量=（投资所增加的收入投资所增加的费用投资的折旧）（所得税率）折旧 （35）从公式中可看出，现金净流量等于税后利润加上折旧，所以投资回收期公式可以以写成： （36）从公式中可看出，现金净流量越大，投资回收期越短。就饭店的投资回收期来讲，一般为6至7年，因为这时恰好是饭店设备的更新期，如果这时投资还未收回，势必影响投资者再投资的信心。世界上最快的饭店4年便可回收投资，6至7年可作为饭店投资回收期的一个指标。例2：某饭店进行扩建改造，总投资额为1320万元，6年折旧，建成后每
9、年增加收入450万元，增加费用220万元，所得税率33，投资回收期为多少年？解：总投资额1320万元年折旧额=万元现金净流量=万元投资回收期（年）该项投资需要近6年才可收回。6年收回投资并略有盈余，符合饭店投资的基本规律，故可采用。如果是对多项投资方案进行筛选，则选择投资回收期最短的方案实施决策。如果投资后每年的现金净流量不相等，那么可以通过累计现金净流量来计算投资回收期。设一个投资方案的回收期为，应该满足下列方程：投资总额净现金流量I （37）其中：为投资回收期为投资年份。例：某饭店投资1200万元，5年内现金净流量分别为：50万、300万、350万、400万、450万元，则：第1年十第2年
10、十第3年十第4年十0.222年4.222（年）回收投资运用投资回收期法进行投资评价，其优点在于计算简单，其缺点在于没有考虑货币的时间价值。1.2投资利润率。投资利润率是指年度平均利润与投资额的比率，它反映每百元投资每年可创造的利润额，其计算公式为： （38）如果计算出来的利润率高于现行市场资金利率，那么此方案就是可行的。例：某饭店投资1500万元，平均年度销售利润为350万元，如果现行资金市场利率为20，则：投资利润率即每百元投资每年可创造23.33元的利润，高于资金利润，该项投资从财务上看是可行的，但盈利力度不大。投资利润率同样没有考虑货币的时间价值，而且平均年度的销售利润难于把握。所以要对
11、投资方案的经济可行性作出正确的评价，就必须运用贴现指标法。 2贴现指标贴现法就是考虑货币时间价值的复利贴现方法，包括净现值（）法、净现值率（）法和内部报酬率（）法等。2.1净现值法。净现值指项目按资本成本或设定的折现率（），将各年的净现金流量贴现到建设起点的现值之和，用表示。公式为： （39）式中：表示在整个计算期内，项目投资对企业的超额净贡献。现金流入现金流出（）t一第年的净现金流量折现率净现值的计算步骤为：确定投资项目各年的净现金流量；选择适当的折现率（一般为资金市场中长期贷款利率），通过查表确定投资项目各年的贴现系数；将各年的净现金流量乘以相应的贴现系数，求出其现值；将各年的净现金流量现
12、值加以汇总，便可得出投资项目的净现值。若，说明项目不仅达到了资本成本要求的获利水平，而且带来了与净现值等额的超额净贡献；若，表示项目正好达到资本成本要求的获利水平，但未带来超额净贡献。英，表示项目未达到资本成本要求的获利水平，负号表示亏损，数额等于净现值。可知，项目可以接受的必要条件是，而且 越大的项目越是好项目。例5：某饭店准备进行一项投资，其投资额为万元，各年的净现金流量、净现金流量的现值及净现值如表1。（注：现值系数查本书附录）表1方案1方案2年净现金流量现值系数18%现值净现金流量现值系数18%现值170，0000.84759，29062，0000.84752，514268，0000.
13、71848，82465，0000.71846，670372，0000.60943，84873，0000.60944，457462，0000.51631，99278，0000.51640，248现值总额 184，054 183，889减：原始投资 180，000 180，000净现值 4，054 3，889方案1、2净现值之和均为正数，说明投资可盈利率在18以上，此二方案均可接受。但方案净现值之和大于方案2，故应选方案。2.2净现值比率法。净现值比率是指投资项目净现值与全部投资额之比，亦即单位投资额能获得的净现值，其计算公式为： （310）例6：有两个不同的投资方案，甲方案投资额为25万元，净现
14、值为10万元，乙方案投资额为18万元，净现值7万元。则两方案的净现值比率为：甲：净现值比率=乙：净现值比率=从计算结果可以看出，甲方案净现值绝对额比乙方案大，但投资也大，如果单从净现值来比较，就难以确定。而通过净现值比率计算可看出，甲方案的净现值比率大于乙方案，甲方案仍为优选方案。净现值指标的优点在于它考虑到了货币的时间价值。并且能够反映出投资项目可获得的收益额；其缺点在于不能反映投资利润率的高低，特别是在投资额不等的几个方案进行比较时，仅看净现值绝对数是很难做出正确评价的，因此必须结合其它方法综合运用。2.3内部收益率。内部收益率（Internal Rate of Return）就是使投资项目各年净现金流量现值之和等于零的折现率。用公式表示为： （311）其中IRR内部收益率内部收益率公式和净现值公式是一样的，不同的是，使用净现值公式，折现率是已知的，求净现值；而使用内部收益率公
