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1、卢 德 林,2016年 10 月16日,中央国家机关老旧小区综合整治项目 造价控制与审核操作规程培训,相关管理规定或政策,世界各国的数学家、系统工程学家、运筹学家， 还有工程投资领域和财务会计领域的专家们，都在不遗余力地 探索这种复杂性系统，这种探索将是长期的、艰辛的。,关于开展中央国家机关老旧小区综合整治工作的通知 关于印发中央国家机关老旧小区综合整治工作实施方案的通知 关于加强和规范中央国家机关老旧小区综合整治项目造价审核工作的通知 关于进一步加快推进中央国家机关老旧小区综合整治项目进展的紧急通知 中央国家机关老旧小区综合整治工作规程 中央国家机关老旧小区综合整治技术导则 中央国家机关老旧
2、小区综合整治项目管理办法 中央国家机关老旧小区综合整治资金支付操作规程 中央国家机关老旧小区综合整治工作手册 中央国家机关老旧小区综合整治造价控制与审核操作规程 中央国家机关老旧小区综合整治项目立项评估和初步设计评审操作规程,目 录,造价工作主要参与者,投资概算范围内的主要造价控制参与者,建设单位承担项目实施和造价控制主体责任,造价控制与审核红线,整治基础内容和附加内容,房屋建筑本体部分,抗震 加固,节能 改造,综合 改造,1、1980年以前建成、不能满足抗震规范要求，有加固价值的老旧房屋,1、平改坡 2、屋面防水、保温改造 3、楼梯外墙保温 4、楼体外门窗改造 5、每个楼栋和每个单元安装供热
3、计量总表,1、外墙及公共区域清洗、粉刷 2、楼内照明系统改造 3、楼楼内水、电、气、热、通信、消防等管线改造 4、地下空间安全隐患整治,小区 公共 部分,基础 设施 改造,环境 整治 改善,1、供水、雨污排水管网设施改造 2、供电、弱电管网设施改造 3、燃气、供热、消防管网设施改造 4、安防设施完善,1、小区道路、绿化、照明设施改造 2、规范非机动车停车，增设或改造自行车棚等非机动车停车实施 3、规范机动车停车，结合小区绿化、树荫施划机动车停车位 4、更新或补建信报箱 5、规整线缆、室外空调等 6、拆除私搭乱建的违章建筑,老 旧 小 区 综 合 整 治 项 目,1、1980年以前建成、没有抗震
4、加固价值的老旧平房、简易楼、筒子楼等可进行翻扩建；2、翻扩建项目可适当增加户型面积、楼层和地下车库,1、可增设太阳能应用、雨水收集系统等节能、节水措施。,1、生活、消防水箱等设施改造；2、楼外雨水排水管线更新；3、可补建门禁及访客对讲系统；4、更新或改造原有老旧电梯。,1、供水、排水、配电（变电）、燃气调压站、锅炉房、热交换站、消防等设施设备改造； 2、架空线电缆入地改造（土建费用）； 3、增设天然气系统、人防通道及其他配套辅助用房改造等。,1、可增设公共卫生间、无障碍设施、科普橱窗、宣传栏等 2、清理楼内外杂乱堆砌、废弃物； 3、规范垃圾分类收集等。,基础内容10项 附加内容8项,基础内容1
5、4项 附加内容13项,“基础内容”建设目标以“消除安全隐患、节能减排，并保障小区居民基本生活需求”为主； “附加内容”建设目标以“完善小区配套功能”为主； “自选内容”建设目标以“美化小区环境、提升居住品质”为主。 本办法附录五，工作规程附表1,工程造价审核必要性,因为户外施工、小区居民切身利益、小区居民 全程参与，技术经济文件缺失，项目管理的系统性将会更加复杂， 投资不可控风险将会大大增加。,利用工程造价审核单位的专业优势，要求 其全程参与项目建设与管理，要求其全程协助国管局或建设单位进行投资 控制与审核，非常必要，也非常重要！,造价审核行为过程监督,1、国管局房管司负责监督考核造价咨询机构
6、及其工作人员的造价咨询活动，对工程造价实行动态管理，定期对 造价咨询机构的服务质量及信誉情况进行考核。（2.0.11条） 2、国管局房管司会同财务部门加强工程价款结算的监督，组织造价咨询机构对价款结算及审核结果进行复查、 互查或抽查。 （8.2.7条） 3、对造价审核单位编制的工程结算审核报告和工程竣工决算审核报告存在严重错误或重大分歧的，国 管局按照“先审核、后审批”的原则，组织中介机构进行评审后，再进行审批。 （9.2.3条）,造价审核单位及人员受建设单位及其他有关单位投诉，经查证属实的，视情节轻重，国管局会同建设单位给予警告、终止合同、取消从事综合整治项目造价咨询资格等处理。（2.0.1
7、6条）,造价审核单位及人员在咨询过程中弄虚作假、串通牟利等造成损失的，依法应当承担赔偿责任。构成犯罪的，法移交司法机关追究责任。 （2.0.17条）,造价审核单位的专业审核或咨询意见，经国管局房管司或建设单位验收不合格或不完整的，应责成其重新作出专业审核并出具咨询意见。 （2.0.14条）,国管局房官司有权委托另外一家工程造价咨询单位，对验收不合格的工程造价业务进行重新审核或复核，原造价咨询单位应予以配合。 （2.0.15条）,造价审核自律管理,造价审核单位应根据项目跟踪审核工作进展情况，在每周四、每月月底前，向国管局房地产管理司报送造价审核工作周报和月报， 说明当期主要审核工作情况、审核成果
8、、存在的主要投资控制风险，以及拟采取的应对措施等。 （2.0.5条） 造价审核单位不得参与建设单位的项目管理工作，不得干预项目决策。 （2.0.7条）,工程造价审核人员应按照工程造价咨询单位执业行为准则、造价工程师职业道德行为准则开展造价审核工作，承客观、专业、严谨、负责的态度，分阶段提交造价审核成果文件 （1.0.8条）,工程造价咨询单位应遵循独立、客观、公正、诚实信用原则，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。 （1.0.8条）,工程造价咨询单位应加强廉政建设，其工作人员应廉洁自律，杜绝违法、违规、违纪行为。所有与综合整治项目的造价审核单位，应向国管局和建设单位提交廉政承诺书 （1.0.9
9、条）,除法律、法规另有规定外，未经同意，工程造价咨询单位不得对外提供工程造价咨询服务过程中获知的工程信息、商业秘密和业务资料。于保密工程，应与建设单位 签订保密协议 （2.0.10条）,工作模式和组织管理,造价审核单位应重点关注建设规模、范围、内容和标准对工程造价的影响，向国管局房地产管理司提出建设成 本优化建议和投资控制措施，提交造价审核总体实施方案。 （2.0.2条）,造价审核单位应建立现场沟通联系机制，每周到项目现场不少于两次，重大项目应安排专人常驻项目现 场。造价审核单位应对项目现场、建设单位驻地的造价咨询活动进行记录，建立完善造价咨询工作日志 或周志备查，且需建设单位或相关被审核单位
10、签字确认。 （2.0.8条）,造价审核单位应全面掌握项目相关批准文件、评审报告、设计图纸和项目现场状况，参加现场项目管理 或监理例会，掌握项目进展、工程变更等，了解项目现场决策事项，发表咨询意见建议。 （2.0.7条）,造价审核工作成果管理,造价审核单位从事工程造价咨询业务，应当按照有关规定的要求出具相应的工程造价成果文件，并及时提交 国管局房地产管理司、建设单位、被审核单位和相关方。 （2.0.3条）,工程造价重要成果文件应当符合本规程及建设工程造价咨询规范、建设工程造价咨询成果文件量标准 的要求，由工程造价咨询单位加盖有企业名称、资质等级及证书编号的执业印章，由执行咨询业务的注册造 价工程
11、师签字、加盖执业印章后生效。 （2.0.4条）,为不影响工程进展，造价审核单位对建设单位提交的概算分解、招标文件、工程量清单及控制价、合同文件、 暂估单价的材料设备及暂估价专业工程的招标采购、工程变更、费用索赔与反索赔等本规程中无特殊说明的事项，可以进行事后或者事中审核，并注明上述活动时点、资料提交及接收时点、审核完成时点等。 （2.0.6条）,造价审核收费标准,世界各国的数学家、系统工程学家、运筹学家， 还有工程投资领域和财务会计领域的专家们，都在不遗余力地 探索这种复杂性系统，这期的、艰辛的。,工程造价审核费用应执行市场调节价，应通过招标方式合理确定服务价格。 （2.0.12条、-2.0.
12、13条） 特别地，对于不适合招标的保密工程或紧急工程，可协商确定。 造价审核收费标准：国管局工程建设项目造价咨询管理办法（试行）（局办20137 号）； 造价审核基本费的计费基数：建设单位组织报审的建筑安装工程费用，其费率按标准下浮20%； 造价审核审减费用计费基数为审减金额（建设单位的送审金额减去造价审核单位的审定金额）。审减额 收费费率不下浮。 审减率小于等于5%时，审减额收费由国管局承担；审减率大于15%时，超过部分由承包商承 担；对于 高报结算价款的项目，建设单位和被审核单位要作出书面说明；对于违规串通、虚报结算价款的，造成 损失的责任方应当赔偿，国管局将在一定范围内进行通报。 对于审
13、减费用的处理合同条件，应纳入施工及各专业工程的招标文件和承发包合同文件中。,国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299号）,目 录,定义阶段关注点,建 设 实 施,立 项 申 请,立 项 批 复,竣 工 验 收,后 评 价,交 付 使 用,施 工 图 限 额 设 计,概 算 分 解,前 期 工 作 要 求,在国管局批准项目的立项之后，建设单位应根据项目的立项批复意见，并充分考虑本单位的项目管理习惯和技术力量，与设计单位和工程造价审核单位一起，组建设计团队，共同开展初步设计工作。 在初步设计方案评审阶段，建设单位应会同设计单位和工程造价审核单位，对评审单位的初
14、步评审意见，逐条进行认真研究。对评审单位的评审意见有疑义的，应以书面形式，及时回复评审单位，并要求评审单位重新进行复核。,建设单位前期工作要求,世界各国的数学家、系统工程学家、运筹学家， 还有工程投资领域和财务会计领域的专家们，都在不遗余力地 探索这种复杂性系统，这期的、艰辛的。,1、 建设单位要加快推进项目前期工作，合理安排项目立项、初步设计、施工图设计及审查、工程量清单编制、工 程招投标、施工许可办理等各环节时间，叠加并行开展相关工作，提高工作效率。 （3.1.1条） 2、 项目立项批复后，建设单位应与国管局房地产管理司签订中央国家机关老旧小区综合整治项目建设管理责任 书。在项目初步设计及
15、投资概算批复4个月内，建设单位应完成开工前各项准备工作并开工。（3.1.2条）,不大于120天,传统串式模式,FT 模式,概算分解是投资控制的灵魂,中央国家机关基本建设项目概算分解控制办法,尺度,规范,工具,灵魂,是主管部门衡量项目投资计划执行情况的最重要标准 是建设单位对项目参与各方进行绩效考核的基准和参照,涉及项目所有参与者的技术经济行为 是项目参与各方必须共同遵守的行为规范,四种分解方法：按人分解、 按物分解、 按进度分解、按资源分解 三种分解原则：从量分解、 从价分解、 量价分解,是一种“分散权责，集中控制”的管理体制 是投资控制的灵魂,概算分解工作流程,中央国家机关基本建设项目概算分
16、解控制办法（第十条）,国管局批准 初步设计、投资概算、优化后的施工图、工程量清单,建设单位 投资概算分解,灵魂,批复投资概算,三、预备费,二、工程建设其他费用,一、工程建设费用,（一）总包合同,（二）发包人直接发包合同,明细表,固定 费用,预留金,暂估价材料设备,暂估价专业工程,明细表,明细表,概算分解过程,一级,二级,三级,四级,五级,投资控制过程,编报概算分解控制表,概算分解控制表备案,施工图设计优化、施工图限额设计,项目组织实施,项目投资动态监管,每月5日随项目管理月报,填报上月的概算分解控制表,委托中央政府采购中心组织招标采购,可机动资金,优化项目投资控制形成的分项合同投资净结余 资金,2,1,4,3,概算分解的编制主体是建设单位， 如果建设单位编制确有困难的，可商请工程造价审核单位或工程造价咨询单位，协助其编制
