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1、我省物业管理条例开全国之先河 小区水电气暖归专营单位维护2008年10月30日，省人大常委会就山东省物业管理条例(草案)召开立法听证会。 (资料片)本报济南1月12日讯 水、电、气、暖“四条线”，以小区建筑红线为界分为了“大配套”“小配套”。过去，这“四条线”的专营单位只负责建设、维护小区外的管线设施，而小区内的“小配套”则由开发商负责建设，然后摊到房价中卖给业主，业主由此背上了维护的负担。山东省物业管理条例在专营设施设备的所有、维护上，开全国之先河，取消人为的大小配套的划分，统一为业主向政府交纳一个配套费。“条例”将目前住宅小区内专业经营设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含
2、综合开发费），交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。有关部门要根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减这部分配套费，最终由专业经营单位承担起完全的投资责任。过去认为：水电气暖设备属于业主所有省人大法工委经济法制处处长董文生介绍，水电气暖等专营设备的问题，是物管立法过程中争议最大的。这些设备到底属于谁？老化、损坏后由谁维护？过去大家通常认为，这些设备属于业主所有，应由业主出资维护。立法征求意见时，绝大多数专营单位都在拿物权法的规定做依据，即“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。水电气暖被认为属于“公用设施”，所以是业主共有的。人们不只是这么认识
3、的，也是这么做的。专营单 位只负责把水电气暖“四条线”铺设到小区之外，小区内则由开发商代建，或者是开发商委托专营单位来建，建好后再移交给开发商。开发商留着这些设备没用，就 把其投资算在房价中，卖房时转嫁给业主。这样，专营设备就成了业主共有，业主背上了一个甩也甩不掉的包袱。立法明确：由专营单位建设并维护专营设备归业主所有，为何对业主来说是个“包 袱”？董文生处长说，现在很多小区都是新建的，专营设备还不存在老化问题，等过几年，专营设备的维护就是个很头疼的问题。一个变压器坏了，更换要几十万 元，这个钱由业主来拿，业主当然不愿意，也负担不起。而且，业主哪有技能来维护这些设备？山东省物业管理条例在这个问
4、题上开全国之先河，明确规定，从谁投资、谁所有这一市场经济基本原则出发，规定住宅小区内专业经营设施设备由专业经营单位投资建设，“住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有”，而还没有一个外省市是这样规定的。“这是我省物管立法的一个亮点。”董文生说。但如此规定，是否与上位法相违背？这涉及物权法规定的“公用设施”是否包括专业经营设施设备。为此，法工委特意咨询了全国人大常委会和国务院法制办，得到答复：物权法规定业主共有部分不包括专营设备，“公用设施”只包括道路、照明等设施。同时，国家财政部、建设部在物权法通过之后，制定了住宅专项维修资金管理办法，其中规定，业主共有部分不包括专业经营设施设备，专业经营
5、设施设备的维修费用不得从专项维修资金中列支。这样，我省的规定在法律层面上没有问题。“条例” 规定：“住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。”建设费用：统一并入城市基础设施配套费据法工委人员介绍，过去济南市政府收取的综合 配套费是每平方米246元，这是大配套费，不包括小区内的配套费。小区内的配套费由开发商向业主收取。现在，要把大配套和小配套合成一个配套，取消界限， 都由专营单位来负责建设。“从政府统一收的配套费中拨钱给专营单位，而不是由开发商和专营单位私下交易。”“条例” 规定，“住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金
6、，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费），并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。”对维护费用，“条例”规定“住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。”两个配套合算，会不会收费更多，加大业主负担？不少人有这个担心。法工委对此进行了调研。青岛、烟台、淄博已经开始实行单项配套费收取，“算下来，统一配套能比过去节省10%左右的费用。”董文生处长说。“条例” 规定，“城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定”，各市确定后，要报省政府批准。同时，在5月1日前，省政府会出台一个指导性的标准。“条例实施所需的配套文件，在5月1日前一定会出台。”
